Impegni e interessi non possessivi in ​​beni immobili

La proprietà è un concetto legale che garantisce e protegge il diritto esclusivo di una persona di possedere, possedere, utilizzare e smaltire una cosa. Il termine proprietà non indica un oggetto fisico, ma descrive una relazione legale tra una persona e una cosa.

Proprietà immobiliari Le proprietà immobiliari sono costituite da terre, case popolari ed eredità. Le terre si riferiscono al suolo, all'aria sopra, all'area sotto la superficie terrestre e a tutto ciò che è eretto su di essa. Gli appartamenti includono le terre e alcuni diritti immateriali relativi alle terre. L'ereditarietà abbraccia ogni interesse tangibile o intangibile nella proprietà reale, inclusi terreni e case popolari, che possono essere ereditati. (Per ulteriori informazioni, leggi 5 errori che gli investitori immobiliari dovrebbero evitare .)

TUTORIAL: esplorare gli investimenti immobiliari

Interesse Un interesse descrive qualsiasi diritto, pretesa o privilegio che un individuo ha nei confronti della proprietà reale. La legge riconosce vari tipi di interessi nella proprietà immobiliare. Un interesse non proprietario nella terra è il diritto di una persona di utilizzare o limitare l'uso della terra che appartiene a un'altra persona.

Gli interessi non possessivi non costituiscono la proprietà della terra stessa: i titolari di un interesse non possessivo in proprietà immobiliari non hanno titolo e il proprietario della terra continua a godere di tutti i diritti di proprietà, fatti salvi eventuali vincoli.

Un ingombro è un onere, un reclamo o una tassa sulla proprietà reale che può influire sulla qualità del titolo e sul valore e / o sull'uso della proprietà. Gli ingombri possono rappresentare interessi non possessivi in ​​beni immobili. Esempi di ingombri includono privilegi, invasioni, servitù, locazioni, alleanze restrittive e alleanze protettive. Questo articolo fornirà un'introduzione agli ingombri e agli interessi non proprietari nella proprietà immobiliare.

Interessi non proprietari Un interesse non proprietario nella terra è il diritto di utilizzare o limitare l'uso della terra di un'altra persona. Mentre il detentore di un interesse non proprietario ha diritti chiari e chiari in relazione all'uso di una proprietà, non detiene il titolo della proprietà.

Gli interessi non patrimoniali possono essere creati mediante un accordo tra due parti, vale a dire il proprietario e la persona che desidera ottenere l'interesse non patrimoniale; o attraverso un ordine del tribunale. Un privilegio fiscale federale, ad esempio, può essere depositato presso il tribunale della contea in cui si trova la proprietà immobiliare di un contribuente delinquente. Un contratto di locazione, d'altra parte, può essere volontariamente stipulato attraverso un accordo tra due parti.

Impegni Un ingombro è qualcosa che può ridurre il valore o l'uso e il godimento di una proprietà, come un vincolo o un patto restrittivo. Poiché gli ingombri possono avere un effetto negativo sul valore o sull'uso del terreno, chiunque sia coinvolto in una transazione immobiliare deve essere consapevole dell'esistenza di eventuali ingombri sull'immobile che viene trasferito.

Tipicamente, un avvocato esegue una ricerca per titolo e forma un'opinione per titolo, in cui verranno specificati eventuali ingombri scoperti durante la ricerca. Un ingombro non impedirà il passaggio del titolo in una transazione immobiliare; piuttosto, il titolo passerà soggetto ad eventuali ingombri. In altre parole, rimane un ingombro sulla proprietà, o "corre con la terra", fino a quando non viene soddisfatto, anche quando il titolo viene trasferito a un nuovo proprietario.
(Per saperne di più, dai un'occhiata agli acquirenti della casa di attenzione! Perché hai bisogno di un avvocato.)

Esistono molte forme di ingombri, tra cui:

servitù
Un servitù è un diritto non accessorio di utilizzare la terra di un'altra persona in un modo limitato che non costituisce la piena proprietà. La persona fisica o giuridica che beneficia della servitù ha un interesse non proprietario (il diritto di utilizzare la proprietà, ma di non possederla) nella terra dell'altra persona; il proprietario della proprietà è gravato dalla servitù. I servitù comuni includono diritti di passaggio, fossati di drenaggio, linee di pubblica utilità e servitù per condanna (Dominio Eminent).

usurpazioni
Una violazione è un miglioramento che si estende oltre la linea di confine del proprietario di una proprietà e "invade" su una proprietà adiacente. Esempi di invasioni includono la costruzione o sporgenza di cornicioni, annessi, recinzioni, vialetti e passerelle. Le invasioni possono rendere non commerciabili il titolo di entrambe le proprietà coinvolte: la proprietà invasiva non ha titolo su tutto il terreno su cui sono stati apportati miglioramenti, mentre la proprietà invasa non utilizza tutto il terreno.

I contratti di locazione
Un contratto di locazione è un contratto tra un proprietario di proprietà (locatore) e una persona o entità che desidera affittare la proprietà (locatario). Con un contratto di locazione, il locatore si impegna a consentire al locatario di occupare e utilizzare la proprietà in cambio di un prezioso corrispettivo (affitto).

Il contratto di locazione specifica in genere la durata del contratto, eventuali condizioni per l'estensione del contratto e l'importo e la frequenza del canone che verrà pagato. Sebbene il locatario occupi la proprietà, il locatore rimane il proprietario e detiene il titolo della proprietà.

Liens
Un privilegio è un diritto previsto dalla legge concesso ai creditori di avere debiti che sono dovuti a loro soddisfatti dalla vendita di proprietà che appartiene al debitore. La proprietà funge da garanzia e, nel caso in cui la proprietà venga trasferita, i proventi della vendita possono essere utilizzati per pagare il debito e soddisfare il vincolo. I privilegi comuni includono i privilegi di imposta e di valutazione immobiliari, i privilegi di meccanica, i privilegi di giudizio e i privilegi fiscali federali.

Lis Pendens
A lis pendens è un avviso di controversie pendenti che informa tutte le parti interessate che è stata avviata un'azione legale che influisce sul titolo di una determinata proprietà. Un lis pendens, che può essere depositato in un tribunale statale o federale, implica in genere il titolo di una proprietà o un interesse di proprietà rivendicato nella proprietà.

Poiché un lis pendens è presentato contro una proprietà reale, qualsiasi persona a cui viene trasferita la proprietà sarà vincolata dal risultato della causa pendente.

Alleanze protettive o restrittive
Un patto protettivo o restrittivo è una condizione esecutiva che appare come una clausola in un atto che limita il modo in cui una proprietà reale può essere utilizzata. Queste alleanze incombono ai proprietari di proprietà di esibirsi o meno in determinate maniere.

Esempi di alleanze protettive o restrittive includono vincoli per riprese minime quadrate in un nuovo edificio, progettazione architettonica, battuta d'arresto e sideline da strade o proprietà adiacenti e colore esterno della casa. (Per la lettura correlata, consultare Titoli in possesso su proprietà reale.)

La linea di fondo Un interesse non proprietario nella proprietà reale è il diritto di utilizzare o limitare l'uso della proprietà reale di un'altra persona. In alcuni casi, l'interesse non accessorio deriva da un contratto volontario stipulato tra due parti, come nel caso di un contratto di locazione. In altri casi, l'interesse non proprietario ha luogo a causa di un'ingiunzione del tribunale, come un vincolo contro la proprietà.

Quando si considera l'acquisto di immobili, è importante eseguire una ricerca del titolo per determinare se ci sono difetti di titolo che potrebbero influenzare l'uso della proprietà. Un avvocato qualificato può eseguire una ricerca per titolo per scoprire eventuali privilegi o gravami sulla proprietà. Molte proprietà vengono vendute "soggette a vincoli e gravami", il che significa che la proprietà può essere gravata, ed è nel miglior interesse dell'acquirente scoprire eventuali gravami prima di prendere qualsiasi decisione finale.

Un atto di garanzia generale è la migliore protezione dell'acquirente e contiene una garanzia "patto contro gli ingombri" che assicura all'acquirente che non esistono ingombri sul terreno ad eccezione di quelli specificati nell'atto. (Per ulteriori informazioni, consulta Per affittare o acquistare? Problemi finanziari .)