Tasso di capitalizzazione terminale
Il tasso di capitalizzazione terminale è il tasso utilizzato per stimare il valore di rivendita di un immobile alla fine del periodo di detenzione. Il reddito operativo netto atteso (NOI) per anno è diviso per il tasso di capitalizzazione terminale (espresso in percentuale) per ottenere il valore terminale. I tassi di capitalizzazione dei terminali sono stimati sulla base di dati di transazione comparabili o di ciò che si ritiene sia appropriato per la posizione e gli attributi di una particolare proprietà.
Comprensione del tasso di capitalizzazione terminale
Il tasso di capitalizzazione terminale è anche noto come tasso di uscita. La tariffa di entrata per un immobile è prevista per il primo anno NOI divisa per il prezzo di acquisto dell'immobile. Il tasso di capitalizzazione terminale è il NOI previsto dell'ultimo anno (o dell'anno di uscita) diviso per il prezzo di vendita. Se questo tasso è inferiore al tasso corrente, di solito significa che l'investimento immobiliare è stato redditizio.
La maggior parte dei professionisti degli investimenti immobiliari concorda sul fatto che è importante abbinare il tasso di capitalizzazione terminale al tasso corrente del mercato, tenendo presente che potrebbe essere un test più sicuro per lo sviluppo aumentare leggermente il tasso di capitalizzazione del terminale. Un foglio di calcolo dinamico può essere utile per sottoporre a stress il progetto di sviluppo al fine di stabilire il tasso di capitalizzazione terminale più elevato che fornirebbe comunque un vantaggio sufficiente agli investitori.
Gli investitori immobiliari esperti cercano mercati e tipi di proprietà per i quali si prevede che i tassi di capitalizzazione di mercato diminuiranno, poiché un tasso di capitalizzazione terminale inferiore, rispetto al tasso di capitalizzazione corrente, comporterà utili di capitale, supponendo che il reddito operativo netto non diminuire durante il periodo di detenzione. Alcuni dei dati che devono essere considerati includono metriche di domanda e offerta per ogni categoria di spazio, nonché per i servizi e le spese che si presume siano correlati a ciascuna area operativa.
Mentre il futuro è sempre incerto, due cose sono sicuramente certe sulla fine di qualsiasi periodo di detenzione: gli edifici invecchieranno ei mercati cambieranno. È quindi fondamentale che tutti gli investitori immobiliari compilino e analizzino il maggior numero possibile di dati per individuare con precisione un tasso di capitalizzazione terminale per un progetto.
Esempio del tasso di capitalizzazione terminale
Un investitore acquista un immobile completamente occupato per $ 100 milioni. Il NOI del primo anno è stimato a $ 5, 0 milioni. Il tasso di entrata è quindi del 5, 0%. Sette anni dopo, l'investitore ritiene che il tasso di capitalizzazione terminale sia di circa il 4, 0%. L'anno scorso il NOI, che ha preso in considerazione l'escalation degli affitti lungo il percorso, è proiettato a $ 5, 5 milioni (di nuovo, assumendo la piena occupazione). Il valore di rivendita è stimato a $ 137, 5 milioni ($ 5, 5 milioni in NOI diviso per la capitalizzazione terminale del 4, 0%, o tasso di uscita).
Key Takeaways
- Il tasso di capitalizzazione terminale è il tasso utilizzato per stimare il valore di rivendita di un immobile alla fine del periodo di detenzione.
- La tariffa di entrata per un immobile è prevista per il primo anno NOI divisa per il prezzo di acquisto dell'immobile.
- Se questo tasso di capitalizzazione terminale è inferiore al tasso di entrata, di solito significa che l'investimento immobiliare è stato redditizio.