Cosa dovresti sapere sulle valutazioni domestiche

Sia che tu stia acquistando una casa utilizzando un mutuo, rifinanziando il tuo mutuo esistente o vendendo la tua casa a chiunque non sia un acquirente tutto in contanti, una valutazione della casa è un componente chiave della transazione. Che tu sia un acquirente, un proprietario o un venditore, ti consigliamo di capire come funziona il processo di valutazione e come un perito determina il valore di una casa.

Che cos'è una valutazione domestica?

Una valutazione è un'opinione professionale imparziale del valore di una casa. Le valutazioni sono quasi sempre utilizzate nelle transazioni di acquisto e vendita e comunemente utilizzate nelle transazioni di rifinanziamento. In una transazione di acquisto e vendita, viene utilizzata una valutazione per determinare se il prezzo del contratto di casa è appropriato alla luce delle condizioni, della posizione e delle caratteristiche della casa. In una transazione di rifinanziamento, una valutazione assicura al prestatore che non sta consegnando al mutuatario più denaro di quanto valga la casa.

I finanziatori vogliono assicurarsi che i proprietari di immobili non stiano prendendo in prestito eccessivamente una proprietà perché la casa funge da garanzia per il mutuo. Se il mutuatario dovesse inadempiere sull'ipoteca e andare in pignoramento, il creditore venderà la casa per recuperare i soldi prestati. La valutazione aiuta la banca a proteggersi dai prestiti più di quanto potrebbe recuperare in questo scenario peggiore.

Cosa dovresti sapere sulle valutazioni domestiche

Il processo di valutazione e come vengono determinati i valori di valutazione

Poiché la valutazione protegge principalmente gli interessi del prestatore, il prestatore ordinerà di solito la valutazione. Secondo l'Istituto di valutazione, un'associazione di periti immobiliari professionisti, un perito qualificato dovrebbe essere autorizzato o certificato, come richiesto in tutti i 50 stati, e avere familiarità con l'area locale. Secondo i regolamenti federali, il perito deve essere imparziale e non avere alcun interesse diretto o indiretto nella transazione. Fannie Mae richiede ai periti di certificare di avere esperienza nella valutazione di proprietà simili nella stessa area geografica.

Il valore di valutazione di una proprietà è influenzato dalle recenti vendite di proprietà simili e dalle attuali tendenze del mercato. I servizi della casa, il numero di camere e bagni, la funzionalità della planimetria e il metraggio sono anche fattori chiave nella valutazione del valore della casa. Il perito deve effettuare un'ispezione visiva completa degli interni e degli esterni e prendere nota di tutte le condizioni che incidono negativamente sul valore della proprietà, come le riparazioni necessarie.

In genere, i periti utilizzano il rapporto di valutazione residenziale uniforme di Fannie Mae per le case unifamiliari. Il rapporto chiede al perito di descrivere l'interno e l'esterno della proprietà, il quartiere e le vendite comparabili vicine. Il perito fornisce quindi un'analisi e conclusioni sul valore della proprietà in base alle sue osservazioni.

Il rapporto deve includere una mappa stradale che mostri la proprietà valutata e le vendite comparabili utilizzate; uno schizzo dell'edificio esterno; una spiegazione di come è stata calcolata la metratura; fotografie di fronte, retro e scena di strada della casa; fotografie esterne anteriori di ogni proprietà comparabile utilizzata; e qualsiasi altra informazione pertinente - come i dati sulle vendite sul mercato, i registri dei terreni pubblici e i registri delle imposte pubbliche - che il perito richiede per determinare il valore equo di mercato della proprietà. Una valutazione costa diverse centinaia di dollari e, in generale, il mutuatario paga questa commissione.

Cosa devono sapere gli acquirenti di case

Quando acquisti una casa e sei sotto contratto, la valutazione sarà uno dei primi passi nel processo di chiusura. Se la valutazione arriva al o al di sopra del prezzo del contratto, la transazione procede come previsto. Se la valutazione arriva al di sotto del prezzo del contratto, tuttavia, può ritardare o far deragliare la transazione.

È probabile che né tu né il venditore desideriate che la transazione fallisca. Come acquirente hai un vantaggio, in quanto una bassa valutazione può servire come strumento di negoziazione per convincere il venditore ad abbassare il prezzo. La banca non presterà a te o nessun altro potenziale acquirente più di quanto valga la casa. In effetti, un valore compreso tra l'80% e il 97% del valore è tipico, a seconda del tipo di mutuo e delle qualifiche del debitore.

Mentre le valutazioni aiutano gli acquirenti a evitare di pagare in eccesso per le case, un venditore può ritenere che una valutazione bassa sia inaccurata ed essere riluttante a ridurre il prezzo. Se tra te e il tuo acquisto o vendita di una casa esiste una valutazione negativa, cerca di ottenere una seconda opinione tramite un'altra valutazione da parte di un'altra persona. I periti possono fare errori o avere informazioni imperfette. Meglio ancora, presentare un caso fattuale per un valore più elevato al perito originale. Lui o lei può essere d'accordo con te e rivedere la valutazione.

Cosa devono sapere i venditori domestici

Come venditore, una bassa valutazione, se accurata, significa che dovrai abbassare il prezzo della tua casa per venderlo. Difendersi per un acquirente tutto in contanti che non richiede una valutazione come condizione per completare la transazione è improbabile che ti porti un prezzo di vendita più alto. Nessuno vuole pagare in eccesso per una casa.

Sfortunatamente, le recenti vendite in difficoltà nell'area circostante possono ridurre il valore della valutazione della tua casa. Se ritieni che il valore della tua casa sia stato trascinato dai prezzi di vendita dei pignoramenti e delle vendite allo scoperto nelle vicinanze, potresti essere in grado di convincere il perito che la tua casa vale di più se è in condizioni significativamente migliori rispetto a quelle proprietà. I venditori dovrebbero anche sapere che le linee guida federali intese ad eliminare i valori di valutazione gonfiati che hanno contribuito alla crisi immobiliare del 2008 a volte fanno sì che le valutazioni scendano al di sotto del valore equo di mercato e possono rendere difficili da contestare le valutazioni basse.

Cosa devono sapere i proprietari di case di rifinanziamento

Se stai rifinanziando un mutuo convenzionale, una bassa valutazione può impedirti di farlo. La casa deve valutare un importo pari o superiore all'importo che si desidera rifinanziare per l'approvazione del prestito. Tuttavia, se il tuo mutuo esistente è un mutuo FHA, puoi rifinanziare senza una valutazione attraverso il programma Streamline FHA, un'ottima opzione per i proprietari di case sottomarine.

La linea di fondo

Quando tutto procede senza intoppi, la valutazione domestica è solo un'altra casella da spuntare in un elenco di controllo di chiusura. Quando il valore di valutazione è inferiore al previsto, la transazione può essere ritardata o addirittura annullata. Indipendentemente dalla situazione che si verifica nella tua esperienza di acquisto, vendita o rifinanziamento della tua casa, una comprensione di base di come il processo di valutazione funzioni può funzionare solo a tuo favore, specialmente se stai acquistando la tua prima casa.