10 consigli per l'acquisto della prima proprietà in affitto

Il settore immobiliare ha prodotto molte delle persone più ricche del mondo, quindi ci sono molte ragioni per pensare che la proprietà sia un buon investimento. Tuttavia, come con qualsiasi investimento, è meglio essere esperti prima di immergersi con centinaia di migliaia di dollari. Armati con le informazioni di seguito prima di iniziare una nuova carriera come magnate immobiliare.

Assicurati che sia per te

Conosci una cassetta degli attrezzi? Come stai riparando il muro a secco o stappando un gabinetto? Certo, potresti chiamare qualcuno per farlo per te, ma questo andrà a finire con i tuoi profitti. I proprietari di immobili che hanno una o due case spesso fanno le proprie riparazioni per risparmiare denaro. Se non sei il tipo a portata di mano e non hai molti soldi di riserva, essere un padrone di casa potrebbe non essere adatto a te.

Naturalmente, ciò cambia quando si aggiungono più proprietà al proprio portafoglio. Lawrence Pereira, presidente di King Harbor Wealth Management a Redondo Beach, California, possiede proprietà sulla East Coast mentre vive sulla West Coast. Come qualcuno che dice di non essere affatto utile, lo fa funzionare. Come? "Ho messo insieme un solido team di addetti alle pulizie, tuttofare e appaltatori", afferma Pereira. Questo non è raccomandato per i nuovi investitori, ma man mano che impari a investire in immobili non devi rimanere locale.

Pagare prima il debito

Gli investitori esperti potrebbero portare il debito come parte del loro portafoglio di investimenti, ma la persona media dovrebbe evitarlo. Se hai prestiti studenteschi, spese mediche non pagate o bambini che presto frequenteranno il college, l'acquisto di una proprietà in affitto potrebbe non essere la mossa giusta. Pereira concorda sul fatto che essere cauti è la chiave, dicendo: “Non è necessario pagare il debito se il tuo ritorno dal tuo immobile è superiore al costo del debito. Questo è il calcolo che devi fare. Tuttavia, non metterti in una posizione in cui ti manca il denaro per effettuare pagamenti sul tuo debito. Avere sempre un margine di sicurezza. "

Ottieni l'acconto

Gli immobili di investimento richiedono generalmente un acconto maggiore rispetto agli immobili di proprietà, pertanto hanno requisiti di approvazione più rigorosi. Il 3% che potresti aver investito nella casa in cui vivi attualmente non lavorerà per un investimento immobiliare. Avrai bisogno di almeno il 20 percento, dato che l'assicurazione sui mutui non è disponibile per gli immobili in affitto.

Attenzione ai tassi di interesse elevati

Il costo del prestito di denaro potrebbe essere relativamente economico in questo momento, ma il tasso di interesse su un investimento immobiliare sarà superiore ai tassi di interesse ipotecari tradizionali. Ricorda, hai bisogno di un pagamento ipotecario basso che non consumerà i tuoi profitti mensili in modo troppo significativo.

Calcola i tuoi margini

Le aziende di Wall Street che acquistano proprietà in difficoltà puntano a rendimenti dal 5% al ​​7% perché devono pagare il personale. Gli individui dovrebbero fissare un obiettivo del 10%. Stimare i costi di manutenzione all'1% del valore dell'immobile ogni anno. Altri costi includono l'assicurazione, le eventuali spese associative dei proprietari di case, le tasse sulla proprietà e le spese mensili come il controllo dei parassiti e l'abbellimento del paesaggio. E poi c'è l'assicurazione del proprietario.

Evitare un Fixer-Upper

È allettante cercare la casa che si può ottenere un affare e sfogliare una proprietà in affitto. Tuttavia, se questa è la tua prima proprietà, probabilmente è una cattiva idea. A meno che tu non abbia un appaltatore che fa un lavoro di qualità a buon mercato, o non sei abile in miglioramenti domestici su larga scala, probabilmente pagherai troppo per rinnovarlo. Invece, cerca di acquistare una casa che ha un prezzo inferiore al mercato e necessita solo di piccole riparazioni.

Matt Holmes, fondatore / CEO di Holmes Real Estate Group, afferma che il miglior tipo di casa da acquistare è quello in cui è possibile aggiungere una camera da letto subito o nel prossimo futuro. Aggiunge che:

L'aggiunta di una camera da letto non solo aumenta il valore di rivendita, ma spesso si ripaga da sola nel primo mese se si affitta la proprietà per stanza. Inoltre, l'aggiunta di una camera da letto costa circa il 10% di una ristrutturazione della cucina e si può sostenere che in molti mercati ha anche un impatto più significativo sul valore della rivendita.

Calcola le spese operative

Le spese operative per la nuova proprietà saranno comprese tra il 35% e l'80% del reddito operativo lordo. Se addebiti $ 1.500 per l'affitto e le tue spese ammontano a $ 600 al mese, sei al 40 percento. Per un calcolo ancora più semplice, utilizzare la regola del 50 percento. Se l'affitto addebitato è di $ 2.000 al mese, aspettati di pagare $ 1.000 in spese totali.

Determina il tuo ritorno

Per ogni dollaro che investi, qual è il tuo rendimento su quel dollaro? Le azioni possono offrire un rendimento cash-on-cash del 7, 5%, mentre le obbligazioni possono pagare il 4, 5%. Un rendimento del 6% nel primo anno come proprietario è considerato salutare, soprattutto se si considera che il numero dovrebbe aumentare nel tempo.

Ottieni una casa a basso costo

Più è costosa la casa, maggiori saranno le spese in corso. Alcuni esperti raccomandano di iniziare con una casa da $ 150.000.

Trova la posizione giusta

Quando si sceglie una proprietà in affitto redditizia, cercare tasse sulla proprietà basse, un distretto scolastico decente, un quartiere con bassi tassi di criminalità e un'area con un mercato del lavoro in crescita e numerosi servizi, come parchi, centri commerciali, ristoranti e cinema.

5 semplici modi per investire nel settore immobiliare

Rischio vs. ricompensa

Ogni decisione finanziaria riguarda la ponderazione dei premi, la determinazione del payoff rispetto al rischio potenziale. Investire nel settore immobiliare ha senso per te?

Premi:

• Il tuo reddito è passivo. A parte l'investimento iniziale e i costi di manutenzione, puoi guadagnare denaro mentre dedichi la maggior parte del tuo tempo ed energia al tuo lavoro normale.
• Il tuo reddito dovrebbe crescere. Non si guadagna solo il reddito da locazione; all'aumentare dei valori immobiliari, il tuo investimento aumenta di valore.
• Puoi mettere gli immobili in un IRA autodiretto.
• Il reddito da locazione non è incluso come parte del reddito soggetto all'imposta sulla sicurezza sociale.
• L'interesse da pagare per un prestito immobiliare di investimento è deducibile dalle tasse.
• A parte un'altra crisi, i valori immobiliari sono più stabili del mercato azionario.
• Il settore immobiliare è un bene fisico. Investire in azioni o prodotti di Wall Street non è qualcosa che puoi vedere o toccare.

rischi:

• Sebbene il reddito da locazione sia passivo, gli inquilini possono essere una seccatura da affrontare se non si utilizza una società di gestione della proprietà.
• Se il tuo reddito lordo corretto è superiore a $ 200.000 (singolo) o $ 250.000 (deposito coniugato congiuntamente), potresti essere soggetto a una sovrattassa del 3, 8% sul reddito netto da investimenti, incluso il reddito da locazione.
• Il reddito da locazione potrebbe non coprire il pagamento totale del mutuo.
• A differenza delle azioni, non è possibile vendere istantaneamente immobili se i mercati si inaspriscono.
• A differenza delle azioni, nella maggior parte dei casi non puoi vendere una parte del tuo immobile. È tutto o niente.
• I costi di entrata e uscita sono alti.
• Se non hai un inquilino, devi pagare tutte le spese.

La linea di fondo

Mantieni realistiche le tue aspettative. Come per qualsiasi investimento, la proprietà in affitto non produrrà un grosso stipendio mensile per un po 'e scegliere la proprietà sbagliata potrebbe essere un errore catastrofico. Considera di lavorare con un partner esperto sulla tua prima proprietà o affittare la tua casa per testare le tue abilità da padrone di casa.