10 ostacoli da chiudere in una nuova casa
Far accettare la tua offerta di acquisto a casa è come ottenere il massimo di quel corridore durante una maratona. Ma tieni il dispositivo di raffreddamento di Gatorade, la proprietà non è ancora tua. Durante i 30 giorni (circa) tra l'accettazione dell'offerta di acquisto e la consegna delle chiavi (comunemente definita impegno), ci sono molti ostacoli da superare. Se inciampi su uno di essi, l'acquisto potrebbe fallire e riportarti alla linea di partenza.
Proprio come un atleta si allena per una gara, puoi allenarti per gli scoraggianti passaggi finali nell'acquisto di una casa. Le procedure e le regole dell'impegno variano in base allo stato, ma qui ci sono 10 dei problemi più comuni riscontrati durante questo periodo e cosa (se non altro) si può fare per prevenirli o attenuarli.
1. L'ispezione della termite mostra danni
Il mutuante effettuerà un'ispezione dei parassiti a casa (a tue spese, di solito meno di $ 100) per assicurarsi che non vi siano danni gravi causati da insetti che masticano il legno come termiti o formiche da carpentiere. Questa ispezione protegge l'interesse del prestatore per la proprietà. I proprietari di abitazione che scoprono problemi di termite dopo essersi trasferiti spesso abbandonano la proprietà, lasciando il creditore che tiene la borsa. Alcuni istituti di credito potrebbero non richiedere un controllo della termite, ma potrebbe essere nel tuo interesse ottenerne uno comunque.
Se l'ispezione rileva eventuali prove di un'infestazione visibile, potrebbe essere necessario porre rimedio alle aree problematiche prima che l'impegno possa chiudere. Se i problemi sono troppo gravi e / o il venditore non paga per risolverli, avrai la possibilità di andartene, a condizione che il tuo contratto di acquisto abbia le opportune contingenze.
2. La valutazione è troppo bassa
La banca farà valutare la casa (di nuovo, a tue spese) al fine di proteggere i suoi interessi nella casa. Vuole assicurarsi che la casa valga almeno quanto pagherai, quindi se si verifica una preclusione, le perdite possono essere recuperate. Se la valutazione è troppo bassa, il venditore dovrà abbassare il prezzo di vendita o dovrai pagare in contanti per la differenza. Potrebbe essere possibile ottenere un secondo parere più favorevole da un perito diverso.
3. Ci sono nuvole sul titolo
Durante il processo di deposito a garanzia, assumerai una compagnia per fare una ricerca del titolo ed emettere un'assicurazione sul titolo. La ricerca del titolo garantisce che nessun altro abbia un reclamo legale per la proprietà che si desidera acquistare (come l'IRS, lo stato o un parente del venditore) e l'assicurazione del titolo ti protegge da eventuali rivendicazioni future sulla proprietà. Se esiste una sorta di privilegio o reclamo contro la proprietà, il problema dovrà essere risolto prima che la transazione possa procedere.
4. L'ispezione domestica mostra difetti
La maggior parte delle offerte di acquisto ha una contingenza di ispezione scritta in esse, quindi se l'ispezione domestica rivela gravi problemi, l'acquirente può ritirarsi senza penalità. Se non hai inserito questa eventualità nel tuo contratto, potresti perdere i tuoi soldi seri (di solito diverse migliaia di dollari) se decidi di non acquistare la casa in base all'ispezione.
Se decidi di procedere, il processo di negoziazione con il venditore per la riparazione della casa o per accreditare i soldi alla chiusura al fine di gestire le riparazioni da solo può potenzialmente bloccare il processo di acquisto e ritardare la chiusura. (Per la lettura correlata, consultare: È necessaria un'ispezione domestica? )
5. Tu (o loro) prendi i piedi freddi
Il contratto indicherà i motivi giustificabili per cui l'acquirente o il venditore possono ritirarsi senza penalità, come non rinunciare a una contingenza o non rispettare una scadenza. Tuttavia, se decidi di rinunciare alle contingenze che non desideri completare con l'acquisto (ad esempio perché hai trovato un'altra casa che ti piace di più), perderai i tuoi soldi più seri. Il ragionamento qui è che il venditore dovrebbe essere compensato per il tempo in cui la casa era fuori dal mercato, il che ritarderà la quantità di tempo che alla fine impiega lui o lei a vendere (che può avere conseguenze finanziarie per il venditore).
Al contrario, se il venditore decide di ritirarsi semplicemente a causa di un cambiamento di opinione o perché è stata fatta un'offerta migliore, si avrà il diritto legale di riscuotere i danni dal venditore.
6. Il tuo finanziamento cade
Gli acquirenti esperti non fanno offerte sulle case senza essere preapprovati, il che significa ottenere un impegno di prestito scritto da una banca che ti fornirà un mutuo di un certo importo e i venditori esperti non accettano le offerte degli acquirenti che non lo sono pre approvato. Tuttavia, ci sono cose che possono impedire la chiusura del prestito, come se tu avessi mentito sulla domanda, i tassi di interesse aumentassero bruscamente, la tua situazione lavorativa cambi o il tuo punteggio di credito diminuisca.
Chiedi al tuo prestatore come puoi evitare problemi come questi. (Per la lettura correlata, vedere: 5 cose che è necessario essere pre-approvato per un mutuo .)
7. La casa si trova in una zona ad alto rischio
Negli stati che richiedono un rapporto di divulgazione dei pericoli naturali, riceverai un documento che delinea i pericoli naturali che possono interessare la casa (ad es. Alluvioni, terremoti, pericoli sismici, incendi) durante l'impegno. Il prestatore può richiedere l'acquisto di un'assicurazione di rischio (al di sopra e al di là dell'assicurazione del proprietario di casa) se la casa si trova in una zona ad alto rischio e tale assicurazione può essere costosa. È anche un costo che ti verrà richiesto di pagare ogni mese fino a quando il prestito non viene pagato o non vendi la casa.
Per evitare spiacevoli sorprese durante l'impegno, chiedi al tuo agente, potenziali nuovi vicini o al dipartimento di pianificazione urbana quali pericoli naturali esistono nella tua zona desiderata, che tipo di assicurazione extra potresti dover acquistare e quanto potrebbe costare prima di mettere un offrire in una casa.
8. La casa non è assicurabile
Se un precedente proprietario di abitazione ha presentato un reclamo assicurativo importante sulla casa, come danni da acqua o muffa, verrà mostrato nei registri assicurativi e le compagnie assicurative potrebbero rifiutare di assicurare la casa, pensando che sia troppo un rischio. Se una casa non è assicurabile, non sarà possibile acquistarla a meno che non si sia un acquirente tutto in contanti, poiché i finanziatori richiedono di mantenere l'assicurazione del proprietario della casa fino a quando l'ipoteca non viene pagata. Certo, anche se sei un acquirente di contanti, probabilmente non è una buona idea acquistare una casa non assicurabile.
9. Differenze tra GFE e HUD-1
Quando si ottiene la preapprovation del prestito e, ancora una volta, quando si inserisce un'offerta su una proprietà specifica, il prestatore dovrebbe fornire una stima in buona fede (GFE) che dettaglia i costi di chiusura associati all'ottenimento di finanziamenti sulla casa. La stima in buona fede è sostanzialmente una bozza di ciò che verrà mostrato il modulo HUD-1 che riceverai almeno 24 ore prima della chiusura. Come suggerisce il nome, la stima in buona fede dovrebbe essere una stretta approssimazione di ciò che effettivamente finirai per pagare - idealmente entro il 10% - ma alcuni istituti di credito senza scrupoli cercheranno di attirare clienti con stime irrealisticamente basse.
In questo caso, e non è possibile indurre il creditore a rinunciare alle spese eccessive, la migliore opzione potrebbe essere quella di chiedere al venditore di prorogare la data di chiusura e provare a garantire un finanziamento alternativo in modo da poter ancora acquistare la casa senza farsi strappare off.
10. Gli errori impediscono la chiusura in tempo
Ci sono molte parti diverse coinvolte nella chiusura del deposito a garanzia, e se qualcuno di loro commette un errore, la chiusura può essere ritardata. A seconda di ciò che il contratto di acquisto stipula e di chi è il difetto, se non si chiude in tempo, potrebbe essere necessario pagare una penalità al venditore per ogni giorno in cui la chiusura è in ritardo.
Il venditore potrebbe anche rifiutare di prorogare la data di chiusura e l'intero affare potrebbe fallire. Nel migliore dei casi, il venditore potrebbe semplicemente accettare di prorogare la data di chiusura senza penalità. Dopotutto, se l'affare non si chiude, anche il venditore dovrà ricominciare da capo. (Per la lettura correlata, vedere: 7 Condizioni contrattuali immobiliari indispensabili .)
Allenarsi per un finale di successo
Il trasferimento della proprietà di una casa è stressante per tutte le parti. Molte cose devono accadere in un breve periodo di tempo e possono verificarsi conseguenze importanti se qualcosa dovesse cadere. Il processo può essere particolarmente stressante per gli acquirenti, che devono passare attraverso un processo complesso, a volte sconosciuto, e prendere una moltitudine di decisioni pesanti relative a quello che è probabilmente l'acquisto più costoso della loro vita. Prenditi del tempo per familiarizzare con il processo di deposito a garanzia e le sue potenziali insidie con largo anticipo e sarai emotivamente, intellettualmente e finanziariamente pronto a finire la gara. (Per la lettura correlata, vedere: 13 passaggi per chiudere un affare immobiliare .)