Come ottenere un prestito per capovolgere una casa

Il lancio di abitazioni è ai massimi livelli dal 2007 grazie all'aumento dei prezzi delle case e alla maggiore disponibilità di finanziamenti. Inoltre, un'offerta limitata sta aiutando le pinne a guadagnare profitti più elevati di quelli che stavano ottenendo dopo la crisi immobiliare del 2008-2009, quando i pignoramenti hanno invaso il mercato immobiliare.

Key Takeaways

• Generalmente costa più denaro capovolgere una casa che comprarne una come casa.
• I finanziatori vedono il lancio come una proposta rischiosa e generalmente non funzionano con pinne inesperte.
• I finanziatori di denaro duro possono essere trovati online e hanno condizioni inferiori a un anno con tassi di interesse dal 12% al 18%, più da due a cinque punti.
• Prendi in considerazione la possibilità di controllare i finanziatori privati ​​parlando con altre pinne.
• Le pinne possono provare siti di crowdfunding per finanziare i loro investimenti.

I costi di lanciare le case

Mentre acquistare, riparare e rivendere rapidamente le proprietà può essere redditizio, ci vogliono molti più soldi per capovolgere una casa che semplicemente per comprare una casa in cui vuoi vivere. Non solo hai bisogno dei soldi per diventare proprietario, ma hai anche bisogno di fondi per la ristrutturazione e dei mezzi per coprire le tasse sulla proprietà, le utenze e l'assicurazione dei proprietari di case dal giorno in cui la vendita si chiude attraverso il lavoro di riabilitazione e fino al giorno in cui viene venduta. Le aliquote d'imposta sulle plusvalenze a breve termine comprese tra il 10% e il 37%, a seconda della fascia di imposta federale sul reddito, ridurranno tutti gli utili che guadagni su immobili che capovolgi entro un anno o meno.

Se non hai denaro da investire, iniziare a lanciare la casa non è una proposta facile. Questo non è il 2005 quando qualcuno in grado di appannare uno specchio potrebbe ottenere un mutuo senza nulla. Anche se ti qualifichi per un prestito con un acconto, pagherai di più quando stai prendendo in prestito per finanziare una capriola rispetto a quando stai prendendo in prestito per acquistare una residenza principale. Questo perché i finanziatori vedono lanciarsi come una proposta più rischiosa.

Inoltre, molti istituti di credito non funzioneranno con pinne inesperte. Vorranno vedere che hai una comprovata esperienza di vendita di almeno una casa per un profitto. Altri lavoreranno con una pinna inesperta ma addebiteranno commissioni e interessi più elevati.

Dichiarazione di non responsabilità: i finanziatori indicati e descritti in questo articolo sono presentati a solo scopo informativo. Né Investopedia né l'autore approvano nessuna di queste società. I mutuatari dovrebbero fare le proprie ricerche prima di determinare se qualcuno di questi istituti di credito è una buona scelta per le loro particolari esigenze di finanziamento.

Prestiti in denaro duro

Gli esperti non sono d'accordo su come i soldi duri abbiano preso il nome. Alcuni dicono che si riferisce al fatto che è molto più costoso del finanziamento tradizionale e ha termini "più difficili". Altri dicono che è perché finanzia case che sono "difficili" da finanziare per i finanziatori convenzionali. Altri ancora affermano che il termine descrive le garanzie per il prestito, come in un bene fisso, che, in questo caso, è il settore immobiliare.

Qualunque sia l'origine del termine, i prestiti in denaro duro di solito hanno condizioni inferiori a un anno e tassi di interesse dal 12% al 18%, più da due a cinque punti. Un punto è pari all'1% dell'importo del prestito, quindi se prendi in prestito $ 112.000 e il creditore addebita due punti, pagheresti il ​​2% di $ 112.000, o $ 2.240. Invece di pagare punti alla chiusura, come si farebbe con un mutuo convenzionale, potrebbe non essere necessario pagare punti fino a quando la casa non vende con un prestito in denaro reale, l'unica cosa delicata di questo denaro duro.

I finanziatori di denaro duro basano l'importo che puoi prendere in prestito sul valore post-rinnovo della casa (ARV). Se una casa costa $ 80.000 ma l'ARV è $ 160.000 e puoi prendere in prestito fino al 70% di ARV, puoi prendere in prestito $ 112.000. Dopo aver pagato il prezzo di acquisto di $ 80.000, ti rimarranno $ 32.000 per i costi di chiusura (anche se potresti essere in grado di negoziare con il venditore della casa per pagarli), le commissioni del prestatore, la riabilitazione, i costi di trasporto e le spese di vendita come messa in scena, marketing, e commissioni di agenti immobiliari. Se riesci a rispettare quel budget, non avrai bisogno di soldi per capovolgere la casa.

I $ 2, 240 in punti occuperanno una parte significativa di quel budget di $ 32.000, tuttavia, e se stai pagando il 15% di interesse per sei mesi, il tuo costo di interesse totale su $ 112.000 sarà di $ 8.400. I prestatori di denaro duro generalmente si aspettano pagamenti mensili solo quando il prestito è in essere, ma alcuni possono consentire agli interessi di maturare e non richiedere il pagamento fino al completamento del capovolgimento. Dopo queste due grandi spese, avrai solo $ 21.360 per tutto il resto, meno se dovessi pagare i costi di chiusura. Ma se la casa vende davvero per $ 160.000, stai cercando un profitto di $ 48.000, meno le tasse, per sei mesi di lavoro, potenzialmente senza scrivere un singolo assegno dal tuo conto bancario.

Denaro duro vs. prestiti convenzionali

Lucas Machado, presidente di House Heroes, un gruppo di investitori immobiliari che lancia case in Florida e finanzia prestiti in denaro, afferma che i prestiti in denaro sono facili in un altro modo: la mancanza di burocrazia burocratica. A differenza delle banche convenzionali, i finanziatori non sono vincolati da linee guida sulla forma del patrimonio immobiliare. “Le proprietà in cattive condizioni non soddisfano le linee guida per il finanziamento ipotecario tradizionale. I finanziatori di denaro duro, d'altra parte, si aspettano di prestare in case in rovina ”, dice Machado.

Piuttosto, "i prestatori di denaro contante decidono se concedere il prestito valutando la forza dell'affare e l'affidabilità della pinna domestica", afferma Machado. Se il costo di acquisto e di riparazione rispetto al valore di rivendita ha un senso e il flipper domestico è affidabile, un prestatore di denaro duro farà il prestito.

Nella valutazione della pinna, i prestatori di denaro duro di solito non sono preoccupati dalle qualifiche del debitore come i rapporti debito / reddito e punteggi di credito. In alcuni casi, potrebbero voler vedere i documenti di un richiedente come dichiarazioni dei redditi, estratti conto bancari e rapporti di credito. Né gli importa se vengono presi in prestito fondi di acconto (un'altra differenza rispetto ai finanziatori convenzionali). Dopotutto, "Se la pinna dovesse fallire, il prestatore di denaro duro può precludere, prendere la proprietà della casa e venderla in modo redditizio da solo", osserva Machado.

Un prestatore di denaro forte, simile a una banca, manterrà il primo privilegio di posizione sulla casa fino a quando il mutuatario non ripagherà il prestito, ma il mutuatario sarà il proprietario e deterrà l'atto, spiega Mat Trenchard, responsabile delle acquisizioni con Senna House Buyers, una delle più grandi società di acquisto di case a Houston.

Dove cercare i finanziatori

Un posto dove trovare un prestatore di denaro è online. Ad esempio, Lima One Capital lavorerà con nuove pinne e presterà fino al 90% del prestito a costo o fino al 75% del prestito a ARV. Commissioni e tassi di interesse diminuiscono con l'esperienza lanciante di un mutuatario. Lima One si presta nella maggior parte degli stati con tariffe e tariffe variabili da uno Stato all'altro.

In generale, aspettati di pagare:

• Se completato fino a un capovolgimento negli ultimi 24 mesi, avrai una commissione di origine del 3, 5% e un tasso di interesse del 12%
• Con da due a quattro lanci sotto la cintura, si tratta di una commissione di origine del 3% e un tasso di interesse dell'11%
• Per cinque o più lanci completati vedrai una commissione di origine del 2% e un tasso di interesse del 9, 99%

I mutuatari con punteggi di credito inferiori a 680 saranno in grado di prendere in prestito leggermente meno e pagheranno i costi più elevati. Il punteggio minimo di credito è 630. Inoltre, Lima One Capital richiede un acconto del 10% e offre termini di rimborso fino a 13 mesi.

Un secondo esempio viene da LendingHome. Questa società offre prestiti a tasso variabile fino al 90% del prezzo di acquisto e al 100% dei costi di ristrutturazione. I mutuatari devono presentare estratti conto bancari per dimostrare che possono coprire gli acconti e i costi di chiusura. Altri requisiti includono un contratto di acquisto, un elenco di progetti fix-and-flip precedenti, documentazione di proprietà e acconto. I tassi di interesse in genere vanno dal 7, 5% al ​​12%. Vi è una tassa di iscrizione di $ 199 per coprire i costi di sottoscrizione del prestito di terze parti. LendingHome addebita anche una commissione di origine, una commissione di valutazione, un titolo e un deposito a garanzia, e la società trattiene i fondi di riabilitazione fino al completamento dei lavori di ristrutturazione.

Il presidente di House Heroes, Lucus Machado, suggerisce di contattare le associazioni locali di investimento immobiliare, gli investitori locali e gli agenti immobiliari locali per trovare prestatori di denaro reale. Ma potrebbe non esserci molto spazio per negoziare, specialmente su punti e tassi di interesse. Negli ultimi anni, osserva Machado, ci sono state così tante opportunità di prestare denaro che non è necessario inseguire un accordo. "Perché [dovresti] prendere un prestito con un rendimento inferiore oggi, quando probabilmente ti imbatterai in un'altra opportunità domani?" Chiede.

Prestatori privati

"Un finanziatore privato è semplicemente un individuo con un capitale sostanziale per prestarti", afferma Mat Trenchard, acquirente di Senna House. “Sareste sorpresi dal numero di persone che cercano di prestare denaro che hanno risparmiato. Opereranno in modo molto simile a un HML [prestatore di denaro duro], tranne che in genere è possibile ottenere tariffe e condizioni migliori ".

Trenchard afferma che i finanziatori privati ​​possono essere più aperti a negoziare termini di pagamento rispetto ai finanziatori con denaro forte. Potrebbero anche essere disposti ad agire come partner nell'affare e prendere una quota degli utili in cambio del mancato addebito degli interessi.

"La chiave per la pinna inesperta è avere fiducia nei negoziati", afferma Trenchard. “Devono fare rete e parlare con gli altri flipper di quanto sono abituati a pagare e sanno di poter andare via. Non pensare perché non sei riuscito a trovare un accordo con il primo finanziatore con cui parli che non troverai i soldi per un accordo. "

È possibile cercare istituti di credito privati ​​in occasione di eventi di networking immobiliare locali. Questi individui possono addebitare dall'8% al 12%, più da zero a due punti rispetto al 12% al 15% di un prestatore di denaro reale con 2-5 punti, afferma Trenchard. Come un prestatore di denaro duro o una banca, prenderanno un privilegio di prima posizione sulla casa.

Come controllare un prestatore privato

Pinne professionali con esperienza affermano che il modo migliore per misurare un prestatore privato che stai prendendo in considerazione è parlare con altre pinne - che troverai anche in eventi di networking immobiliare - e chiedere se hanno esperienza con quei finanziatori. Quanto è stato veloce l'inversione di tendenza? Quali prezzi hanno ricevuto? Quanto è stato reattivo il finanziatore? Puoi anche chiedere riferimenti e chiamarli.

Lo scenario peggiore è di solito che un affare fallisce perché il finanziatore non fornisce il finanziamento promesso e l'acquirente perde il suo deposito di denaro più serio. Un'altra possibilità è essere sorpresi al tavolo di liquidazione da commissioni inattese per il prestatore. Esiste anche il potenziale per battaglie legali per le condizioni contrattuali o per un prestatore che cerca di catturare un mutuatario in default in modo che possa precludere la proprietà. Questi sono tutti buoni motivi per verificare un prestatore prima di firmare qualsiasi cosa.

“Detto questo, ricorda che in questo tipo di transazione, il creditore sta scambiando un sacco di soldi in cambio di alcuni fogli di carta firmati, documenti di prestito. Questo non è un cattivo affare per il mutuatario ", dice Machado.

Prestatori privati ​​online

Tecnicamente, un finanziatore privato è un amico, un familiare o un altro individuo che non fa affari con il prestito di denaro ma accetta di darti finanziamenti, afferma Brian Davis, co-fondatore di SparkRental e un investitore immobiliare con 15 proprietà . Alcune aziende possono definirsi finanziatori privati ​​semplicemente perché sono di proprietà privata. Come i prestatori di denaro, puoi anche trovarli su Internet.

5 Arch Funding, con sede a Irvine, California, lavora con pinne esperte in 30 stati. Offre tassi di interesse a una cifra per i prestiti a tasso fisso.

Anchor Loans, una società con sede a Calabasas, in California, può concludere affari su una vasta gamma di tipi di proprietà a tassi di interesse competitivi in ​​46 stati. I termini variano in base allo stato. In California, ad esempio, sono disponibili prestiti con tassi di interesse compresi tra l'8% e il 13%, a seconda del rapporto qualità-prezzo e dell'esperienza del mutuatario, con commissioni di costituzione dal 2% al 3% e termini di prestito da sei a 12 mesi senza pagamento anticipato sanzioni. Le pinne possono prendere in prestito fino al 70% dell'ARV domestico. È richiesto un acconto di almeno il 10% al 20% del costo di acquisizione. I mutuatari devono avere una comprovata esperienza di almeno cinque lanci nei 18 mesi precedenti. I prestiti d'ancoraggio prenderanno in considerazione prestiti a società qualificate e società a responsabilità limitata (LLC) con meno di cinque lanci. Il finanziamento può arrivare da due giorni a due settimane e in genere richiede una settimana, secondo il sito Web dell'azienda.

Raccolta di fondi

Il crowdfunding si basa su un gruppo di vari individui e / o istituzioni per finanziare collettivamente prestiti. Ogni finanziatore, che viene definito un investitore, fornisce una piccola percentuale del prestito del mutuatario e guadagna interessi su quel denaro.

I siti di crowdfunding tradizionali come Prosper non sono orientati all'acquisto e al lancio di case. L'importo massimo del prestito di Prosper di $ 35.000 è destinato a progetti come ristrutturazione di abitazioni, consolidamento del debito e finanziamenti per piccole imprese. È qui che arrivano i siti di crowdfunding specializzati per le pinne immobiliari residenziali. Alcuni prefinanzeranno il tuo prestito, il che significa che la società chiuderà rapidamente il tuo prestito usando i propri soldi mentre attende che gli investitori mettano fondi, mentre altri non chiudono il tuo prestito fino a quando gli investitori non lo avranno interamente finanziato. Ciò può significare una chiusura più lenta o nessuna chiusura.

"I siti Web di crowdfunding occupano una nicchia simile a quella dei finanziatori", afferma Davis. "Sono relativamente costosi, ma presteranno agli investitori immobiliari indipendentemente da quanti mutui hanno e si concentreranno fortemente sulla garanzia e sulla qualità dell'operazione stessa".

Siti di crowdfunding

Il piano terra offre prestiti da $ 25.000 a $ 2 milioni con finanziamenti fino al 90% di LTC (100% dei costi di ristrutturazione), chiusure in soli sette giorni, nessun pagamento durante la durata del prestito e nessuna dichiarazione dei redditi o estratti conto richiesti per i prestiti meno di mezzo milione. I tassi di interesse vanno dal 5, 4% al 26%. I mutuatari devono pagare un minimo di tre mesi di interessi anche se pagano prima il prestito. I costi di chiusura tipici vanno da $ 500 a $ 1, 500 e il piano terra addebita da due a quattro punti per prestito. Tutti i punti e le commissioni possono essere convertiti nel prestito. Il piano terra in genere non funziona con pinne inesperte.

Patch of Land offre prestiti da $ 100.000 a $ 5 milioni con il finanziamento fino all'80% del prestito al valore o fino al 70% del valore post-rinnovato, chiusure in appena sette giorni e tassi di interesse a partire da 7, 99 %. I mutuatari effettuano pagamenti di interessi mensili automatici sui loro prestiti per periodi da uno a 36 mesi. Patch of Land funziona solo con sviluppatori esperti.

Fund That Flip offre fino al 90% del prezzo di acquisto, fino al 100% della portata del lavoro, chiudendo in soli sette giorni, termini di prestito da sei a 24 mesi e tassi a partire dal 7, 99%.

Svantaggi del crowdfunding

Trenchard e Machado hanno affermato di non utilizzare alcun sito Web di crowdfunding immobiliare, ma entrambi hanno sospettato che il processo di crowdfunding per la valutazione e l'impegno di un accordo potrebbe essere più lento di quello che un mutuatario sperimenterebbe con un finanziatore privato o in denaro duro. Una volta che una pinna ha una solida relazione con un finanziatore, i due potrebbero essere in grado di concludere un affare in 24 ore quando si presenta una grande opportunità e tutte le pratiche burocratiche sono in ordine.

A differenza di un finanziatore privato, i siti di crowdfunding potrebbero non offrire l'opportunità di negoziare. Potrebbero aver impostato parametri per ogni operazione perché sono responsabili di un folto gruppo di investitori.

La linea di fondo

Se non hai abbastanza soldi per capovolgere una casa senza un aiuto finanziario, o se hai i soldi ma vuoi limitare il tuo rischio, ci sono diversi modi per ottenere finanziamenti. Un prestatore di denaro, un prestatore privato o un sito di crowdfunding immobiliare può aiutarti a realizzare i tuoi sogni da capogiro.

Tutte queste opzioni sono costose rispetto al finanziamento ipotecario tradizionale per una casa occupata dal proprietario, ma il loro prezzo riflette l'alto rischio che il prestatore sta assumendo e la probabilità che tu ottenga un prestito bancario a basso interesse per capovolgere una casa. Ma l'utilizzo del denaro di altre persone non solo ti consente di iniziare a lanciare attività quando hai poco o nessun denaro da investire, ma ti dà anche la possibilità di capovolgere più proprietà contemporaneamente e aumentare i profitti complessivi una volta acquisita esperienza sufficiente per fare più affari .

"Se conosci le opzioni, dove trovarle e come fare rete, il problema sta più nella ricerca di accordi che nella ricerca di denaro", afferma Trenchard. "È molto facile trovare i soldi per un ottimo affare, ma è molto difficile trovare grandi affari."