Rapporto di copertura del servizio di debito - DSCR
Nella finanza aziendale, il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) è una misurazione del flusso di cassa disponibile per pagare le obbligazioni del debito corrente. Il rapporto indica il reddito operativo netto come un multiplo delle obbligazioni di debito in scadenza entro un anno, compresi i pagamenti di interessi, capitale, fondo di investimento e leasing.
Nella finanza pubblica, è il numero di proventi da esportazione necessari per soddisfare gli interessi annuali e i pagamenti principali sui debiti esterni di un paese. Nella finanza personale, è un rapporto utilizzato dagli ufficiali di prestito bancario per determinare i prestiti immobiliari.
In ogni caso, il rapporto riflette la capacità di servire il debito dato un determinato livello di reddito.
Key Takeaways
- DSCR è una misura del flusso di cassa disponibile per pagare le obbligazioni di debito correnti.
- DSCR può essere utilizzato nell'analisi di aziende, progetti o singoli mutuatari.
- Il DSCR minimo richiesto da un prestatore dipende dalle condizioni macroeconomiche. Se l'economia sta crescendo, i finanziatori potrebbero essere più indulgenti nei confronti dei rapporti più bassi.
Formula e calcolo DSCR
La formula per il rapporto di copertura del servizio del debito richiede il reddito operativo netto e il servizio del debito totale dell'entità. Il reddito operativo netto è il ricavo di una società, meno le spese operative, escluse tasse e interessi. È spesso considerato l'equivalente degli utili prima degli interessi e delle imposte (EBIT).
DSCR = Reddito operativo netto Servizio debito totale ovunque: Reddito operativo netto = Entrate − COECOE = Determinate spese operative Servizio debito totale = Obbligazioni di debito correnti \ inizio {allineato} & \ text {DSCR} = \ frac {\ text {Reddito operativo netto}} { \ text {Total Debt Service}} \\ & \ textbf {dove:} \\ & \ text {Risultato operativo netto} = \ text {Entrate} - \ text {COE} \\ & \ text {COE} = \ text {Alcune spese operative} \\ & \ text {Total Debt Service} = \ text {Obbligazioni di debito correnti} \\ \ end {allineato} DSCR = Total Debt ServiceNet Risultato operativo dove: Reddito operativo netto = Entrate − COECOE = Certain spese operative Totale debito = obbligazioni di debito correnti
01:39Rapporto debito / servizio copertura (DSCR)
Alcuni calcoli includono il reddito non operativo dell'EBIT, tuttavia, che non è mai il caso del reddito operativo netto. In qualità di finanziatore o investitore che confronta il merito creditizio di diverse società o di un gestore che confronta anni o trimestri diversi, è importante applicare criteri coerenti nel calcolo del DSCR. Come mutuatario, è importante rendersi conto che i finanziatori possono calcolare il DSCR in modi leggermente diversi.
Il servizio di debito totale si riferisce alle obbligazioni di debito correnti, vale a dire qualsiasi pagamento di interessi, capitale, fondo di investimento e leasing dovuti nel prossimo anno. In un bilancio, ciò includerà il debito a breve termine e la parte corrente del debito a lungo termine.
Le imposte sul reddito complicano i calcoli del DSCR perché i pagamenti degli interessi sono deducibili dalle tasse, mentre i rimborsi principali non lo sono. Un modo più accurato per calcolare il servizio di debito totale è quindi quello di calcolare:
TDS = (Interesse × (1 − Tax Rate)) + Principalwhere: TDS = Servizio di debito totale \ inizio {allineato} & \ text {TDS} = (\ text {Interesse} \ times (1 - \ text {Tax Rate} )) + \ text {Principal} \\ & \ textbf {dove:} \\ & \ text {TDS} = \ text {Servizio di debito totale} \\ \ end {allineato} TDS = (Interesse × (1 − Imposta Tasso)) + Principalwhere: TDS = servizio di debito totale
Calcolo del DSCR utilizzando Excel
Per creare una formula DSCR dinamica in Excel, non si dovrebbe semplicemente eseguire un'equazione che divide il reddito operativo netto per servizio di debito. Piuttosto, si nominerebbero due celle successive, come A2 e A3, "Reddito operativo netto" e "Servizio del debito". Quindi, accanto a quelli in B2 e B3, si posizionerebbero le rispettive figure nel conto economico.
In una cella separata, immettere una formula per DSCR che utilizza le celle B2 e B3 anziché i valori numerici effettivi (ad esempio, B2 / B3).
Anche per un calcolo così semplice, è meglio lasciarsi alle spalle una formula dinamica che può essere regolata e ricalcolata automaticamente. Uno dei motivi principali per calcolare il DSCR è quello di confrontarlo con altre aziende del settore, e questi confronti sono più facili da eseguire se si può semplicemente inserire i numeri e andare.
Cosa ti dice DSCR?
I finanziatori valuteranno regolarmente il DSCR di un mutuatario prima di concedere un prestito. Un DSCR inferiore a 1 indica un flusso di cassa negativo, il che significa che il mutuatario non sarà in grado di coprire o pagare le obbligazioni di debito correnti senza attingere a fonti esterne - senza, in sostanza, assumere di più.
Ad esempio, un DSCR di .95 significa che c'è solo un reddito operativo netto sufficiente a coprire il 95% dei pagamenti del debito annuo. Nel contesto della finanza personale, ciò significherebbe che il mutuatario dovrebbe approfondire i propri fondi personali ogni mese per mantenere a galla il progetto. In generale, i finanziatori aggrottano le sopracciglia sul flusso di cassa negativo, ma alcuni lo consentono se il mutuatario ha forti risorse al di fuori del reddito.
Se il rapporto di copertura del servizio del debito è troppo vicino a 1, diciamo 1.1, l'entità è vulnerabile e un lieve declino del flusso di cassa potrebbe renderla incapace di riparare il proprio debito. I prestatori possono in alcuni casi richiedere che il mutuatario mantenga un determinato DSCR minimo mentre il prestito è in essere. Alcuni accordi considerano inadempiente un mutuatario che scende al di sotto di quel minimo. In genere, un DSCR maggiore di 1 indica che l'entità, indipendentemente dal fatto che una persona, una società o un governo, disponga di entrate sufficienti per pagare i propri debiti correnti.
Il DSCR minimo richiesto da un prestatore può dipendere da condizioni macroeconomiche. Se l'economia sta crescendo, il credito è più facilmente disponibile e gli istituti di credito potrebbero essere più indulgenti nei confronti di indici inferiori. Un'ampia tendenza a prestare a mutuatari meno qualificati può, a sua volta, influire sulla stabilità dell'economia, come è avvenuto fino alla crisi finanziaria del 2008. I mutuatari subprime sono stati in grado di ottenere credito, in particolare i mutui, con poco controllo. Quando questi mutuatari hanno iniziato a default in massa, gli istituti finanziari che li avevano finanziati sono crollati.
Esempio di come utilizzare il DSCR
Supponiamo che uno sviluppatore immobiliare stia cercando di ottenere un mutuo da una banca locale. Il prestatore vorrà calcolare il DSCR per determinare la capacità dello sviluppatore di prendere in prestito e ripagare il suo prestito poiché le proprietà in affitto che costruisce generano reddito.
Lo sviluppatore indica che il suo reddito operativo netto sarà di $ 2.150.000 all'anno e il prestatore nota che il servizio di debito sarà di $ 350.000 all'anno. Il DSCR può quindi essere calcolato come 6.14x, il che dovrebbe significare che il mutuatario può coprire il proprio servizio di debito più di sei volte rispetto al proprio reddito operativo.
DSCR = $ 2.150.000 $ 350.000 = 6, 14 \ inizio {allineato} & \ text {DSCR} = \ frac {\ $ 2.150.000} {\ $ 350.000} = 6, 14 \\ \ end {allineato} DSCR = $ 350.000 $ 2.150.000 = 6, 14
Rapporto di copertura degli interessi vs. DSCR
Il rapporto di copertura degli interessi serve a misurare l'ammontare del patrimonio netto di una società rispetto all'ammontare degli interessi che deve pagare su tutti i debiti per un determinato periodo. Questo è espresso come un rapporto e viene spesso calcolato su base annuale.
Per calcolare il rapporto di copertura degli interessi, è sufficiente dividere gli utili prima degli interessi e delle imposte (EBIT) per il periodo stabilito per i pagamenti di interessi totali dovuti per quello stesso periodo. L'EBIT spesso chiamato reddito operativo netto o profitto operativo viene calcolato sottraendo le spese generali e operative, come l'affitto, il costo delle merci, il trasporto, i salari e le utenze, dalle entrate. Questo numero riflette la quantità di denaro disponibile dopo aver sottratto tutte le spese necessarie per far funzionare l'attività.
Maggiore è il rapporto tra EBIT e pagamenti di interessi, più finanziariamente stabile è l'azienda. Questa metrica tiene conto solo dei pagamenti di interessi e non dei pagamenti effettuati sui saldi del debito principale che possono essere richiesti dai finanziatori.
Il rapporto di copertura del servizio del debito è leggermente più completo. Questa metrica valuta la capacità di una società di soddisfare i pagamenti minimi di capitale e interessi, inclusi i pagamenti di fondi in calo, per un determinato periodo. Per calcolare il DSCR, l'EBIT è diviso per l'ammontare totale dei pagamenti di capitale e interessi necessari per un determinato periodo per ottenere il reddito operativo netto (NOI). Poiché tiene conto dei pagamenti principali oltre agli interessi, il DSCR è un indicatore leggermente più solido dell'adeguatezza finanziaria di un'azienda.
In entrambi i casi, una società con un rapporto inferiore a 1 non genera entrate sufficienti per coprire le sue spese minime di debito. In termini di gestione aziendale o investimenti, ciò rappresenta una prospettiva molto rischiosa poiché anche un breve periodo di reddito inferiore alla media potrebbe portare al disastro.
Limitazioni del DSCR
Una limitazione del rapporto di copertura degli interessi è il fatto che non considera esplicitamente la capacità dell'impresa di rimborsare i propri debiti. La maggior parte delle emissioni di debito a lungo termine contengono accantonamenti per l'ammortamento con somme in dollari coinvolte comparabili al requisito di interesse e il mancato rispetto del requisito del fondo di riduzione è un atto di default che può costringere l'impresa a fallire. Un rapporto che tenta di misurare la capacità di rimborso di un'impresa è il rapporto di copertura degli oneri fissi.
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