Acquistare una casa da remoto: una guida passo-passo
L'acquisto di una casa in remoto sta diventando sempre più comune in questi giorni. Per qualche tempo è stata una pratica standard nel mondo immobiliare per i venditori saltare la chiusura della casa pre-firma documenti e avere i proventi della vendita collegati direttamente a un conto bancario, ma ora l'intero processo può essere fatto da lontano.
Perché acquistare una casa da remoto
"Le persone che acquistano in remoto lo fanno spesso per acquistare una seconda casa o una casa per le vacanze", afferma Todd Kaderabek, un broker residenziale associato a Beverly-Hanks & Associates Realtors nel centro di Asheville, NC "In genere, provengono da fuori dello stato e hanno un lavoro e altri obblighi che impediscono loro di trascorrere molto tempo nel processo di acquisto della casa ".
Il finanziamento può essere un fattore. "Se un genitore acquista una casa per un figlio adulto, può decidere di acquistare da remoto, soprattutto se vive fuori dallo stato", afferma Kaderabek. "In questi casi, il genitore acquista spesso la vista della casa senza essere visto, gestisce tutte le scartoffie e chiude in remoto, facendo un acquisto tutto in contanti."
Gli investitori immobiliari possono anche scegliere di acquistare case da remoto. La maggior parte degli investitori immobiliari segue la regola dell'1% , in base alla quale l'affitto mensile guadagnato su una proprietà dovrebbe superare il pagamento mensile dell'ipoteca di proprietà, quindi l'investitore almeno rompe il pareggio sulla proprietà. È più facile trovare proprietà che seguono la regola dell'1% in alcuni mercati, che possono trovarsi a una distanza significativa dalla base di residenza dell'investitore. Di conseguenza, l'acquisto di una casa in remoto può essere un'opzione interessante e che fa risparmiare tempo.
(Leggi di più sui nuovi modi di essere un padrone di casa con HomeUnion Review: un nuovo modo di essere un padrone di casa .)
Qualunque sia il motivo per cui acquisti in remoto, ci sono alcuni passaggi che puoi adottare per garantire che il processo proceda nel modo più fluido possibile.
L'agente immobiliare giusto
Dipenderai dal tuo agente immobiliare per gestire quasi l'intero processo di acquisto della casa, quindi è fondamentale prendere il tempo e fare lo sforzo per trovare una soluzione adeguata. "L'acquisto di una casa coinvolge molte parti in movimento", afferma Kaderabek. "È importante trovare una buona corrispondenza di personalità tra il cliente e l'agente". Un'intervista è utile (vedi sotto per alcune domande da porre), ed è sempre una buona idea chiedere riferimenti per vedere cosa hanno da dire gli altri acquirenti.
(Vedi anche, Come scegliere il giusto agente immobiliare .)
Chiedi informazioni sull'esperienza
Quando parli con un potenziale agente, Kaderabek consiglia di chiedere dall'inizio: "Con che frequenza hai eseguito questo processo in remoto?" Esperienza di questioni e agenti che lavorano frequentemente con acquirenti remoti hanno maggiori probabilità di capire come funziona, negoziare favorevolmente e, forse più importante, trovare proprietà adatte per l'acquirente. L'agente dovrebbe anche essere in grado di consigliare un prestatore locale. "È probabile che un prestatore non locale utilizzi un perito non locale, che può essere il braccio di ferro in mercati unici come Asheville", afferma Kaderabek.
Chiedi informazioni sulla disponibilità
Molti agenti immobiliari lavorano per ore dispari o part-time, il che può essere particolarmente negativo per gli acquirenti remoti. Il tuo agente fungerà da proxy, quindi deve essere disponibile durante il normale orario lavorativo per gestire una varietà di attività nel processo di acquisto domestico, comprese le ispezioni domestiche. "Frequento tutte le ispezioni domestiche, ma con un cliente fuori città è fondamentale", afferma Kaderabek. "In un mondo in cui le ispezioni domiciliari si svolgono tra le nove e le cinque, sarà molto difficile per un agente partecipare alle ispezioni domestiche se hanno un altro lavoro."
Condividi la tua lista dei desideri
Una volta che hai un agente, condividi la tua lista dei desideri in modo che l'agente possa aiutarti a trovare la proprietà perfetta. Più raffinato è il tuo elenco, più veloce può andare la ricerca a casa - fino a un certo punto. Se hai troppe richieste, probabilmente rallenterà il processo. Attenersi alle cose che contano davvero - dimensioni, posizione, stile della casa, cabine armadio - e tralasciare i dettagli minori che sarebbero facili da riparare o aggiornare in qualsiasi casa. E se ci sono dei problemi, caratteristiche con le quali non puoi assolutamente convivere (o senza), fai sapere al tuo agente in anticipo, così non perde tempo a guardare le proprietà sbagliate.
"Se sei un agente, devi fare quel passo coraggioso per chiamare il tuo cliente e dire loro che hai trovato la proprietà perfetta per loro", afferma Kaderabek. Come acquirente, devi fidarti che il tuo agente sa esattamente cosa stai cercando e che ha anche avuto il tempo di guardare da vicino la casa. "Una casa potrebbe sembrare perfetta su Internet, ma un buon agente sarà in grado di dire:" No, non è la casa per te perché si trova accanto a un binario ferroviario attivo "."
Utilizzare il periodo di due diligence
Una volta che una casa è sotto contratto, c'è tempo per rivedere i documenti del titolo e le restrizioni di proprietà, nonché per condurre ispezioni, finanziamenti e perizie bancarie, prima di andare al tavolo di chiusura. In alcuni stati, tra cui la Carolina del Nord, esiste un periodo di due diligence ufficiale, in genere compreso tra 14 e 30 giorni, durante il quale gli acquirenti conducono la loro due diligence e decidono se desiderano procedere con l'acquisto della casa. (Nota: questo potrebbe non essere applicabile se la casa è di nuova costruzione.)
L'acquirente paga una commissione di due diligence non rimborsabile, in genere compresa tra $ 500 e $ 2.000, che sostanzialmente compensa il venditore per aver tolto la casa dal mercato e dà all'acquirente il tempo di prendere una decisione. L'acquirente effettua anche un deposito di denaro serio, pari a circa il 2% al 3% del prezzo di acquisto, o più nei mercati in rapida evoluzione. Sia la commissione di dovuta diligenza che il deposito di denaro serio sono negoziabili tra l'acquirente e il venditore.
L'acquirente può recedere dal contratto per "qualsiasi o nessun motivo" (o qualche altra lingua) durante il periodo di due diligence e rinunciare solo alla commissione di due diligence. Se l'acquirente si ritira dopo il periodo di due diligence, perderà sia la commissione di due diligence sia i soldi seri.
Poiché la commissione di due diligence viene incamerata solo se l'acquirente risolve il contratto durante il periodo di due diligence, ciò può aprire un'interessante opportunità per gli acquirenti remoti. Può essere usato come uno strumento per ottenere una casa sotto contratto, dando una soluzione facile per risolvere il contratto con un rischio finanziario limitato. Nel caso di acquisto da remoto, offre all'acquirente una finestra temporale per visualizzare la proprietà di persona prima di prendere qualsiasi decisione finale.
Chiusura a distanza
I progressi della tecnologia hanno reso le chiusure remote di routine per i venditori e molto fattibili per gli acquirenti. Il tuo agente ti invierà tutte le pagine del contratto e degli addendum. Li firmerai utilizzando un sistema di firma elettronica, che di solito restituisce i moduli firmati alla parte appropriata. "Gli avvocati richiedono ancora firme fisiche, quindi il tuo agente lavorerà con l'avvocato di chiusura e FedEx tutti i documenti necessari prima della chiusura", afferma Kaderabek. "L'agente si reca quindi al tavolo di chiusura con i documenti di chiusura - e senza l'acquirente - e i fondi vengono cablati per completare la transazione."
La linea di fondo
L'acquisto di una casa in remoto può essere una buona opzione per gli acquirenti della seconda casa, i genitori che vogliono acquistare case per i loro figli e gli investitori immobiliari fuori dallo stato. In molti modi il processo è lo stesso di acquistare una casa di persona; tuttavia, dipenderai ancora di più dal tuo agente immobiliare per trovare la casa giusta, essere presente per le ispezioni, guidarti attraverso i documenti e assistere alla chiusura. Pertanto, trovare l'agente giusto - e uno che ha esperienza con le transazioni remote - è uno dei passi più importanti che puoi fare quando acquisti una casa da remoto.