Comprensione degli atti di proprietà

Gli atti di proprietà vengono utilizzati per trasmettere beni immobili da un concedente (venditore) a un beneficiario (acquirente). Perché un atto sia legalmente operativo, deve includere l'identificazione del concedente e del beneficiario e la descrizione adeguata della proprietà.

Più specificamente, gli atti rientrano in una serie di categorie, tra cui garanzia, rinuncia e scopi speciali. Questo articolo definirà quali sono gli atti, ciò che deve essere incluso in un atto per renderlo legalmente operativo e i diversi tipi di atti che vengono utilizzati nel trasferimento di proprietà immobiliari.

Quali sono gli atti di proprietà?

Un atto di proprietà è uno strumento legale scritto e firmato che viene utilizzato per trasferire la proprietà di beni immobili dal vecchio proprietario (il concedente) al nuovo proprietario (il beneficiario). Storicamente, la proprietà reale è stata trasferita attraverso un atto cerimoniale noto come "livrea di seisin". In questo atto, la persona che trasferiva la terra consegnava un ramoscello o una zolla di terra dalla terra alla persona che prendeva in consegna la terra. Una dichiarazione verbale o scritta accompagnava spesso il gesto, sebbene fosse la livrea di sisina a trasferire legalmente il titolo alla proprietà. Oggi, il titolo di proprietà immobiliare è trasmesso da un atto cartaceo.

Elementi essenziali dell'azione

Sebbene ogni stato abbia i propri requisiti, la maggior parte degli atti deve contenere diversi elementi essenziali per essere legalmente validi:

• Deve essere per iscritto. Mentre la maggior parte degli atti viene completata su moduli stampati, non esiste alcun obbligo legale di utilizzare qualsiasi modulo specifico purché siano inclusi gli elementi essenziali.
• Il concedente deve avere la capacità giuridica di trasferire la proprietà e il beneficiario deve essere in grado di ricevere la concessione della proprietà. Una persona che è competente a stipulare un contratto valido è considerata competente come concedente.
• Il concedente e il beneficiario devono essere identificati in modo da essere verificabili.
• La proprietà deve essere adeguatamente descritta.
• Le parole operative di trasporto devono essere presenti. Tutti gli atti di forma standard includono il linguaggio legale necessario che trasferisce effettivamente la proprietà.
• L'atto deve essere firmato dal concedente o concedenti se la proprietà è di proprietà di più di una persona.
• L'atto deve essere legalmente consegnato al beneficiario o a qualcuno che agisce per conto del beneficiario.
• L'atto deve essere accettato dal beneficiario. In genere, gli atti sono accettati dal beneficiario, ma in determinate circostanze, il beneficiario potrebbe rifiutare la consegna dell'atto.

Comprensione degli atti di proprietà

Tipi di atti

Gli atti possono essere classificati in numerosi modi. In linea di massima, gli atti sono classificati come ufficiali o privati. Gli atti ufficiali vengono eseguiti in sede giudiziale o giudiziale. La maggior parte delle transazioni immobiliari, tuttavia, coinvolge individui ed entità aziendali che utilizzano atti privati.

Gli atti sono inoltre classificati in base al tipo di garanzie del titolo fornite dal concedente. I diversi tipi di atti comprendono:

Atto di garanzia generale

L'atto di garanzia generale offre al beneficiario la massima protezione. Con questo tipo di atto, il concedente fa una serie di promesse legalmente vincolanti (dette alleanze) e garanzie al beneficiario (e ai loro eredi) accettando di proteggere il beneficiario da eventuali rivendicazioni e richieste precedenti di tutte le persone che riguardano la terra trasportata . Le solite alleanze per il titolo incluse in un atto di garanzia generale sono:

• il patto di seisin, nel senso che il concedente garantisce di possedere la proprietà e ha il diritto legale di trasmetterla
• il patto contro gli ingombri, indicando che il concedente garantisce che la proprietà è libera da vincoli o ingombri, salvo quanto espressamente indicato nell'atto
• il patto di godimento tranquillo, indicando che il beneficiario avrà un possesso silenzioso della proprietà e non sarà disturbato perché il concedente aveva un titolo difettoso
• il patto di ulteriore garanzia, in cui il concedente promette di consegnare qualsiasi documento necessario per rendere valido il titolo

Atto di garanzia speciale

Laddove in un atto di garanzia generale il concedente promette di garantire e difendere il titolo trasmesso contro le pretese di tutte le persone, il concedente un atto di garanzia speciale garantisce di aver ricevuto il titolo sulla proprietà e di non aver fatto nulla mentre ne detiene il titolo per creare un difetto.

In altre parole, sono garantiti solo i difetti sorti durante la proprietà del concedente. A causa di questa limitazione, la garanzia speciale offre al beneficiario una protezione inferiore rispetto all'atto di garanzia generale. Molti acquirenti di immobili insisteranno in un atto di garanzia generale per proteggere da problemi che potrebbero derivare da un atto di garanzia speciale.

Quitclaim Deed

L'atto di recesso, chiamato anche atto non coperto da garanzia, offre al beneficiario la minima protezione. Questo tipo di atto trasmette l'eventuale interesse che il concedente ha attualmente sulla proprietà, se presente. Non vengono fatte garanzie o promesse sulla qualità del titolo. Se il concedente ha un buon titolo, l'atto di recesso è sostanzialmente efficace quanto un atto di garanzia generale. Tuttavia, se il titolo contiene un difetto, il beneficiario non ha ricorso legale contro il concedente ai sensi dell'atto. Un atto di esonero viene spesso utilizzato se il concedente non è sicuro dello stato del titolo (se contiene difetti) o se il concedente non desidera alcuna responsabilità ai sensi delle clausole del titolo.

Atti per scopi speciali

Gli atti di scopo speciale sono spesso utilizzati in relazione a procedimenti giudiziari e casi in cui l'atto proviene da una persona che agisce in qualche tipo di capacità ufficiale. La maggior parte delle azioni a scopo speciale offrono poca o nessuna protezione al beneficiario e sono essenzialmente azioni di rinuncia. I tipi di atti speciali comprendono ma non sono limitati a:

• Atto dell'amministratore: può essere usato quando una persona muore intestata (senza testamento). Un amministratore nominato dal tribunale eliminerà i beni del defunto e un atto dell'amministratore può essere utilizzato per trasmettere il titolo di proprietà immobiliare al beneficiario.
• Atto dell'esecutore : può essere usato quando una persona muore testimoni (con testamento). L'esecutore della proprietà eliminerà i beni del defunto e l'atto di un esecutore può essere utilizzato per trasmettere il titolo o la proprietà immobiliare al beneficiario.
• Atto dello sceriffo: questo viene dato all'offerente di successo in una vendita di esecuzione tenuta per soddisfare un giudizio che è stato ottenuto nei confronti del proprietario della proprietà. Il beneficiario riceve qualunque titolo abbia il debitore del giudizio.
• Atto fiscale: viene emesso quando una proprietà viene venduta per tasse insolute.
• Atto a Lieu di pignoramento: è dato da un mutuatario inadempiente su un mutuo direttamente al prestatore. Ciò serve a prevenire i procedimenti di preclusione e, se il creditore accetta l'atto in luogo della preclusione, il prestito è risolto. Molti istituti di credito preferiscono precludere per ripulire il titolo.
• Deed of Gift (Gift Deed). Questo è usato per trasmettere il titolo sulla proprietà reale che è dato per nessuna considerazione o solo per una considerazione simbolica. In alcuni stati, l'atto regalo deve essere registrato entro due anni o diventa nullo.

La linea di fondo

Il trasferimento del titolo di una proprietà viene effettuato tramite un atto. Alcuni elementi essenziali devono essere contenuti nell'atto perché sia ​​legalmente operativo. Diversi atti forniscono vari livelli di protezione al beneficiario e gli obblighi di un concedente sono determinati dalla forma dell'atto. Poiché gli atti sono importanti documenti legali che incidono sugli interessi e sui diritti di proprietà, un legale qualificato dovrebbe essere consultato in qualsiasi transazione che li coinvolga, come la chiusura di un acquisto di casa.