Fannie Mae: cosa fa e come funziona

C'è una buona probabilità che tu abbia sentito parlare di Fannie Mae. Sai cosa fa e come funziona?

La Federal National Mortgage Association (FNMA), in genere nota come Fannie Mae, è un'impresa sponsorizzata dal governo (GSE) fondata nel 1938 dal Congresso durante la Grande Depressione come parte del New Deal. È stato istituito per stimolare il mercato immobiliare rendendo disponibili più mutui per i mutuatari a reddito medio-basso.

Fannie Mae non origina né fornisce mutui ai mutuatari. Ma li acquista e li garantisce attraverso il mercato dei mutui secondari. In realtà, è uno dei due più grandi acquirenti di mutui sul mercato secondario. L'altro è suo fratello, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, un'altra impresa sponsorizzata dal governo creata dal Congresso.

I primi giorni

All'inizio del 1900, ottenere un mutuo - per non parlare di una casa - non era un compito facile. Molte persone non potevano permettersi di ottenere un acconto e i prestiti erano quasi sempre a breve termine, non come quelli con i periodi di ammortamento a lungo termine che conosciamo oggi. In effetti, quando molti dei prestiti erano dovuti all'epoca, normalmente richiedevano grandi pagamenti in mongolfiera dal debitore. Se il proprietario della casa non fosse in grado di effettuare il pagamento, la banca precluderebbe. Quando la Grande Depressione colpì, circa il 25% dei proprietari di case della nazione perse la casa.

Il Congresso degli Stati Uniti ha risposto creando Fannie Mae. L'obiettivo era contribuire a creare un flusso di finanziamenti per l'edilizia abitativa a disposizione di tutti in ogni mercato. Ciò ha portato al finanziamento di mutui a tasso fisso a lungo termine, consentendo ai proprietari di case di rifinanziare i propri prestiti in qualsiasi momento durante il corso del prestito.

1938

L'anno in cui il Congresso ha creato Fannie Mae.

Alla fine degli anni '60, Fannie Mae iniziò a finanziarsi vendendo azioni e obbligazioni dopo che il governo lo rimosse dal bilancio federale. Fannie Mae ha mantenuto i suoi legami con il governo come GSE, tuttavia, con un consiglio di amministrazione composto da non più di 13 membri. È inoltre esente da tasse locali e statali.

Key Takeaways

• Fannie Mae è un'impresa sponsorizzata dal governo che rende i mutui disponibili per i mutuatari a basso e medio reddito.
• Non fornisce prestiti, ma li sostiene o li garantisce nel mercato dei mutui secondari.
• Fannie Mae fornisce liquidità investendo nel mercato dei mutui, riunendo i prestiti in titoli garantiti da ipoteca.
• Fannie Mae è stata salvata dal governo degli Stati Uniti in seguito alla crisi finanziaria ed è stata cancellata dal NYSE.

Creare liquidità

Investendo nel mercato dei mutui, Fannie Mae crea più liquidità per istituti di credito come banche, banche e cooperative di credito, che a loro volta consentono loro di sottoscrivere o finanziare più mutui. I mutui acquistati e garantiti devono soddisfare criteri rigorosi. Ad esempio, il limite per un prestito convenzionale per una casa unifamiliare nel 2019 è di $ 484.350 per la maggior parte delle aree e $ 726.525 per le aree ad alto costo. Queste aree includono Hawaii, Alaska, Guam e Isole Vergini americane, dove i valori medi delle case sono superiori all'importo di base di almeno il 115%.

Affinché un creditore ipotecario possa beneficiare del sostegno di Fannie Mae, deve accettare di non praticare pratiche di prestito subprime non etiche. I prestiti subprime hanno tassi più elevati rispetto ai prestiti a tasso primario e sono offerti ai mutuatari con un credito scadente che sono considerati a maggior rischio dal prestatore.

Secondo il sito Web di Fannie Mae, nel primo trimestre del 2019 ha fornito liquidità per 102 miliardi di dollari per finanziare il mercato immobiliare. Ciò ha aiutato le persone in tutto il paese a comprare, rifinanziare e affittare circa 527.000 case.

Fannie Mae sostiene o garantisce i mutui ma non li origina.

Titoli garantiti da ipoteca

Dopo aver acquistato mutui sul mercato secondario, Fannie Mae li raggruppa per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono titoli garantiti da attività garantiti da un'ipoteca o da un pool di mutui. I titoli garantiti da ipoteca di Fannie Mae sono acquistati da istituzioni come compagnie assicurative, fondi pensione e banche di investimento. Garantisce pagamenti di capitale e interessi sul proprio MBS.

Fannie Mae ha anche un proprio portafoglio, comunemente indicato come portafoglio mantenuto. Ciò investe nei propri titoli garantiti da ipoteca e in quelli di altre istituzioni. Fannie Mae emette debito chiamato debito di agenzia per finanziare il suo portafoglio mantenuto.

La crisi finanziaria

Fannie Mae è quotata in borsa dal 1968. Fino al 2010, è stata quotata alla Borsa di New York (NYSE). È stato cancellato in seguito all'ipoteca, alle abitazioni e alla crisi finanziaria dopo che le sue azioni sono crollate al di sotto dei requisiti minimi di capitale richiesti dalla Borsa di New York. Ora viene scambiato over-the-counter.

Le pratiche di prestito non etiche hanno portato alla crisi. Durante il boom immobiliare della metà degli anni 2000, i finanziatori hanno abbassato i loro standard e offerto prestiti alle case ai mutuatari con scarso credito. Nel 2007, la bolla immobiliare è scoppiata e centinaia di migliaia di questi mutuatari sono andati in default, il che ha portato a quello che era noto come il crollo dei subprime. Ciò ha avuto un effetto a catena sui mercati del credito, che ha messo in crisi i mercati finanziari e creato la recessione più grave degli ultimi decenni negli Stati Uniti. (Per ulteriori informazioni, vedere: Una revisione delle recessioni passate .)

Acquisizione e salvataggio del governo

Nella seconda metà del 2008, Fannie Mae e Freddie Mac sono stati rilevati dal governo attraverso un conservatorio del Federal Housing Finance Committee. All'epoca, entrambi garantivano o detenevano metà dei mutui del paese per circa $ 5 trilioni di dollari. Entrambi sono stati salvati per un importo di $ 187, 4 miliardi, il che li ha salvati dal collasso. In sostanza, il governo degli Stati Uniti è intervenuto al fine di ristabilire la fiducia nei mercati promettendo di salvare i crediti inesigibili e di prevenire un ulteriore crollo del mercato immobiliare. Questo, a sua volta, ha portato ad un aumento della quantità di debito pubblico, che all'epoca aveva circa $ 9 trilioni.

Opzioni di credito

Fannie Mae ora offre una serie di diverse iniziative commerciali e opzioni di credito ai proprietari di case, lavorando con istituti di credito per aiutare le persone che altrimenti potrebbero avere difficoltà a ottenere finanziamenti.

• Ipoteca domestica: questo prodotto consente ai proprietari di case di assicurarsi finanziamenti e acquistare una casa con un acconto basso. I mutuatari si qualificano se hanno un reddito da basso a moderato e un punteggio di credito inferiore a 620. Le persone con punteggi superiori a 620 ottengono prezzi migliori.
• Acconto del 3%: un'altra risorsa per i proprietari di case che potrebbero non avere accesso a fondi sufficienti per garantire un acconto di grandi dimensioni.
• Preferenza HFA: questo programma aiuta i proprietari di case ad accedere a finanziamenti a prezzi accessibili tramite agenzie di finanziamento dell'edilizia abitativa locali e statali e altri istituti di credito. I livelli di reddito per i mutuatari sono determinati dall'HFA e non vi sono requisiti per l'acquirente per la prima volta.

Un elenco completo dei prodotti e la loro descrizione è disponibile sul sito Web di Fannie Mae.

Modifiche al prestito

A seguito del crollo dei mutui, Fannie Mae ha iniziato a concentrarsi sulle modifiche del prestito. Dal 2009, Fannie Mae ha completato oltre 1, 5 milioni di modifiche al prestito. Le modifiche ai prestiti cambiano le condizioni di un mutuo esistente per aiutare i mutuatari a evitare il default sui loro mutui, finendo in pignoramento e alla fine perdendo la casa. Le modifiche possono includere un tasso di interesse più basso o prolungare la durata del prestito. La modifica del prestito può anche ridurre i pagamenti mensili.

La linea di fondo

Fannie Mae è riuscita a ribaltarsi da quando era sull'orlo nel 2008. Oggi è il più grande finanziatore di mutui a tasso fisso di 30 anni e rimane un meccanismo chiave per facilitare la proprietà della casa.