Perché le bolle del mercato immobiliare Pop

A differenza del mercato azionario, dove la maggior parte delle persone comprende e accetta il rischio che i prezzi possano cadere, la maggior parte delle persone che acquistano una casa non pensano mai che il valore della loro casa diminuirà mai.

Il mercato immobiliare non è stato generalmente influenzato dalle bolle dei prezzi come altri mercati di attività. Questo a causa dei grandi costi di transazione associati all'acquisto di una casa, per non parlare dei costi di trasporto della proprietà e del mantenimento di una casa che scoraggiano il comportamento speculativo. Tuttavia, i mercati immobiliari attraversano periodi di esuberanza irrazionale.

In questo articolo, discuteremo di ciò che provoca le bolle dei prezzi delle abitazioni, i fattori scatenanti che causano lo scoppio delle bolle degli alloggi e il motivo per cui gli acquirenti di case dovrebbero cercare medie a lungo termine quando prendono decisioni critiche sugli alloggi.

Key Takeaways

• Le bolle immobiliari sono eventi temporanei che possono durare anni e sono caratterizzate da una forte domanda, scarsa offerta e prezzi gonfiati.
• Queste bolle sono causate da una varietà di fattori tra cui prosperità economica, bassi tassi di interesse, migliori offerte di prodotti ipotecari e credito di facile accesso.
• Le forze che fanno scoppiare una bolla immobiliare includono una recessione dell'economia, un aumento dei tassi di interesse e un calo della domanda.

Che cos'è una bolla immobiliare?

Prima di addentrarci nelle cause delle bolle immobiliari e di ciò che le fa scoppiare, è importante capire una bolla immobiliare stessa. In genere iniziano con un salto nella domanda di alloggi, nonostante una quantità limitata di inventario disponibile. La domanda aumenta ulteriormente quando gli speculatori entrano nel mercato, aumentando la bolla. Con un'offerta limitata e tanta domanda, i prezzi salgono alle stelle.

Le bolle immobiliari hanno un impatto diretto sul settore immobiliare, ma anche i proprietari di case e le loro finanze personali. L'impatto che una bolla può avere sull'economia - tassi di interesse, standard e prassi di prestito - può costringere le persone a trovare il modo di tenere il passo con i pagamenti dei mutui quando i tempi si fanno difficili. Alcuni potrebbero persino dover scavare più a fondo nelle loro tasche, usando i fondi di risparmio e pensione solo per mantenere le loro case.

Una bolla immobiliare è un evento normalmente temporaneo. Sebbene le bolle nel mercato azionario si verifichino molto più frequentemente, le bolle immobiliari possono essere molto più lunghe, secondo il Fondo monetario internazionale (FMI), e possono durare diversi anni.

Normalmente un evento temporaneo, una bolla immobiliare può durare diversi anni.

Cause della bolla del mercato immobiliare

Il prezzo delle abitazioni, come il prezzo di qualsiasi bene o servizio in un mercato libero, è determinato dalla domanda e dall'offerta. Quando la domanda aumenta e / o l'offerta diminuisce, i prezzi salgono. In assenza di un disastro naturale che riduce l'offerta di alloggi, i prezzi aumentano perché le tendenze della domanda superano le attuali tendenze dell'offerta. Altrettanto importante è che l'offerta di alloggi è lenta per reagire all'aumento della domanda perché ci vuole molto tempo per costruire una casa, e in aree altamente sviluppate semplicemente non c'è più terra su cui costruire. Pertanto, se si verifica un aumento improvviso o prolungato della domanda, i prezzi aumenteranno sicuramente.

Una volta stabilito che un aumento superiore alla media dei prezzi delle abitazioni è principalmente guidato da un aumento della domanda, si può chiedere quali sono le cause di tale aumento della domanda. Esistono diverse possibilità:

• Una ripresa dell'attività economica generale e della prosperità che mette più reddito disponibile nelle tasche dei consumatori e incoraggia la proprietà della casa.
• Un aumento della popolazione o del segmento demografico della popolazione che entra nel mercato immobiliare.
• Un livello generale basso dei tassi di interesse, in particolare i tassi di interesse a breve termine, che rende le case più convenienti.
• Prodotti ipotecari innovativi con bassi pagamenti mensili iniziali che rendono le case più convenienti. (Per ulteriori informazioni sui mutui, consultare il nostro tutorial Nozioni di base sui mutui .)
• Facile accesso al credito - un abbassamento degli standard di sottoscrizione - che porta più acquirenti sul mercato.
• Obbligazioni ipotecarie strutturate ad alto rendimento, come richiesto dagli investitori, che rendono più disponibile il credito ipotecario ai mutuatari.
• Un potenziale errore di valutazione del rischio da parte dei finanziatori e degli investitori in obbligazioni ipotecarie che estende la disponibilità di credito ai mutuatari.
• La relazione a breve termine tra un broker ipotecario e un mutuatario in base alla quale i mutuatari sono talvolta incoraggiati ad assumere rischi eccessivi.
• Mancanza di alfabetizzazione finanziaria e assunzione di rischi eccessivi da parte dei mutuatari.
• Comportamento speculativo e rischioso da parte degli acquirenti di case e degli investitori immobiliari alimentato da stime di apprezzamento dei prezzi delle case non realistiche e insostenibili.

Tutte queste variabili possono combinarsi per provocare una bolla del mercato immobiliare. Tendono a nutrirsi l'uno dell'altro. Una discussione dettagliata di ciascuno non rientra nell'ambito di questo articolo. Sottolineiamo semplicemente che in generale, come tutte le bolle, un aumento delle attività e dei prezzi precede l'eccessiva assunzione di rischi e comportamenti speculativi da parte di tutti gli operatori del mercato: acquirenti, mutuatari, finanziatori, costruttori e investitori.

Forze che hanno scoppiato la bolla

La bolla esplode quando l'assunzione di rischi eccessivi diventa pervasiva in tutto il sistema abitativo. Ciò accade mentre l'offerta di alloggi è ancora in aumento. In altre parole, la domanda diminuisce mentre l'offerta aumenta, con conseguente calo dei prezzi.

Questa pervasività del rischio in tutto il sistema è innescata da perdite subite da proprietari di case, istituti di credito ipotecario, investitori ipotecari e investitori immobiliari. Tali perdite potrebbero essere innescate da una serie di cose, tra cui:

• Un aumento dei tassi di interesse che rende la proprietà della casa fuori dalla portata di alcuni acquirenti e, in alcuni casi, rende inaccessibile la casa che una persona possiede attualmente. Questo porta spesso al default e al pignoramento, che alla fine si aggiunge all'attuale offerta disponibile sul mercato.
• Una flessione dell'attività economica generale che porta a meno reddito disponibile, perdita di posti di lavoro e / o meno posti di lavoro disponibili, il che riduce la domanda di alloggi.
• La domanda è esaurita, portando la domanda e l'offerta in equilibrio e rallentando il rapido apprezzamento del prezzo delle case su cui alcuni proprietari di case, in particolare gli speculatori, contano per rendere i loro acquisti convenienti o redditizi. Quando il rapido apprezzamento dei prezzi ristagna, coloro che contano su di esso per permettersi le loro case possono perdere le loro case, portando più offerta al mercato.

La linea di fondo è che quando perdono terreno, gli standard di credito vengono inaspriti, non è più possibile ottenere prestiti ipotecari facili, la domanda diminuisce, aumenta l'offerta, gli speculatori lasciano il mercato e i prezzi diminuiscono.

Crollo del mercato immobiliare

A metà degli anni 2000, l'economia americana ha vissuto una bolla immobiliare che aveva un rapporto diretto con la Grande Recessione. Dopo la bolla delle dotcom, i valori nel settore immobiliare hanno iniziato a salire, alimentando un aumento della proprietà della casa tra acquirenti speculativi, investitori e altri consumatori. I bassi tassi di interesse, gli standard di prestito rilassati, compresi i requisiti di acconto bassi, hanno permesso alle persone che normalmente non sarebbero mai state in grado di acquistare una casa per diventare proprietari di case. Ciò ha spinto ancora di più i prezzi delle case.

Ma molti investitori speculativi hanno smesso di acquistare perché il rischio stava diventando troppo elevato, portando altri acquirenti a uscire dal mercato. Questo, a sua volta, ha causato la caduta dei prezzi. I titoli garantiti da ipoteca sono stati venduti in grandi quantità, mentre i valori predefiniti di ipoteca e pignoramenti sono saliti a livelli senza precedenti.

Inversione media

Troppo spesso, i proprietari di immobili commettono l'errore dannoso di presumere che la recente performance dei prezzi continuerà nel futuro senza prima considerare i tassi a lungo termine di apprezzamento dei prezzi e il potenziale di inversione media. Le leggi della fisica affermano che quando un oggetto - che ha una densità maggiore dell'aria - viene spinto verso l'alto, alla fine ritorna sulla terra perché le forze di gravità agiscono su di esso. Le leggi della finanza affermano che i mercati che attraversano periodi di rapido apprezzamento o deprezzamento dei prezzi, col tempo, torneranno a un prezzo che li allinea al punto in cui i loro tassi medi di apprezzamento a lungo termine indicano che dovrebbero essere. Questo è noto come inversione media.

I prezzi nel mercato immobiliare seguono anche questa legge di inversione media. Dopo periodi di rapido apprezzamento dei prezzi o, in alcuni casi, di deprezzamento, ritornano dove i loro tassi medi di apprezzamento a lungo termine indicano che dovrebbero essere. L'inversione media dei prezzi delle abitazioni può essere rapida o graduale. I prezzi delle case possono spostarsi rapidamente a un punto che li riporta in linea con la media a lungo termine, oppure possono rimanere costanti fino a quando la media a lungo termine non li raggiunge.

Il valore teorico sopra indicato è stato derivato calcolando l'aumento percentuale trimestrale medio nell'Indice dei prezzi delle abitazioni dal primo trimestre 1985 al quarto trimestre 1998, il punto approssimativo in cui i prezzi delle case hanno iniziato a salire rapidamente al di sopra della tendenza a lungo termine . L'aumento percentuale trimestrale medio calcolato è stato quindi applicato al valore iniziale mostrato nel grafico e a ciascun valore successivo per ricavare il valore teorico dell'indice dei prezzi delle abitazioni.

Stime di apprezzamento del prezzo

Troppi acquirenti di case utilizzano la recente performance dei prezzi come parametri di riferimento per ciò che si aspettano nei prossimi anni. Sulla base delle loro stime non realistiche, assumono rischi eccessivi. Questa eccessiva assunzione di rischi è solitamente associata alla scelta di un mutuo e alla dimensione o al costo della casa che il consumatore acquista. Esistono diversi prodotti ipotecari fortemente commercializzati ai consumatori e progettati per essere prestiti a breve termine. I mutuatari scelgono questi mutui in base all'aspettativa che rifinanzeranno da quell'ipoteca entro un certo numero di anni e saranno in grado di farlo a causa dell'equità che avranno a casa loro a quel punto.

La recente performance dei prezzi delle case non è generalmente una buona previsione delle future performance dei prezzi delle case. Gli acquirenti di case dovrebbero considerare i tassi a lungo termine dell'apprezzamento dei prezzi delle case e considerare il principio finanziario di inversione media quando prendono importanti decisioni di finanziamento. Gli speculatori dovrebbero fare lo stesso.

Sebbene l'assunzione di rischi non sia intrinsecamente negativa e, in effetti, a volte l'assunzione di rischi è talvolta necessaria e consigliabile, la chiave per prendere una buona decisione basata sul rischio è capire e misurare i rischi facendo stime economicamente valide. Ciò è particolarmente applicabile alla più grande e importante decisione finanziaria che la maggior parte delle persone prende: l'acquisto e il finanziamento di una casa.

La linea di fondo

Un principio semplice e importante della finanza è la reversione media. Mentre i mercati immobiliari non sono soggetti alle bolle come alcuni mercati, esistono bolle immobiliari. Le medie a lungo termine forniscono una buona indicazione di dove finiranno i prezzi delle case durante i periodi di rapido apprezzamento seguiti da prezzi stagnanti o in calo. Lo stesso vale per i periodi di apprezzamento del prezzo inferiore alla media.