OPCO
Opco è l'abbreviazione di "società operativa", in genere utilizzata per descrivere la società operativa principale coinvolta in un accordo opco / propco. In alcuni casi, la società operativa trasforma una filiale come un fondo di investimento immobiliare (REIT) per ottenere vantaggi fiscali. La società immobiliare (propco) mantiene la proprietà di tutti i beni immobili e dei relativi debiti, offrendo il vantaggio di opco relativo al rating del credito e alle questioni finanziarie.
Le offerte Opco / Propco sono tra le più comuni nella formazione di un REIT.
Spiegazione Opcos
Un accordo tra società operativa / società immobiliare (opco / propco) è un accordo commerciale in cui una società controllata (ovvero la società immobiliare) possiede tutte le proprietà che generano entrate anziché la società principale (società operativa). Gli accordi Opco / Propco consentono a tutte le questioni relative al finanziamento e al merito di credito di entrambe le società di rimanere separate.
In una strategia di affare opco / propco, le società sono divise in almeno una società operativa e una società immobiliare. Mentre la società immobiliare possiede tutti gli asset, compresi gli immobili, associati alla generazione di ricavi, l'opco utilizza gli asset per generare vendite.
Una strategia opco / propco consente alle aziende di mantenere determinati elementi, vale a dire gli obblighi di debito e quindi i servizi di debito, i rating del credito e le questioni correlate, dai libri della società operativa. Questo in genere offre all'azienda notevoli vantaggi e risparmi finanziari. Se la società operativa crea un REIT per tutte le sue partecipazioni immobiliari, può evitare la doppia imposizione su tutte le sue distribuzioni di reddito. Quando i mercati del credito diventano più ristretti, o quando i valori delle proprietà subiscono un calo, le strategie di negoziazione opco / propco non sono così pratiche e in molti casi non sono nemmeno fattibili.
Key Takeaways
- Opco è l'abbreviazione di "società operativa", in genere utilizzata per descrivere la società operativa principale coinvolta in un accordo opco / propco.
- In una strategia di affare opco / propco, le società sono divise in almeno una società operativa e una società immobiliare.
- Esistono differenze funzionali e strategiche tra le società di gestione immobiliare e i REIT, ma i REIT non devono necessariamente gestire le proprietà.
Esempio di Opco
Le società di casinò spesso considerano la ristrutturazione opco / propco creare valore per gli azionisti e semplificare le operazioni. Il modello per questo è la ristrutturazione del 2013 di Penn National Gaming Inc. La società di casinò ha ricevuto l'autorizzazione dall'Internal Revenue Service (IRS) degli Stati Uniti per eseguire uno spin-off esente da imposte delle sue proprietà in un nuovo REIT.
Penn National Gaming ha staccato le proprietà di gioco e tempo libero, trasferendo tutta la proprietà dei beni immobili al REIT di recente costituzione. Dopo aver completato questo spin-off, Gaming and Leisure Properties ha poi affittato le proprietà a Penn National Gaming.
Le speciali regole fiscali che esistono sul REIT di Penn National Gaming impediscono alla Propco di pagare l'imposta federale sul reddito su qualsiasi affitto ottenuto dall'opco. Il REIT di Penn National Gaming ha anche un tasso di interesse significativamente inferiore rispetto a una società di giochi. Inoltre, poiché Penn National Gaming ha eliminato tutto il debito relativo alla proprietà assegnando la proprietà al suo REIT, il bilancio patrimoniale alleggerito dell'opco consente alla società di casinò di prendere in prestito i fondi necessari per operare e anche di scaricare in ulteriore sviluppo ed espansione di i suoi casinò.
Opcos Versus REITs
Esistono differenze funzionali e strategiche tra società di gestione immobiliare e REIT. Molti REIT concentrano la propria strategia di investimento e portafoglio per generare flussi di cassa attraverso l'affitto o i leasing generati dalle proprietà che detengono. Gli investimenti effettuati da un REIT in un progetto di costruzione e acquisizioni potrebbero essere finalizzati a generare reddito da locazione dalla proprietà. Tale reddito netto va principalmente verso le distribuzioni emesse agli investitori.
Una società di gestione immobiliare (REOC) potrebbe finanziare nuove costruzioni e quindi vendere la proprietà per un ritorno. La società potrebbe anche acquistare un immobile, ristrutturare l'edificio e quindi rivendere l'immobile per un profitto. Un REOC potrebbe anche fungere da società di gestione che sovrintende alle proprietà.
I guadagni generati da una società di gestione immobiliare possono essere in gran parte reinvestiti in progetti come acquisizioni, ristrutturazioni e nuove costruzioni. Ciò consente a un REOC di riempire il proprio portafoglio relativamente velocemente con potenziali prospettive a lungo termine. Ciò si confronta con le normative che impongono ai REIT di distribuire la maggior parte del loro reddito netto ai propri azionisti. Potrebbero esserci potenziali maggiori prospettive di crescita con un REOC, ma potrebbero non generare così tanto reddito immediato quanto i REIT.
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