I rischi dei titoli garantiti da ipoteca

Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un tipo di titolo garantito da attività garantito da un'ipoteca o da una raccolta di mutui. Un MBS può essere scambiato tramite un broker. È emesso da un'impresa sponsorizzata dal governo (GSE), da un'agenzia governativa federale autorizzata o da una società finanziaria privata.

Funzionalità di MBS

Sebbene siano attraenti per una serie di ragioni, MBS ha alcune caratteristiche uniche che aggiungono un rischio aggiuntivo rispetto alle normali obbligazioni alla vaniglia.

• Gli MBS sono garantiti da un pool di mutui residenziali.
• I pagamenti mensili "passano" attraverso la banca di origine a un investitore terzo.
• Oltre ai pagamenti di interessi mensili, i mutui si ammortizzano lungo la loro vita, il che significa che una parte del capitale viene pagata con ogni pagamento mensile, a differenza di un'obbligazione, che generalmente paga tutto il capitale alla scadenza.
• Oltre agli ammortamenti programmati, gli investitori ricevono, su base proporzionale, pagamenti anticipati non programmati del capitale dovuti a rifinanziamenti, pignoramenti e vendite di abitazioni. Mentre un'ipoteca tipica può avere una durata di 30 anni, molto spesso i mutui vengono pagati molto prima. A causa di questi pagamenti anticipati non programmati, prevedere la scadenza dell'MBA è problematico.

Con particolare attenzione all'aspetto del pagamento anticipato di MBS, questo articolo introdurrà il concetto di vita media ponderata (WAL) e spiegherà il suo utilizzo nella protezione dal rischio di pagamento anticipato.

Che cos'è la vita media ponderata?

Una statistica che viene comunemente utilizzata come misura della maturità effettiva di un MBS è la WAL, a volte chiamata semplicemente "vita media". Per calcolare il WAL, moltiplica la data (espressa in una frazione di anni o mesi) di ciascun pagamento per la percentuale del capitale totale che viene pagato a quella data, quindi somma questi risultati. Pertanto, la WAL registra l'impatto dei principali pagamenti durante la vita del titolo.

Il WAL può essere visualizzato come un fulcro su una sequenza temporale che va dall'origine alla data di scadenza finale. Il fulcro "bilancia" i pagamenti principali, proprio come i bambini di pesi diversi bilanciano un'altalena avendo diverse posizioni sulla barra. La Figura 1 seguente mostra il WAL per un pool di mutui di 30 anni.

Figura 1

Fonte: "The Duration of a Bond as a Price Elasticity and a Fulcrum" (1988) del Dr. David Smith

Rendimento e tasso interno di rendimento

Gli MBS sono negoziabili e possono essere scambiati a premi, sconti o valore nominale, a seconda delle variazioni dei tassi di mercato attuali. Un pass-through coupon corrente viene negoziato al valore nominale, mentre i pass-through coupon alto vengono scambiati a premi e i titoli a basso coupon vengono scambiati con sconti. Il rendimento quotato è il tasso di rendimento interno, che equivale al valore attuale di tutti i flussi di cassa futuri con il prezzo corrente del titolo. Pertanto, il rendimento quotato su un MBS è sempre subordinato a un'ipotesi di pagamento anticipato.

L'assunto del pagamento anticipato è fondamentale per i titoli pass-through ipotecari. Gli investitori sanno in anticipo che il pagamento anticipato può e si verificherà, ma non sa quando e in che misura. Tali variabili devono essere proiettate e assunte. Inoltre, non esiste un unico presupposto conservativo che può essere applicato a tutti i pass-through a causa dell'effetto asimmetrico: esiste un incentivo a pagare più rapidamente su MBS premium, mentre il contrario è vero per gli MBS di sconto.

( Dai un'occhiata al tasso di rendimento interno per ulteriori informazioni sull'uso di questo metodo di analisi finanziaria.)

Qual è il rendimento realizzato ">

Il rendimento realizzato su un titolo pass-through è il rendimento effettivamente percepito dall'acquirente mentre detiene il titolo, basato sui pagamenti anticipati effettivi del capitale, piuttosto che sui pagamenti anticipati ipotizzati utilizzati per calcolare il rendimento quotato. I pagamenti anticipati più veloci o più lenti del previsto incidono in modo asimmetrico sui pass-through di premi e sconti.

Supponiamo che la sicurezza pass-through sia negoziata a un premio. I pagamenti anticipati al valore nominale comportano flussi di cassa che possono essere reinvestiti solo al tasso corrente più basso. Di conseguenza, pagamenti anticipati più rapidi del previsto negano all'investitore gli elevati flussi di cassa che hanno giustificato in primo luogo il prezzo del premio. D'altra parte, i pagamenti anticipati più lenti offrono all'investitore più tempo per guadagnare il tasso cedolare più elevato. Di conseguenza, i pagamenti anticipati più lenti aumentano il rendimento realizzato al di sopra del rendimento quotato, mentre i pagamenti anticipati più rapidi riducono il rendimento realizzato.

Uno sconto pass-through beneficia di pagamenti anticipati più rapidi del previsto poiché tali flussi di cassa possono essere reinvestiti al valore nominale in titoli con cedola corrente. In effetti, l'investitore può semplicemente sostituire la cedola bassa con una cedola superiore, poiché il pagamento anticipato è alla pari. Pertanto, il rendimento realizzato supererà il rendimento quotato. Al contrario, accade il contrario quando i pagamenti anticipati sono più lenti del previsto. L'investitore è bloccato con i coupon inferiori per un periodo di tempo più lungo, riducendo così il rendimento realizzato.

Qual è il presupposto del pagamento anticipato?

Nel corso degli anni, sono state sviluppate una serie di specifiche convenzionali dei tassi di pagamento anticipato presunti. Ognuno ha i suoi vantaggi e svantaggi.

Rendimento ipotecario standard

La prima e più semplice specifica è quella di assumere il "rendimento ipotecario standard" o "prepagato in 12." In questa specifica, si presume che non vi siano pagamenti anticipati di alcun tipo fino al dodicesimo anno, quando tutti i mutui nel pool pagheranno interamente.

Questa specifica ha il vantaggio della semplicità computazionale e si conforma alla realtà che la scadenza effettiva della maggior parte dei pool di mutui è molto più breve della data di scadenza finale. Oltre a ciò, non si può dire molto per questa ipotesi. Trascura totalmente i pagamenti anticipati che si verificano nei primi anni di un pool di mutui. Pertanto, un rendimento calcolato e quotato sulla base di questo presupposto di pagamento anticipato "standard" sottostima seriamente il rendimento potenziale su un trading di sicurezza pass-through con uno sconto profondo e sopravvaluta il rendimento potenziale su un pass-through premium.

Metodo di esperienza FHA

All'altra estremità dello spettro è una specifica di pagamento anticipato basata sulle esperienze effettive della Federal Housing Administration (FHA). L'FHA raccoglie dati storici sull'effettiva incidenza del pagamento anticipato sui prestiti ipotecari che assicura. Questi dati coprono una vasta gamma di date di origine e tassi di cedola.

Il metodo dell'esperienza FHA è stato chiaramente un miglioramento rispetto al rendimento ipotecario standard, poiché ha introdotto ipotesi realistiche e storicamente validate, ma non è privo di problemi. Poiché la FHA pubblica una nuova serie quasi ogni anno, il mercato dei mutui secondari ha dovuto affrontare la circostanza confusa di disporre di titoli basati su serie di diversi anni.

(Leggi di più sul mercato dei mutui secondari in Dietro le quinte del tuo mutuo .)

Tasso di pagamento anticipato costante

Un'altra specifica che è stata utilizzata è il tasso di pagamento anticipato costante (CPR), noto anche come "tasso di pagamento anticipato condizionale". Questa specifica presuppone che la percentuale del saldo principale prepagata in un determinato anno sia una costante.

Il metodo CPR è più semplice da utilizzare analiticamente rispetto all'esperienza FHA, poiché il tasso di pagamento anticipato applicabile per ogni anno è un numero coerente, non uno di 30 numeri variabili. Di conseguenza, è più facile confrontare i rendimenti quotati per un determinato periodo di detenzione tra diverse ipotesi di pagamento anticipato. Un sottile vantaggio del metodo CPR è che espone la natura soggettiva del presupposto del pagamento anticipato. L'approccio dell'esperienza FHA implica un grado di precisione che potrebbe essere totalmente ingiustificato.

Una variante del CPR è chiamata "mortalità mensile" (SMM). SMM è semplicemente l'analogo mensile al CPR annuale. Presuppone che la percentuale del saldo principale prepagata in un determinato mese sia una costante.

Modello di pagamento anticipato standard PSA

Il presupposto del tasso di pagamento anticipato più comunemente utilizzato è l'esperienza di pagamento anticipato standard offerta dalla Public Securities Association (PSA), un gruppo commerciale del settore. L'obiettivo del PSA era di portare la standardizzazione sul mercato. I primi 30 mesi di esperienza di pagamento anticipato standard richiedono un CPR in costante aumento, a partire da zero e aumentando dello 0, 2 per cento ogni mese; in seguito, viene utilizzato un CPR di livello sei percento. A volte, tuttavia, i rendimenti si basano su un presupposto di pagamento anticipato più rapido o più lento rispetto a questo standard. Questa modifica nell'ipotesi di pagamento anticipato è indicata designando una percentuale superiore o inferiore al 100%.

• Un MBS quotato al 200 percento di PSA ipotizza un aumento mensile della RCP dello 0, 4 percento nei primi 30 mesi, quindi un CPR di livello al 12 percento.
• Un MBS quotato al 50 percento di PSA presuppone un aumento mensile dello 0, 1 percento del CPR, fino al raggiungimento del livello del CPR del tre percento.

La linea di fondo

Come discusso, l'uso della vita media ponderata comporta una serie di ipotesi ed è tutt'altro che preciso. Tuttavia, aiuta gli investitori a fare previsioni più realistiche sul rendimento e sulla durata di un MBS che aiuta a ridurre il rischio inerente al pagamento anticipato.

(Per ulteriori informazioni su MBS, consultare Utile da debito ipotecario con MBS .)