I fattori più importanti per gli investimenti nel settore immobiliare

Rispetto ad altri tipi di investimenti, gli investimenti immobiliari comportano un profilo di rischio / rendimento relativamente favorevole, con liquidità relativamente bassa (facilità di entrata e uscita). Vediamo alcuni dei fattori più importanti da considerare quando si investe nel settore immobiliare.

1. Posizione della proprietà

Perché è importante? L'antica linea di punzonatura "Location, Location, Location" governa e rimane il fattore più importante per la redditività degli investimenti immobiliari. La vicinanza ai servizi, le aree pacifiche conformi, lo stato del quartiere, le viste panoramiche, ecc. Sono i principali fattori per la valutazione delle proprietà residenziali. Mentre la vicinanza a mercati, magazzini, nodi di trasporto, autostrade, zone esenti da imposte, ecc. Svolgono un ruolo importante per le valutazioni delle proprietà commerciali.

Cosa cercare? Una visione a medio-lungo termine, su come si prevede che la località si evolverà durante il periodo di investimento. La pacifica terra aperta di oggi sul retro di un edificio residenziale potrebbe essere trasformata in un rumoroso impianto di produzione in futuro, rendendo le valutazioni residenziali meno redditizie. Si consiglia di effettuare un controllo approfondito sulla proprietà, il tipo e l'uso previsto delle aree vicine, degli stabilimenti e della terra libera nella località.

2. Valutazione della proprietà

Perché è importante? Il finanziamento immobiliare durante l'acquisto, il prezzo di quotazione durante la vendita, l'analisi degli investimenti, il premio assicurativo e la tassazione - tutto dipende dalla valutazione immobiliare.

Cosa cercare? Le metodologie di valutazione comunemente utilizzate includono:

• Approccio di confronto delle vendite: recenti vendite comparabili di proprietà con caratteristiche simili, le più comuni e adatte sia a proprietà nuove che vecchie
• Approccio di costo: somma di tutti i costi meno ammortamento - adatto per nuove costruzioni
• Approccio al reddito: basato sugli afflussi di cassa previsti - adatto per affitti

3. Finalità e orizzonte d'investimento

Perché è importante? Data la bassa liquidità e investimenti di alto valore nel settore immobiliare, la mancanza di chiarezza di proposito può portare a risultati inaspettati, tra cui difficoltà finanziarie, soprattutto se l'investimento è ipotecato.

Cosa cercare? Individua quale delle seguenti grandi categorie si adatta al tuo scopo e preparati di conseguenza:

• Acquisto e uso personale: risparmi sugli affitti, vantaggio dell'auto-utilizzo e apprezzamento del valore
• Buy & Lease: reddito regolare e apprezzamento del valore a lungo termine. Richiede la costruzione di un temperamento di essere un padrone di casa - per la gestione di eventuali controversie e problemi legali, gestione degli inquilini, lavori di riparazione, ecc.
• Compra e vendi (a breve termine): profitto rapido, da piccolo a mediocre - di solito acquistando proprietà in costruzione e vendendo leggermente alto una volta pronto
• Buy & Sell (a lungo termine): grande apprezzamento del valore intrinseco per un lungo periodo; una soluzione per obiettivi a lungo termine come la pianificazione della pensione, l'educazione dei bambini, ecc.

4. Flussi di cassa attesi e opportunità di profitto

Perché è importante? Lo scopo e l'utilizzo dell'investimento influenzano i flussi di cassa e quindi le opportunità di profitto.

Cosa cercare? Sviluppare progetti di proiezioni per le seguenti modalità di profitti e spese:

• Flusso di cassa atteso dal reddito da locazione - L'inflazione favorisce i proprietari per il reddito da locazione
• Aumento previsto del valore intrinseco dovuto all'apprezzamento dei prezzi a lungo termine
• Vantaggi dell'ammortamento (e benefici fiscali disponibili)
• Analisi costi-benefici della ristrutturazione prima della vendita per ottenere un prezzo migliore
• Analisi costi-benefici dei prestiti ipotecati rispetto all'apprezzamento del valore

5. Prestare attenzione con la leva: conoscere le insidie

Perché è importante? I prestiti sono convenienti ma possono avere un costo elevato: si impegnano le entrate future per ottenere l'utilità oggi per un costo degli interessi distribuito su molti anni. Capire come gestire i prestiti di questa natura ti consente di trarne il massimo vantaggio. Ignorare i rischi può portare a gravi insidie.

Cosa cercare? A seconda delle entrate attuali e attese e della capacità di pagamento, considera quanto segue:

• Decidi il tipo di prestito ipotecario più adatto alla tua situazione (tasso fisso, tasso variabile regolabile, solo interessi o acconto zero)
• Essere consapevoli dei termini e delle condizioni e degli altri oneri riscossi dai finanziatori
• Cerca e contratta un affare migliore utilizzando uno strumento come un calcolatore di ipoteca per trovare tassi di interesse più bassi. Cerca anche premi assicurativi più bassi.

6. Investimenti in nuove costruzioni vs. stabilimenti esistenti

Perché è importante? Le proprietà di nuova costruzione offrono generalmente prezzi interessanti, possibilità di personalizzazione, servizi chiaramente documentati e titoli chiari. L'investitore deve trattare solo la società di costruzioni come controparte. I rischi comprendono ritardi di possesso, aumento dei costi, nessuna consapevolezza del vicinato, ecc.

Quelli in rivendita hanno fattori viceversa e potrebbero aver bisogno di un controllo più approfondito su proprietà, documenti e questioni legali.

Cosa cercare?

• Controlla i progetti passati e la reputazione dell'azienda edile per investimenti in nuove costruzioni
• Esamina gli atti di proprietà, il recente sondaggio e il rapporto di valutazione per le vecchie costruzioni
• Prestare attenzione ai costi di manutenzione mensili, alle quote e alle tasse in sospeso dei proprietari precedenti. Questi costi possono avere un forte impatto sui flussi di cassa regolari
• Investire in immobili in locazione (posseduti da altri) - È controllato in affitto, stabilizzato in affitto o libero mercato? Il contratto di locazione sta per scadere? Ha opzioni di rinnovo a favore dell'inquilino? Gli oggetti interni sono di proprietà dell'inquilino o del proprietario? ecc. sono alcuni dei dettagli di cui essere a conoscenza.
• Elementi di controllo qualità (mobili, infissi e attrezzature), se inclusi nella vendita

7. Investimenti indiretti nel settore immobiliare

La gestione delle proprietà fisiche in un orizzonte a lungo termine non è per tutti. Ci sono anche alcune alternative per investire indirettamente nel settore immobiliare e mirare a trarne vantaggio.

Quali sono le opzioni?

• Azioni di società immobiliari - Le azioni di società immobiliari possono essere acquistate e vendute in borsa
• Fondi comuni di investimento / ETF orientati al settore immobiliare - I fondi specifici di settore come "Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)" offrono il vantaggio della diversificazione e della gestione professionale della moneta, a spese delle spese di fondo
• Obbligazioni ipotecarie: garantite da proprietà fisiche, offrono tassi di rendimento inferiori rispetto alle obbligazioni societarie
• Real Estate Investment Trust (REIT): offrono rendimenti elevati, corrispettivo fiscale e elevata liquidità durante le negoziazioni in borsa.

La linea di fondo

Gli investimenti immobiliari offrono un buon profilo di rischio / rendimento di alto valore. Un'attenta considerazione dei fattori sopra menzionati consentirà agli investitori di raccogliere i frutti mitigando i rischi.