Le azioni immobiliari stanno schiacciando il mercato mentre il cloud alimenta la crescita

La corsa degli investitori verso posizioni difensive in un mercato incerto ha spinto al rialzo i titoli immobiliari, con alcuni che hanno guadagnato oltre il 50% quest'anno, triplicando il ritmo dell'S & P 500. Ora, è probabile che questi titoli aumentino ancora di più a causa dei conflitti commerciali e altri venti contrari scuotono il mercato. Quelli che trarranno maggiori benefici includono American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA ) e Prologis Inc. (PLD), come indicato in un recente rapporto di Barron.

Le scommesse più sicure superano

L'aumento della domanda di azioni di società in settori più sicuri, con una minore esposizione ai mercati esteri, ha aumentato i prezzi per i fondi comuni di investimento immobiliare o le azioni di società che possiedono torri di uffici, hotel, centri commerciali e altre proprietà commerciali.

Steve Shigekawa, gestore del fondo Neuberger Berman Real Estate, si concentra su azioni di società di alta qualità con "debiti, portafogli immobiliari diversificati e team di gestione esperti che hanno gestito le loro società attraverso molteplici cicli economici", secondo Barron's. Questa strategia di investimento ha portato il fondo Neuberger Berman Real Estate a registrare un rendimento annualizzato del 12, 0% negli ultimi tre anni, superando il 90% dei suoi concorrenti nella categoria immobiliare di Morningstar. Nell'ultimo decennio, la sua vecchia classe di azioni istituzionali ha battuto il 79% dei suoi pari.

Invece di investire in società immobiliari tradizionali, come alloggi, centri commerciali e centri commerciali regionali, in cui il fondo di Shigekawa ha un'esposizione inferiore al 7%, ha raddoppiato le società di data center, in cui il fondo ha un 12% esposizione.

"Abbiamo una minore esposizione ai settori immobiliari più ciclici come l'alloggio e la vendita al dettaglio, dato l'impatto del commercio elettronico sulle vendite al dettaglio", ha affermato il gestore del fondo. Il fondo di Shigekawa utilizza un approccio top-down alla selezione titoli, esaminando gli indicatori macroeconomici per aiutare a guidare gli investimenti in circa 40 società. Ad esempio, un periodo di tassi di interesse più bassi ha contribuito a rafforzare le azioni dei titoli immobiliari, che spesso soffrono durante i periodi di aumento dei tassi di interesse a causa della quantità di debito che assumono.

Società di data center

Una delle forze trainanti della crescita di queste aziende è l'aumento della domanda di data center per supportare il cloud computing. "Quando si pensa alla domanda di cloud computing, saranno necessari più data center", ha affermato il gestore del fondo. Questa tendenza favorirà in particolare le società immobiliari dei data center come Redini City, California, con sede a Equinix, le cui azioni sono salite alle stelle oltre il 62% da inizio anno (YTD).

La società leader nello spazio del data center elenca le proprietà in 24 paesi in tutto il mondo e afferma di non essere stata in gran parte influenzata da una nuova escalation delle tensioni commerciali da Washington.

"Mentre il commercio globale di beni fisici si sta appiattendo, è vero il contrario in termini di economia digitale globale", ha affermato Charles Meyers, CEO di Equinix.

Nel frattempo, sia i data center che i tower REIT dovrebbero beneficiare del passaggio alla prossima generazione di reti cellulari, chiamate 5G, che dovrebbe essere 10 volte più veloce degli attuali telefoni 4G. I REIT a torre per cellulare, noti anche come "REIT infrastrutturali", costituivano il 17% del fondo immobiliare Neuberger Berman.

REIT come "mitigatori del rischio" stabili

Scott Craig, gestore del portafoglio del fondo immobiliare Eaton Vance, considera i REIT come un modo efficace per proteggersi dalla volatilità del mercato, secondo un altro rapporto di Barron. Man mano che persistono i venti contrari, i REIT potrebbero continuare a crescere man mano che guadagnano popolarità come "mitigatori del rischio" con entrate costanti e flussi di cassa bloccati.

Mentre i REIT con operazioni all'estero e i ricavi in ​​più valute possono essere più esposti alla volatilità dei cambi, in genere hanno dimensioni maggiori e mantengono forti profili di crescita e bilanci, secondo il Wall Street Journal.

Qual è il prossimo?

Andando avanti, gli investitori probabilmente favoriranno le aziende che si rivolgono all'economia digitale globale, piuttosto che nomi ciclici che sono più vulnerabili a recessioni economiche, tariffe e interruzioni specifiche del settore come rivenditori e hotel.

Altri segmenti del mercato che potrebbero sperimentare turbolenze includono quelli che possono sostenere costi più elevati come la costruzione, così come un sentimento del consumatore più debole e una carenza di manodopera, secondo Sandler O'Neill + Partners LP, citato dal Journal.