Quando (e quando no) rifinanziare il mutuo

Rifinanziare un mutuo significa pagare un prestito esistente e sostituirlo con uno nuovo. Ci sono molte ragioni per cui rifinanziano i proprietari di abitazione: ottenere un tasso di interesse più basso; abbreviare la durata del loro mutuo; convertire da mutuo a tasso variabile (ARM) a mutuo a tasso fisso o viceversa; attingere all'home equity per finanziare un grosso acquisto o consolidare il debito.

Poiché il rifinanziamento può costare tra il 3% e il 6% del capitale di un prestito e, come per un'ipoteca iniziale, richiede una valutazione, una ricerca del titolo e delle tasse di applicazione, è importante per un proprietario di abitazione determinare se il rifinanziamento è una saggia decisione finanziaria.

Rifinanziamento per garantire un tasso di interesse più basso

Uno dei migliori motivi per rifinanziare è quello di abbassare il tasso di interesse sul prestito esistente. Storicamente, la regola empirica è che il rifinanziamento è una buona idea se è possibile ridurre il tasso di interesse di almeno il 2%. Tuttavia, molti istituti di credito affermano che un risparmio dell'1% è un incentivo per il rifinanziamento.

Key Takeaways

• Un tasso di interesse più basso sul mutuo è uno dei migliori motivi per rifinanziare.
• Quando i tassi di interesse scendono, prendere in considerazione un rifinanziamento per abbreviare la durata del mutuo e pagare significativamente meno nei pagamenti di interessi.
• Passare a un mutuo a tasso fisso — o a un tasso variabile — può avere senso a seconda dei tassi e per quanto tempo prevedi di rimanere nella tua casa attuale.
• Toccare il capitale proprio o consolidare il debito può essere una buona ragione per rifinanziare, oppure farlo a volte può peggiorare la trappola del debito.

Ridurre il tasso di interesse non solo ti aiuta a risparmiare denaro, ma aumenta anche il tasso con cui costruisci l'equità nella tua casa e può ridurre le dimensioni del tuo pagamento mensile. Ad esempio, un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un tasso di interesse del 9% su una casa da $ 100.000 ha un pagamento di capitale e interessi di $ 804, 62. Lo stesso prestito al 4, 5% riduce il pagamento a $ 506, 69.

Rifinanziamento per abbreviare la durata del prestito

Quando i tassi di interesse diminuiscono, i proprietari di case hanno spesso l'opportunità di rifinanziare un prestito esistente per un altro prestito che, senza molto cambiamento nel pagamento mensile, ha un termine significativamente più breve. Per un mutuo a tasso fisso di 30 anni su una casa da $ 100.000, un rifinanziamento dal 9% al 5, 5% può ridurre il termine in metà a 15 anni con solo una leggera modifica del pagamento mensile da $ 804, 62 a $ 817, 08.

Rifinanziamento per la conversione in mutuo a tasso variabile o fisso

Mentre gli ARM spesso iniziano a offrire tassi più bassi rispetto ai mutui a tasso fisso, gli aggiustamenti periodici possono comportare aumenti dei tassi superiori a quelli disponibili attraverso un mutuo a tasso fisso. Quando ciò si verifica, la conversione a un mutuo a tasso fisso determina un tasso di interesse più basso ed elimina le preoccupazioni sui futuri aumenti dei tassi di interesse.

Al contrario, la conversione da un prestito a tasso fisso in un ARM può essere una valida strategia finanziaria se i tassi di interesse stanno diminuendo. Se i tassi continuano a scendere, le periodiche rettifiche dei tassi su un ARM comportano tassi decrescenti e pagamenti ipotecari mensili più piccoli eliminando la necessità di rifinanziare ogni volta che i tassi diminuiscono. Con i tassi di interesse sui mutui in aumento, d'altra parte, questa sarebbe una strategia poco saggia.

La conversione in un ARM, che spesso ha un pagamento mensile inferiore rispetto a un mutuo a tempo determinato, può essere una buona idea per i proprietari di case che non prevedono di rimanere nella propria casa per più di qualche anno. Se i tassi di interesse stanno diminuendo, questi proprietari di case possono ridurre il tasso di interesse del prestito e il pagamento mensile, ma non dovranno preoccuparsi di futuri tassi di interesse più elevati perché non vivranno nella casa abbastanza a lungo.

Rifinanziamento per toccare l'equità o consolidare il debito

Mentre i motivi di rifinanziamento precedentemente menzionati sono tutti finanziariamente solidi, il rifinanziamento dei mutui può essere una pendenza scivolosa verso il debito senza fine.

I proprietari di abitazione accedono spesso al capitale proprio nelle loro case per coprire le spese maggiori, come i costi di rimodellamento della casa o l'istruzione universitaria di un bambino. Questi proprietari di case possono giustificare il rifinanziamento dal fatto che il rimodellamento aggiunge valore alla casa o che il tasso di interesse sul prestito ipotecario è inferiore al tasso sul denaro preso in prestito da un'altra fonte.

Un'altra giustificazione è che l'interesse sui mutui è deducibile dalle tasse. Mentre questi argomenti possono essere veri, aumentare il numero di anni che devi sul mutuo è raramente una decisione finanziaria intelligente né spendere un dollaro in interessi per ottenere una detrazione fiscale di 30 cent. Inoltre, da quando è entrato in vigore il Tax Cut and Jobs Act, la dimensione del prestito su cui è possibile detrarre gli interessi è scesa da $ 1 milione a $ 750.000 se hai acquistato la tua casa dopo il 15 dicembre 2017.

Molti proprietari di immobili rifinanziano per consolidare il loro debito. A prima vista, sostituire un debito ad alto interesse con un mutuo a basso interesse è una buona idea. Sfortunatamente, il rifinanziamento non comporta prudenza finanziaria automatica. Fai questo passo solo se sei convinto di poter resistere alla tentazione di spendere una volta che il rifinanziamento ti solleva dal debito.

Ci vogliono anni per recuperare dal 3% al 6% del capitale che i costi di rifinanziamento, quindi non farlo a meno che tu non preveda di rimanere nella tua attuale casa per più di qualche anno.

Essere consapevoli del fatto che una grande percentuale di persone che una volta hanno generato debito ad alto interesse su carte di credito, automobili e altri acquisti lo faranno semplicemente dopo che il rifinanziamento del mutuo darà loro il credito disponibile per farlo. Ciò crea una perdita quadrupla istantanea composta da spese sprecate sul rifinanziamento, perdita di capitale proprio in casa, ulteriori anni di aumento dei pagamenti di interessi sulla nuova ipoteca e il ritorno del debito ad alto interesse una volta che le carte di credito sono di nuovo al massimo: il possibile il risultato è una perpetuazione senza fine del ciclo del debito ed eventuale fallimento.

La linea di fondo

Il rifinanziamento può essere una grande mossa finanziaria se riduce il pagamento del mutuo, accorcia la durata del prestito o ti aiuta a costruire azioni più rapidamente. Se usato con attenzione, può anche essere uno strumento prezioso per tenere sotto controllo il debito. Prima di rifinanziare, osserva attentamente la tua situazione finanziaria e chiediti: per quanto tempo ho intenzione di continuare a vivere in casa? Quanti soldi risparmierò rifinanziando?

Il Tax Cut and Jobs Act ha modificato la dimensione del prestito da cui è possibile detrarre gli interessi: è sceso da $ 1 milione a $ 750.000 se hai acquistato la tua casa dopo il 15 dicembre 2017.

Ancora una volta, tieni presente che il rifinanziamento costa dal 3% al 6% del capitale del prestito. Ci vogliono anni per recuperare quel costo con i risparmi generati da un tasso di interesse più basso o da una durata più breve. Pertanto, se non si prevede di rimanere in casa per più di qualche anno, il costo del rifinanziamento potrebbe annullare qualsiasi potenziale risparmio. Vale anche la pena ricordare che un abile proprietario di abitazione è sempre alla ricerca di modi per ridurre il debito, costruire capitale, risparmiare denaro ed eliminare il pagamento dei mutui. Prelevare denaro dal proprio capitale proprio quando il rifinanziamento non aiuta a raggiungere nessuno di questi obiettivi.