Real Estate Investment Trust (REIT)
Un fondo d'investimento immobiliare (REIT) è una società proprietaria e che gestisce tipicamente immobili che generano reddito. La maggior parte dei REIT è specializzata in uno specifico settore immobiliare, concentrando il proprio tempo, energia e finanziamenti su quel particolare segmento dell'intero orizzonte immobiliare. Tuttavia, i REIT diversificati e speciali spesso contengono diversi tipi di proprietà nei loro portafogli. Le proprietà incluse in un portafoglio REIT possono includere complessi di appartamenti, data center, strutture sanitarie, hotel, infrastrutture - sotto forma di cavi in fibra, torri cellulari e condutture energetiche - edifici per uffici, centri commerciali, self-storage, terreni boschivi e magazzini . Un vantaggio dei REIT per gli investitori di tutti i giorni è che offrono l'opportunità di possedere una porzione di immobili che genera reddito basato sui dividendi.
Il Congresso ha istituito fondi di investimento immobiliare nel 1960 come emendamento all'estensione fiscale delle accise sui sigari del 1960. La disposizione consente ai singoli investitori di acquistare azioni in portafogli immobiliari commerciali che ricevono proventi da una varietà di proprietà.
01:34Real Estate Investment Trust (REIT)
Comprensione di un REIT
La maggior parte dei REIT ha un modello di business semplice: il REIT prende in affitto spazio e riscuote gli affitti sugli immobili, quindi distribuisce tale reddito come dividendi agli azionisti.
Per qualificarsi come REIT, un'azienda deve rispettare alcune disposizioni del Codice delle entrate. Tali requisiti comprendono principalmente il possesso di beni immobili generatori di reddito a lungo termine e la distribuzione del reddito agli azionisti. In particolare, un'azienda deve soddisfare requisiti specifici, tra cui:
- Investi almeno il 75% delle sue attività totali in immobili, liquidità o titoli del Tesoro USA
- Ricevi almeno il 75% del suo reddito lordo da affitti di immobili, interessi su mutui che finanziano immobili o da vendite di immobili
- Restituisce un minimo del 90% percento del proprio reddito imponibile sotto forma di dividendi degli azionisti ogni anno
- Avere un minimo di 100 azionisti dopo il suo primo anno di esistenza
- Non avere più del 50% delle sue azioni detenute da cinque o meno persone nell'ultima metà dell'anno imponibile
Altri requisiti, incluso il REIT, sono un'entità che è tassabile come società ai sensi dell'IRS. Inoltre, l'impresa deve avere la gestione di un consiglio di amministrazione o di fiduciari.
Key Takeaways
- Un fondo d'investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia proprietà produttive.
- Il REIT azionario possiede e gestisce proprietà immobiliari.
- I REIT ipotecari detengono o scambiano ipoteche e titoli garantiti da ipoteca.
- I REIT generano un flusso di reddito costante per gli investitori ma offrono poco in termini di apprezzamento del capitale.
- La maggior parte dei REIT sono quotati in borsa come titoli, rendendoli altamente liquidi, a differenza della maggior parte degli investimenti immobiliari.
Tipi di REIT
Esistono diversi tipi di REIT. I fondi hanno classificazioni che indicano il tipo di attività che svolgono e possono essere ulteriormente classificati in base al modo in cui le loro azioni vengono acquistate e vendute.
Il REIT azionario è la forma di impresa più comune. Queste entità acquistano, possiedono e gestiscono immobili a reddito. I ricavi provengono principalmente dagli affitti e non dalla rivendita delle proprietà del portafoglio.
I REIT ipotecari, noti anche come mREIT, prestano denaro ai proprietari e agli operatori immobiliari. Il prestito può avvenire direttamente tramite mutui e prestiti o indirettamente tramite l'acquisizione di titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono investimenti che detengono pool di mutui emessi da imprese sponsorizzate dal governo (GSE). I loro guadagni provengono principalmente dal margine di interesse netto: lo spread tra gli interessi che guadagnano sui prestiti ipotecari e il costo del finanziamento di questi prestiti. A causa del focus incentrato sui mutui di questo REIT, sono potenzialmente sensibili agli aumenti dei tassi di interesse.
Le imprese REIT ibride detengono nei loro portafogli sia immobili in affitto fisico sia prestiti ipotecari. A seconda del focus di investimento dichiarato dell'entità, possono ponderare il portafoglio con più proprietà o più partecipazioni ipotecarie.
Tipo di REIT | Holdings |
Equità | Possedere e gestire immobili a reddito |
Mutuo | Fornire mutui su beni immobili |
Ibrido | Possedere proprietà e fare ipoteche |
| Negoziato pubblicamente | Inserzione in uno scambio nazionale |
| Pubblico non commerciale | Registrato con il SEC bu non quotato in borsa |
| Privato | Funziona solo come investimenti di collocamento privato |
I REIT negoziati pubblicamente offrono azioni dei REIT negoziati pubblicamente che quotano in una borsa valori nazionale, dove vengono acquistati e venduti da singoli investitori. Sono regolati dalla Securities and Exchange Commission (SEC) degli Stati Uniti.
Anche i REIT pubblici non negoziati sono registrati presso la SEC, ma non sono negoziati su borse valori nazionali. Di conseguenza, sono meno liquidi dei REIT quotati in borsa ma tendono ad essere più stabili perché non sono soggetti alle fluttuazioni del mercato.
I REIT privati non sono registrati presso la SEC e non sono negoziati su borse valori nazionali. Funzionano esclusivamente come collocamenti privati che vendono esclusivamente a un elenco selezionato di investitori.
Pro e contro dell'investimento in REIT
I REIT possono svolgere un ruolo importante in un portafoglio di investimenti. Come per tutti gli investimenti, hanno i loro vantaggi e svantaggi.
Tra i lati positivi, i REIT sono facili da acquistare e vendere, in quanto la maggior parte degli scambi su mercati pubblici. Questa caratteristica commerciabile mitiga alcuni degli svantaggi tradizionali del settore immobiliare. Tradizionalmente, il settore immobiliare è notoriamente illiquidità (la proprietà può impiegare molto tempo a vendere o acquistare) e la sua mancanza di trasparenza in quanto non tutti i mercati offrono informazioni affidabili su tasse, proprietà e zonizzazione. I REIT sono regolati dalla SEC e devono presentare relazioni finanziarie verificate.
Per quanto riguarda le prestazioni, i REIT offrono rendimenti interessanti adeguati al rischio e un flusso di cassa stabile. Inoltre, una presenza immobiliare può essere positiva per un portafoglio, diversificandolo con una diversa classe di attività che può fungere da contrappeso ad azioni o obbligazioni.
Sul lato negativo, i REIT non offrono molto in termini di apprezzamento del capitale. Come parte della loro struttura, devono rimborsare agli investitori il 90% delle entrate. Pertanto, solo il 10% del reddito imponibile può essere reinvestito nell'impresa per acquistare nuove partecipazioni.
I dividendi ricevuti dalle partecipazioni REIT sono tassati come reddito normale. Un rischio primario per i REIT è che sono soggetti alle fluttuazioni del mercato immobiliare. Inoltre, come la maggior parte degli investimenti, non garantisce un profitto o assicura contro le perdite. Inoltre, alcuni REIT hanno commissioni di gestione e transazione elevate.
Professionisti
Liquidità
Diversificazione / contrappeso ad altre attività
Trasparenza
Dividendi costanti
Ritorni adeguati al rischio
Contro
Crescita bassa / scarso apprezzamento del capitale
Non con agevolazioni fiscali
Soggetto al rischio di mercato
Commissioni elevate di gestione e transazione
Come investire in REIT
È possibile investire in REIT negoziati pubblicamente, nonché in fondi comuni REIT e fondi negoziati in borsa REIT (ETF), acquistando azioni tramite un broker. È possibile acquistare azioni di un REIT non negoziato tramite un broker o un consulente finanziario che partecipa all'offerta del REIT non negoziato. I REIT sono anche inclusi in un numero crescente di piani pensionistici e di investimento sponsorizzati dal datore di lavoro a benefici definiti e a contribuzione definita. Naret, una società di ricerca e advocacy con sede a Washington DC per il mercato REIT con sede negli Stati Uniti, stima che 80 milioni di investitori statunitensi possiedano REIT attraverso i loro risparmi per la pensione e altri fondi di investimento.
Nareit scopre che ci sono più di 225 REIT quotati in borsa negli Stati Uniti, il che significa che dovrai fare alcuni compiti prima di decidere quale REIT funzionerà meglio per il tuo portafoglio.
Assicurati di prendere in considerazione il team di gestione del REIT e il track record e scoprire come vengono compensati. Se si tratta di una compensazione basata sulle prestazioni, è probabile che lavoreranno sodo per scegliere le proprietà giuste e scegliere le migliori strategie. Naturalmente, è anche una buona idea esaminare i numeri, come la crescita anticipata dell'utile per azione (EPS) e i rendimenti dei dividendi attuali. Una metrica particolarmente utile sono i fondi REIT da operazioni (FFO), che misurano il flusso di cassa generato dalle attività del REIT. Un'altra metrica comunemente utilizzata con i REIT è il tasso di rendimento della gestione finanziaria (FMRR).
Esempio reale di un REIT
Un'altra considerazione nella scelta dei REIT è quella di esaminare quali settori del mercato immobiliare sono caldi. Considera quali settori in forte espansione dell'economia, in generale, possono essere sfruttati tramite il settore immobiliare. Ad esempio, l'assistenza sanitaria è una delle industrie in più rapida crescita negli Stati Uniti, in particolare nella crescita di edifici medici, centri di cure ambulatoriali, strutture di assistenza agli anziani e comunità di pensionamento.
Numerosi REIT si concentrano su questo settore. HCP Inc. (HCP) è uno di questi. Con una capitalizzazione di mercato di quasi $ 15 miliardi, è una grande azienda - abbastanza grande da far parte dell'S & P 500, in effetti - e molto liquida. Ogni giorno vengono scambiate circa 2, 56 milioni di azioni. A $ 31, 25 per azione, al 5 aprile 2019, viene scambiato vicino al suo massimo di 52 settimane e offre un rendimento da dividendi del 4, 32%. Il suo portafoglio recentemente ristrutturato si concentra sulle strutture delle scienze della vita - centri diagnostici, laboratori, genomica e altre strutture - edifici per uffici medici e alloggi per anziani.
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