Gli immobili o il mercato azionario hanno registrato risultati migliori storicamente?

Per la maggior parte della storia degli Stati Uniti - o almeno per quanto riguarda informazioni attendibili - i prezzi delle case sono aumentati solo leggermente di più rispetto al livello dell'inflazione nell'economia. Solo nel periodo tra il 1990 e il 2006, noto come la Grande Moderazione, i rendimenti delle abitazioni sono stati in concorrenza con quelli del mercato azionario. Il mercato azionario ha costantemente prodotto più boom e busti rispetto al mercato immobiliare, ma ha anche avuto rendimenti complessivi migliori.

Qualsiasi risultato derivante dal confronto tra la performance relativa delle azioni e i prezzi degli immobili dipende dal periodo di tempo esaminato. Esaminare i rendimenti solo dal 21 ° secolo sembra molto diverso dai rendimenti che includono la maggior parte o tutto il 20 ° secolo.

Evidenza storica

I dati affidabili sul valore degli immobili negli Stati Uniti sono relativamente oscuri prima degli anni '20. Secondo il Case-Shiller Housing Index, il tasso medio annuo di rendimento delle abitazioni è aumentato del 3, 7% tra il 1928 e il 2013. Le azioni hanno restituito il 9, 5% annualizzato nello stesso periodo.

L'apprezzamento rettificato per l'inflazione sulla media industriale di Dow Jones (DJIA) nello stesso periodo di 84 anni è stato dell'1, 6% all'anno. Combinata nel tempo, tale differenza ha comportato una performance cinque volte maggiore per il mercato azionario.

Tuttavia, non ci sono molti investitori con un orizzonte di investimento di 84 anni. Prenditi un periodo di tempo diverso: i 38 anni tra il 1975 e il 2013. Un investimento di $ 100 nella casa media (come monitorato dall'indice dei prezzi delle abitazioni della Federal Housing Finance Agency (FHFA)) nel 1975 sarebbe cresciuto a circa $ 500 entro il 2013. Un investimento simile di $ 100 nell'S & P 500 in quel lasso di tempo sarebbe cresciuto a circa $ 1.600.

Mele e arance

Mentre i prezzi delle azioni e i prezzi delle abitazioni riflettono entrambi il valore di mercato di un'attività, non si devono confrontare case e azioni solo per i rendimenti del mercato.

Le azioni rappresentano una partecipazione di proprietà in una società quotata in borsa. Non sono beni materiali, materiali e non servono altro che una riserva di valore e uno strumento di sicurezza liquido. Mentre c'è qualche motivo per credere che il mercato azionario complessivo guadagnerebbe nel tempo un valore reale (rispetto al nominale), ci sono pochi motivi per credere che un singolo titolo dovrebbe crescere per sempre.

Gli immobili non sono come gli stock. Alcune persone speculano con i prezzi degli immobili, ma gli immobili commerciali e residenziali svolgono funzioni tangibili. Le persone vivono in case e condomini. Le aziende operano fuori dalla proprietà commerciale. La proprietà fisica ha valore in sé e per sé.

Questo introduce due fenomeni contrastanti. Da un lato, le strutture immobiliari esistenti dovrebbero naturalmente perdere valore nel tempo a causa dell'usura, degli strappi e degli ammortamenti. Una casa non modificata non ha motivo di crescere di valore nel tempo; tutti i pavimenti, i soffitti, gli elettrodomestici e l'isolamento invecchiano e diventano meno preziosi.

D'altra parte, le case medie costruite nel 2015 erano probabilmente superiori alle case medie costruite nel 1915. Mentre le strutture esistenti non dovrebbero guadagnare valore, le nuove strutture dovrebbero essere più preziose sulla base dei loro miglioramenti strutturali e funzionali.

Advisor Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Dal 1968 al 2009 il tasso medio di apprezzamento per le case esistenti è aumentato di circa il 5, 4% all'anno. Nel frattempo, l'S & P 500 ha registrato un rendimento medio dell'8, 2%; le azioni small cap hanno una media dell'11, 5% all'anno. Il tasso di inflazione è stato di circa il 4, 5%. Non prevediamo che gli investimenti immobiliari crescano molto più dell'inflazione.

Ma i numeri non raccontano l'intera storia della performance. Devi anche considerare l'impatto dei vantaggi fiscali, il rendimento del reddito e il fatto che gli investimenti immobiliari spesso consentono una leva finanziaria significativa (puoi finanziare un acquisto di casa, riducendo ad esempio non più del 20% del tuo denaro) . Naturalmente, se acquisti direttamente un immobile, devi anche tenere conto del tuo tempo nella gestione della proprietà e dei costi di manutenzione e riparazione. Il confronto tra i tassi di rendimento deve includere tutti questi elementi.