Perché il settore immobiliare non è un buon investimento in questo momento

Il settore immobiliare è un buon investimento in questo momento nel 2018? Sebbene non sia esagerato come nel 2008, è pieno di rischi sostanziali. Le parti del paese con forti economie hanno surriscaldato i mercati immobiliari con prezzi sproporzionati rispetto ai redditi delle famiglie. I luoghi in cui i prezzi degli immobili sono più ragionevoli tendono ad avere economie e mercati del lavoro più morbidi e prospettive di crescita meno ottimistiche per i prossimi anni.

Aumento immobiliare

Da quando il mercato immobiliare è crollato durante la Grande Recessione, sono stati premiati gli acquirenti che hanno sfidato il diluvio di titoli negativi e acquistato ai punti più bassi del mercato. Dal primo trimestre del 2009 (il nadir) al primo trimestre del 2018, il prezzo medio di vendita delle case a livello nazionale è aumentato di quasi il 60%, secondo le ultime statistiche del Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti. In alcune città, tuttavia, il periodo di preparazione è stato particolarmente consistente, tra cui San Francisco, Phoenix, Miami e Las Vegas (entrambi distrutti durante la recessione). I prezzi delle case sono addirittura superiori ai picchi pre-recessione in 57 su 105 aree statistiche metropolitane, tra cui Houston (+ 79%), Dallas-Fort Worth (78%) e Denver (75%), secondo ATTOM Data Solutions US di aprile 2018 Rapporto sulle vendite domestiche.

Prezzi delle case e redditi delle famiglie

I prezzi degli immobili sono sostenibili solo finché le persone possono permettersi di acquistare case. La legge della domanda e dell'offerta impone che se gli acquirenti smettono di acquistare, i prezzi scendono in risposta. Un modo semplice per determinare se i prezzi delle case superano il livello che gli acquirenti possono comodamente permettersi è confrontarli con i redditi delle famiglie. Gli esperti di finanza domestica raccomandano di spendere non più di tre volte il reddito annuo per una casa. A lungo termine, i prezzi delle case statunitensi si sono mantenuti attorno a tale rapporto.

Tuttavia, dal 2011 al 2018, i prezzi delle case sono cresciuti in modo sproporzionato rispetto ai redditi delle famiglie nella maggior parte delle città che hanno mercati caldi e economie in forte espansione. A San Francisco, ad esempio, il rapporto tra i prezzi delle case e i redditi delle famiglie è superiore del 45% rispetto al basale a lungo termine. In altre parole, gli acquirenti stanno allungando i loro budget per acquistare case che costano quattro e cinque volte quello che fanno ogni anno. La storia è simile a Denver, Miami e Seattle, che hanno visto i prezzi delle case salire rapidamente, anche se i redditi fanno solo piccoli progressi.

Prima che il mercato immobiliare fosse esploso tra il 2007 e il 2008, i prezzi medi delle case superavano i redditi mediani di un multiplo di cinque, uno dei fattori che hanno portato al crollo dei mutui subprime. Mentre i prezzi si avvicinano nuovamente a questa soglia (a maggio 2018, era a 4, 39), gli acquirenti dovrebbero fare attenzione a non saltare proprio su un altro picco di mercato.

Dove si trovano gli affari

Alcune città offrono ancora prezzi abitativi ragionevoli in relazione a quanto guadagnano i residenti. A St. Louis, ad esempio, il rapporto prezzo-reddito si è attestato attorno al benchmark a lungo termine alla fine del 2017. Sfortunatamente, la città non ha dimostrato la crescita e l'apprezzamento dei prezzi visti altrove dal 2011. In effetti, i prezzi sono leggermente diminuiti durante quel periodo. Chicago è un'altra città che offre case a prezzi accessibili, ma i suoi prezzi sono anche diminuiti dal 2011 e il tasso di disoccupazione della città, ad agosto 2018, era nel terzo superiore tra le 50 maggiori aree statistiche metropolitane statunitensi.

La linea di fondo

L'enigma con il mercato immobiliare statunitense è che le città con le migliori prestazioni stanno diventando surriscaldate e inaccessibili, mentre i luoghi con alloggi a prezzi accessibili non hanno le migliori prospettive per il futuro.

Il mercato toro immobiliare, che sta per arrivare al suo settimo anno, sta facendo di nuovo caldo gli alloggi. Sulla base del consiglio di Warren Buffett, tuttavia, investire in ciò che è caldo non è il modo per avere successo finanziariamente. L'ultimo gioco immobiliare intelligente è stato nel 2011, quando le masse si stavano ancora calpestando per raggiungere le uscite. Ora è il momento di cercare opportunità di investimento sottovalutate altrove.