Processo di defeasance
Il processo di defeasance è un mezzo attraverso il quale i mutuatari possono uscire da un'ipoteca sostituendo un portafoglio di titoli garantiti dal Tesoro USA con garanzie reali. Questi titoli devono avere un valore sufficiente per generare un flusso di cassa sufficiente a coprire il capitale rimanente e gli interessi dovuti sul prestito.
In caso di defeasance, l'obbligazione del debito non scompare, ma la defeasance libera la proprietà ipotecata dal vincolo nei suoi confronti. Pertanto, il mutuatario può rifinanziare o vendere il pezzo di proprietà sotto la defeasance.
La defeasance richiede generalmente che il mutuatario ottenga servizi legali e finanziari da specialisti esperti nel processo di defeasance. Questi includeranno un broker-dealer. Questo perché la defeasance richiede la creazione di entità di nuova formazione, come un mutuatario successore. Con l'aiuto di specialisti esperti, un mutuatario può generalmente completare il processo di defeasance in poco più di 30 giorni. Il numero di parti coinvolte e il costo della defeasance variano, poiché le leggi che regolano il processo sono diverse da stato a stato.
RIPARTIZIONE Processo di defeasance
Il processo di defeasance aiuta a garantire agli investitori in titoli garantiti da ipoteca il flusso di cassa che si aspettavano al momento dell'acquisto di tali titoli. Se, ad esempio, un mutuatario ottiene una grande quantità di denaro e decide di pagare la propria ipoteca in un'unica soluzione, ben prima della scadenza della propria ipoteca, gli investitori dall'altra parte non riceveranno i pagamenti di interessi che si aspettavano come flusso di cassa.
La defeasance è nata nel mercato obbligazionario come modo per garantire che gli investitori avrebbero ricevuto i rendimenti attesi nel caso in cui l'emittente obbligazionario avesse deciso di pagare anticipatamente i propri obblighi nei confronti dei propri obbligazionisti. Tuttavia, la defeasance divenne popolare nel mondo del finanziamento immobiliare quando decollarono i prestiti cartolarizzati.
Condizioni di defeasance
I prestiti cartolarizzati sono generalmente detenuti da entità note come Condotte di investimento ipotecario immobiliare o REMIC. Queste entità operano in un elenco controllato di regole stabilito dal Codice delle entrate. Queste regole specificano le condizioni che devono essere soddisfatte affinché un mutuatario possa beneficiare della defeasance.
La prima regola proibisce la defeasance se il mutuo ha meno di due anni. Le regole definiscono il giorno in cui il prestito è stato cartolarizzato come l'inizio dei due anni, piuttosto che il giorno in cui il prestito è stato chiuso. Alcuni prestiti specificheranno che il prestito deve essere ancora più vecchio di due anni per defeasance.
Le regole stabiliscono inoltre che i documenti di prestito devono consentire esplicitamente al mutuatario di cercare una soluzione. I documenti non possono essere modificati in seguito per consentire la defeasance. I titoli utilizzati come nuove garanzie reali devono essere titoli di Stato, poiché si ritiene che contengano il minor rischio per gli investitori. Infine, il mutuo contro la proprietà può essere rilasciato solo al fine di facilitare la disposizione della proprietà come la vendita o il rifinanziamento.