Definizione rapporto back-end
Il rapporto di back-end, noto anche come rapporto debito / reddito, è un rapporto che indica quale parte del reddito mensile di una persona va verso il pagamento dei debiti. Il debito mensile totale include le spese, come i pagamenti dei mutui (capitale, interessi, imposte e assicurazioni), i pagamenti con carta di credito, il mantenimento dei figli e altri pagamenti del prestito.
Back-End Ratio = (spesa per debito mensile totale / reddito mensile lordo) x 100
I finanziatori usano questo rapporto insieme al rapporto di front-end per approvare i mutui.
ROTTURA Rapporto di back-end
Il back-end ratio rappresenta una delle poche metriche utilizzate dai sottoscrittori di mutui ipotecari per valutare il livello di rischio associato al prestito di denaro a un potenziale mutuatario. È importante perché indica quanta parte del reddito del debitore è dovuta a qualcun altro o un'altra società. Se un'alta percentuale della busta paga di un richiedente va a pagare i debiti ogni mese, il richiedente viene considerato un mutuatario ad alto rischio, poiché una perdita di posti di lavoro o una riduzione del reddito potrebbe causare l'accumulo di fatture non pagate in fretta.
Calcolo del rapporto back-end
Il rapporto di back-end viene calcolato sommando tutti i pagamenti mensili del debitore e dividendo la somma per il reddito mensile del debitore.
Si consideri un mutuatario il cui reddito mensile è di $ 5.000 ($ 60.000 divisi annualmente per 12) e che ha pagamenti di debito mensili totali di $ 2.000. Il rapporto di back-end di questo debitore è del 40% ($ 2.000 / $ 5.000).
In generale, ai finanziatori piace vedere un rapporto di back-end che non superi il 36%. Tuttavia, alcuni istituti di credito fanno eccezioni per rapporti fino al 50% per i mutuatari con un buon credito. Alcuni istituti di credito considerano solo questo rapporto quando approvano i mutui, mentre altri lo usano in combinazione con il rapporto di front-end.
Rapporto back-end vs. front-end
Come il rapporto back-end, il rapporto front-end è un altro confronto debito / reddito utilizzato dai sottoscrittori di mutui, l'unica differenza è che il rapporto front-end non considera alcun debito diverso dal pagamento del mutuo. Pertanto, il rapporto di front-end viene calcolato dividendo solo il pagamento del mutuo del mutuatario per il suo reddito mensile. Tornando all'esempio precedente, supponiamo che, a partire dall'obbligo di debito mensile di $ 2.000 del debitore, il loro pagamento del mutuo comprenda $ 1.200 di tale importo.
Il rapporto del front-end del debitore, quindi, è ($ 1, 200 / $ 5.000), o 24%. Un rapporto di front-end del 28% è un limite superiore comune imposto dalle società ipotecarie. Come nel caso del rapporto di back-end, alcuni istituti di credito offrono una maggiore flessibilità nel rapporto di front-end, soprattutto se un mutuatario ha altri fattori attenuanti, come un buon credito, un reddito affidabile o grandi riserve di liquidità.
Come migliorare un rapporto di back-end
Pagare le carte di credito e vendere un'auto finanziata sono due modi in cui un mutuatario può abbassare il proprio rapporto di back-end. Se il prestito ipotecario richiesto è un rifinanziamento e la casa ha abbastanza capitale proprio, il consolidamento di altri debiti con un rifinanziamento di incasso può abbassare il rapporto di back-end. Tuttavia, poiché i finanziatori corrono un rischio maggiore in caso di rifinanziamento di incassi, il tasso di interesse è spesso leggermente più elevato rispetto a un rifinanziamento a termine standard per compensare il rischio più elevato. Inoltre, molti istituti di credito richiedono che un mutuatario paghi il debito in rotazione in un rifinanziamento di incasso per chiudere i conti del debito che vengono ripagati, per timore che non riescano a recuperare il suo saldo.
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