6 motivi per evitare l'assicurazione ipotecaria privata
Prima di acquistare una casa, dovresti idealmente risparmiare abbastanza denaro per un acconto del 20%. Se non puoi, è una scommessa sicura che il tuo prestatore ti costringerà a garantire un'assicurazione per i mutui privati (PMI) prima di sottoscrivere il prestito, se stai sottoscrivendo un mutuo convenzionale. Lo scopo dell'assicurazione è quello di proteggere la società ipotecaria in caso di inadempienza sulla nota.
La FHA ha un simile requisito di premio assicurativo ipotecario per coloro che sottoscrivono mutui FHA, con regole leggermente diverse. Questo articolo riguarda PMI, ma i motivi per evitarlo si applicano ad entrambi i tipi di prestiti.
PMI sembra un ottimo modo per acquistare una casa senza dover risparmiare tanto per un acconto. A volte è l'unica opzione per i nuovi acquirenti di case. Tuttavia, ci sono buoni motivi per cui dovresti cercare di evitare la necessità di PMI. Eccone sei, insieme a un possibile modo per coloro che non hanno un acconto del 20% di eludere del tutto.
Key Takeaways
- Lo scopo dell'assicurazione PMI è quello di proteggere la società ipotecaria in caso di inadempienza sulla nota.
- Ci sono buoni motivi per cui dovresti cercare di evitare la necessità di PMI.
- In alcune circostanze, PMI può essere evitato utilizzando un mutuo piggyback.
6 motivi per evitare l'assicurazione ipotecaria privata
Sei buoni motivi per evitare l'assicurazione ipotecaria privata
- Costo - Il PMI in genere costa tra lo 0, 5% e l'1% dell'intero importo del prestito su base annuale. Puoi pagare fino a $ 1.000 all'anno - o $ 83, 33 al mese - con un prestito di $ 100.000, ipotizzando una commissione PMI dell'1%. Tuttavia, il prezzo di listino medio delle case degli Stati Uniti, secondo Zillow, è di $ 279.000 (al 28 febbraio 2019), il che significa che le famiglie potrebbero spendere fino a $ 233 al mese per l'assicurazione. Questo è tanto quanto un piccolo pagamento in auto!
- Non più deducibile - Fino al 2017, PMI era ancora deducibile dalle tasse, ma solo se il reddito lordo corretto di un contribuente sposato era inferiore a $ 110.000 all'anno. Ciò significava che molte famiglie a doppio reddito erano escluse dal freddo. Il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 ha posto fine alla detrazione per i premi dell'assicurazione ipotecaria a partire dal 2018.
- I tuoi eredi non ottengono nulla: la maggior parte dei proprietari di case sente la parola "assicurazione" e presume che il coniuge o i figli riceveranno una sorta di compensazione monetaria se muoiono, il che non è vero. L'istituto di credito è il solo beneficiario di tale politica e i proventi sono pagati direttamente al prestatore (non indirettamente prima agli eredi). Se vuoi proteggere i tuoi eredi e fornire loro denaro per le spese di soggiorno in caso di decesso, dovrai ottenere una polizza assicurativa separata. Non farti ingannare nel pensare che PMI possa aiutare chiunque tranne il tuo finanziatore.
- Dare soldi via - Gli acquirenti di case che abbassano meno del 20% del prezzo di vendita dovranno pagare PMI fino a quando il patrimonio netto totale della casa non raggiungerà il 20%. Ciò potrebbe richiedere anni e equivale a un sacco di soldi che stai letteralmente regalando. Per mettere il costo in una prospettiva migliore, se una coppia che possiede una casa da $ 250.000 dovesse invece prendere $ 208 al mese che stava spendendo in PMI e investirlo in un fondo comune che ha guadagnato un tasso di rendimento composto annuo dell'8%, quel denaro sarebbe crescere a $ 37.707 (supponendo che non siano state detratte le tasse) entro 10 anni.
- Difficile da annullare - Come accennato in precedenza, di solito quando il tuo capitale supera il 20%, non devi più pagare PMI. Tuttavia, eliminare l'onere mensile non è così semplice come non inviare semplicemente il pagamento. Molti istituti di credito richiedono di redigere una lettera in cui si richiede la cancellazione della PMI e insistere su una valutazione formale della casa prima della sua cancellazione. Tutto sommato, questo potrebbe richiedere diversi mesi, a seconda del finanziatore, durante il quale deve ancora essere pagato PMI.
- Il pagamento va avanti e avanti - Un'ultima questione che merita di essere menzionata è che alcuni istituti di credito richiedono che tu mantenga un contratto PMI per un periodo designato. Pertanto, anche se hai raggiunto la soglia del 20%, potresti comunque essere obbligato a continuare a pagare per l'assicurazione dei mutui. Leggi la stampa fine del tuo contratto PMI per determinare se questo è il tuo caso.
Il PMI non viene automaticamente cancellato fino a quando il tuo capitale non raggiunge il 22%.
Come evitare di pagare PMI
In alcune circostanze, PMI può essere evitato utilizzando un mutuo piggyback. Funziona così: se vuoi acquistare una casa per $ 200.000 ma hai abbastanza soldi risparmiati per un acconto del 10%, puoi stipulare un accordo noto come 80/10/10. Prenderai un prestito per un totale dell'80% del valore totale della proprietà, o $ 160.000, e poi un secondo prestito, indicato come piggyback, per $ 20.000 (o il 10% del valore). Infine, come parte della transazione, hai messo il 10% finale, ovvero $ 20.000.
Dividendo i prestiti, potresti essere in grado di dedurre gli interessi su entrambi ed evitare del tutto il PMI. Certo, c'è un problema. Molto spesso i termini di un prestito sulle spalle sono rischiosi. Molti sono prestiti a tasso variabile, contengono disposizioni in mongolfiera o scadono in 15 o 20 anni (al contrario del mutuo più standard di 30 anni). (Per la lettura correlata, vedere "Come evitare il pagamento dell'assicurazione ipotecaria privata - PMI")
La linea di fondo
PMI è costoso. A meno che tu non pensi che sarai in grado di raggiungere il 20% di equità in casa entro un paio d'anni, probabilmente ha senso aspettare fino a quando non puoi effettuare un acconto più grande o considerare una casa meno costosa, che farà un calo del 20% pagamento più conveniente.