I dettagli delle offerte immobiliari finanziate dal venditore

Quando si tratta di finanziare immobili residenziali, la maggior parte delle transazioni segue un processo logoro. Il venditore trova un acquirente disposto con il reddito richiesto, la storia di occupazione e il punteggio di credito per qualificarsi per un mutuo e un istituto di credito mette i soldi per finanziare l'affare.

Ma cosa succede se il finanziamento tradizionale non è disponibile e l'acquirente e il venditore vogliono ancora procedere privatamente alla vendita? Inserisci ciò che è noto come finanziamento del venditore. Come suggerisce il termine, la persona che vende la casa finanzia l'acquisto, anziché la banca che fornisce un mutuo all'acquirente.

Dettagli di offerte immobiliari finanziate dal venditore

Cosa è favorevole al finanziamento del venditore

Questa alternativa al finanziamento tradizionale è un'opzione utile a volte o in luoghi in cui i mutui sono difficili da ottenere. In tali condizioni strette, il finanziamento del venditore consente agli acquirenti di accedere a una forma di credito alternativa. I venditori, a loro volta, possono toccare una popolazione di acquirenti che non si qualificano necessariamente per un mutuo tradizionale. E poiché il venditore sta finanziando la vendita, la proprietà potrebbe richiedere un prezzo di vendita più elevato.

Una banca non è direttamente coinvolta in una vendita finanziata dal venditore; il compratore e il venditore prendono le disposizioni da soli. Redigono una cambiale che stabilisce il tasso di interesse, il calendario dei pagamenti dal compratore al venditore e le conseguenze in caso di inadempienza dell'acquirente su tali obblighi. A differenza di una vendita che implica un mutuo, quindi, non vi è alcun trasferimento del capitale dal compratore al venditore, ma semplicemente un accordo sul rimborso di tale somma nel tempo.

Con solo due attori principali coinvolti, il finanziamento proprietario può essere più rapido ed economico rispetto alla vendita di una casa nel modo consueto. Willie Kathryn Suggs, il principale broker e proprietario dell'intermediazione immobiliare con sede a Harlem che porta il suo nome, afferma che quando il venditore finanzia la vendita "l'affare si chiude più rapidamente, poiché non c'è attesa per l'agente di prestito bancario, il sottoscrittore e il legale dipartimento per cancellare il file. " Suggerisce inoltre che "gli acquirenti adorano [il finanziamento del venditore] perché possono entrare in casa per meno soldi".

I costi di chiusura sono effettivamente inferiori per una vendita finanziata dal venditore. Senza una banca che partecipa, la transazione evita il costo dei mutui o dei punti di sconto, nonché le commissioni di originazione e una serie di altre spese che i finanziatori sistematicamente livellano durante il processo di finanziamento. C'è anche una maggiore flessibilità, almeno apparentemente, riguardo alle disposizioni sul prestito, dall'acconto richiesto al tasso di interesse fino alla durata dell'accordo.

Il finanziamento del venditore in genere viene eseguito solo per un periodo abbastanza breve, come cinque anni, con un pagamento in mongolfiera che deve essere scaduto alla fine di quel periodo. La teoria - o almeno la speranza - è che l'acquirente finirà per rifinanziare quel pagamento con un prestatore tradizionale, armato di una migliore affidabilità creditizia e avendo accumulato un po 'di capitale proprio in casa.

Cosa devono sapere gli acquirenti

Per tutti i potenziali vantaggi del finanziamento del venditore, le transazioni che lo utilizzano comportano rischi e realtà per entrambe le parti. Ecco cosa devono considerare gli acquirenti prima di finalizzare un accordo finanziato dal venditore.

Non aspettarti condizioni migliori rispetto a un mutuo. Poiché i termini di un accordo finanziato dal venditore vengono eliminati, la flessibilità incontra spesso la realtà. Il venditore digerisce i propri bisogni e rischi finanziari, inclusa la possibilità che l'acquirente inadempirà sul prestito, con la prospettiva di un processo di sfratto potenzialmente costoso e disordinato.

Il risultato può essere rassicurante per l'acquirente. Ad esempio, è possibile che si garantisca un tasso di interesse più favorevole rispetto alle banche, ma è più probabile che si paghi di più, forse diversi punti percentuali aggiuntivi al di sopra del tasso prevalente. E probabilmente dovrai fornire un acconto di dimensioni paragonabili a quelle di un tipico mutuo, ovvero il 10% o più del valore della proprietà.

Potrebbe essere necessario venderti al venditore. È intelligente essere trasparenti e chiari sui motivi per cui non si è qualificati per un mutuo tradizionale. Alcune di queste informazioni possono emergere comunque quando il venditore controlla la tua storia creditizia e altri dati di base, inclusi il tuo impiego, beni, crediti e riferimenti.

Ma assicurati anche di indicare eventuali restrizioni alla tua capacità di prestito che potrebbero non emergere durante la dovuta diligenza del venditore. Todd Huettner, un broker ipotecario e il presidente della Huettner Capital con sede a Denver, sottolinea che anche un potenziale acquirente che ha un buon credito e un forte acconto a portata di mano potrebbe aver recentemente avviato una nuova attività, e quindi non essere in grado di qualificarsi per un prestito fino a due anni.

Preparati a proporre finanziamenti al venditore. I proprietari di case che offrono finanziamenti ai venditori spesso lo dichiarano apertamente, nella speranza di attirare acquirenti che non si qualificano per i mutui. Se non vedi una menzione del finanziamento del venditore, tuttavia, non fa male chiederlo, afferma il broker ipotecario Todd Huettner.

Quando lo fai, dice, proponi l'opzione nel modo più esplicito che puoi. Invece di chiedere se il finanziamento del proprietario è un'opzione, Huettner raccomanda agli acquirenti di presentare una proposta specifica. “Ad esempio, 'La mia offerta è a prezzo pieno con il 20% in meno, finanziamento del venditore per $ 350.000 al 6%, ammortizzato in 30 anni con un palloncino di cinque anni. Se non rifinanzerò tra due o tre anni, aumenterò il tasso al 7% tra quattro e cinque anni. "

Conferma che il venditore è libero di finanziare la vendita. Il finanziamento del venditore è più semplice quando il venditore possiede la proprietà in via definitiva; un'ipoteca sulla proprietà introduce ulteriori complicazioni. Il pagamento per una ricerca per titolo sulla proprietà confermerà che è accuratamente descritto nell'atto ed è esente da ipoteca o privilegi fiscali.

Secondo Jason Burkholder, un broker, direttore delle vendite e agente immobiliare con Weichert, agenti immobiliari a Lancaster, in Pennsylvania, "La maggior parte dei mutui ha una clausola" due in vendita "che vieta al venditore di vendere la casa senza pagare l'ipoteca. se un venditore fa il finanziamento del proprietario e la società ipotecaria lo scopre, considererà la casa "venduta" e richiederà il pagamento immediato del debito per intero, il che consente al prestatore di precludere ".

Cosa devono sapere i venditori

Tieni a mente questi suggerimenti e realtà se stai pensando di finanziare la vendita di una casa.

Non devi necessariamente finanziare la vendita a lungo. Come venditore, puoi, in qualsiasi momento, vendere la cambiale a un investitore o prestatore, a cui l'acquirente invia i pagamenti. Secondo Robin Daniels, un investitore immobiliare e proprietario nella Florida centrale, "Molti venditori hanno paura di vendere con il finanziamento del proprietario, ma non sanno che la nota in loro possesso è qualcosa che può essere venduta a qualcun altro. Questo potrebbe accadere lo stesso giorno come chiusura, quindi il venditore riceve subito contanti ".

In altre parole, i venditori non devono avere i soldi, né devono diventare finanziatori. Tieni presente, tuttavia, che probabilmente dovrai accettare meno del valore totale della nota per venderla, riducendo così il tuo ritorno sulla proprietà. Le promesse sugli immobili in genere vendono dal 65% al ​​90% del loro valore nominale, secondo Amerinotexchange, una società specializzata in finanziamenti del mercato secondario.

Rendi il finanziamento del venditore parte della tua piazzola per vendere la proprietà. Poiché il finanziamento del venditore è relativamente raro, promuovi il fatto che lo stai offrendo, a partire dalla lista degli immobili. L'aggiunta delle parole "finanziamento del venditore disponibile" al testo avviserà i potenziali acquirenti e i loro agenti che l'opzione è sul tavolo.

Quando i potenziali acquirenti visualizzano la tua casa, fornisci maggiori dettagli sulle modalità di finanziamento. Preparare un foglio informativo che descriva i termini del finanziamento, insieme a una spiegazione generale di cosa sia il finanziamento del venditore, dal momento che molti acquirenti non avranno familiarità con esso.
Cerca una consulenza fiscale e prendi in considerazione anche l'assistenza per il prestito.

Dal momento che le offerte finanziate dal venditore possono comportare complicazioni fiscali, assumere un pianificatore finanziario o un esperto fiscale come parte del team per la vendita. Inoltre, a meno che tu non abbia esperienza e agio come prestatore, prendi in considerazione l'assunzione di una società di servizi di prestito per riscuotere pagamenti mensili, emettere dichiarazioni ed eseguire le altre faccende legate alla gestione di un prestito.

La linea di fondo

Per quanto insolito e sconosciuto per la maggior parte delle persone, il finanziamento del venditore può essere un'opzione utile per sfidare i mercati immobiliari. Tuttavia, l'accordo comporta alcuni rischi speciali per l'acquirente e il venditore ed è consigliabile ricorrere a un aiuto professionale per mitigarli e consentire al processo di funzionare senza intoppi.
Entrambe le parti dovrebbero assumere un avvocato o un agente immobiliare per scrivere e rivedere il contratto di vendita e la cambiale, insieme alle attività correlate. Cerca di trovare professionisti con esperienza nelle transazioni domestiche finanziate dal venditore e dove vivi, se possibile, poiché alcune normative pertinenti (come quelle che regolano i pagamenti in mongolfiera) variano in base alla giurisdizione.
I professionisti possono anche aiutare l'acquirente e il venditore a decidere l'accordo specifico che meglio si adatta a loro e alle circostanze della vendita. Se non si tratta di un accordo finanziato dal venditore, l'investitore immobiliare Don Tepper di Solutions 3D LLC sottolinea che "esistono in realtà dozzine di altri modi per acquistare" oltre a un accordo ipotecario tradizionale. Tali accordi, sottolinea Tepper, includono il leasing -opzione, acquisto-locazione, contratto di terra, contratto di proprietà, compartecipazione azionaria e ipoteca ipotecaria. "La maggior parte degli acquirenti, e la maggior parte degli agenti immobiliari, non sanno come funzionano questi", afferma.