Devo pagare le imposte sulle plusvalenze su una casa che la mia azienda vende a me stesso?

La risposta a questa domanda dipende davvero dal tipo di persona giuridica attraverso la quale viene gestita la tua attività. Le imprese possono operare in uno dei seguenti modi:

• Tradizionale "C" Corporation
• S Corporation
• Società a responsabilità limitata con socio unico, tassata come ditta individuale
• Società a responsabilità limitata con più proprietari, tassata come società o associazione
• Società in nome collettivo
• Azienda individuale

Ogni persona giuridica presenta vantaggi e svantaggi fiscali unici, a seconda della natura dell'attività. Rispondiamo a questa domanda, persona giuridica per persona giuridica.

C Corporation

Non ci sarebbero imposte sulle plusvalenze a lungo termine sulla vendita, ma ci sarebbe una normale imposta sul reddito delle società se si realizzasse un profitto sulla casa. Il motivo: le società C non dispongono di aliquote fiscali preferenziali per le plusvalenze. In generale, tutto il reddito riconosciuto da un'azienda che opera attraverso una società tradizionale C è tassato all'aliquota dell'imposta sul reddito delle società - un piatto 21%, a partire dal 2018. Qualsiasi vendita di attività da una società a un azionista sarebbe tassata se ci fosse un guadagnare sulla vendita, compresa una casa.

Inoltre, il prezzo di vendita deve rappresentare quello che viene chiamato un prezzo di libera concorrenza, nel senso che rappresenta ciò che una terza parte indipendente pagherebbe per la casa. Nessun addebito di $ 100 per una residenza di 25.000 piedi quadrati con piscina e garage per tre auto, in altre parole se il prezzo di vendita della casa è stato determinato dall'IRS non essere all'altezza delle condizioni, allora ci sono una serie di distribuzione- problemi correlati che potrebbero essere applicati.

S Corporation

La vendita di una casa da parte di una società S a uno dei suoi azionisti verrebbe trattata come una plusvalenza a lungo termine (se la società possedesse la casa per più di un anno). Una società S generalmente non paga alcuna imposta sul reddito; tutte le voci di conto economico sono passate ai singoli azionisti. Pertanto, questo guadagno verrebbe trasferito al rispettivo azionista e chi dovrà segnalarlo sulla propria dichiarazione dei redditi individuale. qui ci sono altri problemi, come il recupero dell'ammortamento se la casa è stata utilizzata per scopi commerciali.

LLC per socio singolo e ditta individuale

Le LLC a socio unico e le imprese individuali sono tassate allo stesso modo a livello federale. Se la casa fosse utilizzata per scopi commerciali ed era di proprietà di una LLC (ovvero, il titolo era a nome della LLC), il guadagno sulla vendita avrebbe dovuto essere segnalato dal proprietario della LLC sul proprio individuo dichiarazione dei redditi. Se la casa fosse di proprietà della LLC per oltre un anno, il proprietario considererebbe il guadagno come una plusvalenza a lungo termine.

Per quanto riguarda una ditta individuale, la casa può essere intitolata solo a nome della persona che gestiva la ditta individuale. Poiché il titolo non cambia, non vi è alcuna vendita e nessun problema di plusvalenze fino a quando l'individuo non vende la casa a una terza parte indipendente. Se la casa fosse utilizzata dall'azienda sia che si trattasse di una LLC o di una ditta individuale, si applicherebbero le regole di recupero dell'ammortamento.

LLC con più proprietari, tassati come una società

Le regole che si applicano a una società sarebbero identiche in questo scenario, il che significa che qualsiasi plusvalenza a lungo termine sarebbe tassata solo all'interno della LLC.

LLC con proprietari multipli, tassati come società di persone e società di persone

Le società di persone sono simili alle società S in quanto le singole voci di reddito e perdita non sono tassate all'interno della società, ma sono trasferite ai singoli partner e tassate sulle loro dichiarazioni dei redditi individuali. Pertanto, qualsiasi vendita di una casa da parte della società sarebbe tassabile per i singoli partner e non per la società. Se la società possedesse la casa per più di un anno, il guadagno sarebbe ammissibile per l'aliquota fiscale sulle plusvalenze a lungo termine, che attualmente è del 15%.

La linea di fondo

La vera problematica relativa a una casa di proprietà di un'azienda è la perdita dell'esclusione della vendita di abitazioni. Questa disposizione consente ai proprietari di case che vendono la loro residenza principale di escludere gran parte del guadagno dalla tassazione ($ 250.000 se single; $ 500.000 se il deposito coniugale è congiunto). Quando la casa è di proprietà di un'azienda, questa esclusione dalla vendita di una casa viene persa, come in qualsiasi transazione fiscale, è ovvio che gli individui devono chiedere il parere di un CPA o di un procuratore fiscale.

Vedi anche: "Dovresti incorporare la tua azienda?"