Primo mutuo
Una prima ipoteca è il privilegio primario sulla proprietà che assicura il mutuo. Una prima ipoteca è il prestito principale che paga per la proprietà e ha la priorità su tutti gli altri privilegi o crediti su una proprietà in caso di inadempienza.
Una prima ipoteca non è l'ipoteca sulla prima casa di un mutuatario; è l'ipoteca originale presa su una proprietà.
Si chiama anche First Lien.
Key Takeaways
- Una prima ipoteca è il privilegio primario sulla proprietà che assicura il mutuo.
- La seconda ipoteca è il denaro preso in prestito contro l'equità domestica per finanziare altri progetti e spese.
- Se il rapporto prestito / valore (LTV) di una prima ipoteca è superiore all'80%, i finanziatori generalmente richiedono un'assicurazione per ipoteca privata.
- Gli interessi sui mutui pagati su una prima ipoteca sono deducibili dalle tasse, applicabili solo ai contribuenti che dettagliano le spese nelle loro dichiarazioni dei redditi.
Comprensione del primo mutuo
Quando una persona desidera acquistare un immobile, può decidere di finanziare l'acquisto con un prestito da un istituto di credito. Il creditore si aspetta che il mutuo per la casa o l'ipoteca venga rimborsato in rate mensili che includono una parte del capitale e pagamenti di interessi. Il creditore avrà un privilegio sulla proprietà poiché il prestito è garantito dalla casa. Questo mutuo stipulato da un acquirente per acquistare la casa è noto come il primo mutuo.
La prima ipoteca è il prestito originale stipulato su una proprietà. L'acquirente di casa potrebbe avere più proprietà nel suo nome; tuttavia, sono i mutui originali stipulati per garantire ciascuna delle proprietà che costituiscono il primo mutuo. Ad esempio, se un proprietario di immobili sottoscrive un mutuo per ciascuna delle sue tre case, ciascuno dei tre mutui è il primo mutuo.
Il termine "prima ipoteca" porta a capire che potrebbero esserci altri mutui su una proprietà. Il proprietario di una casa potrebbe stipulare un'altra ipoteca, come una seconda ipoteca, mentre la prima e la prima ipoteca sono ancora in vigore. La seconda ipoteca è il denaro preso in prestito contro l'equità domestica per finanziare altri progetti e spese. Tuttavia, la seconda ipoteca e tutti gli altri mutui successivi stipulati sulla stessa proprietà sono subordinati alla prima ipoteca. Ciò significa che la prima ipoteca viene pagata prima che vengano pagate le ipoteche secondarie.
Primo esempio di ipoteca
Ad esempio, se un acquirente di case si assicura una prima ipoteca di $ 250.000 su una proprietà domestica e dopo diversi anni ottiene una seconda ipoteca per $ 30.000 sulla stessa proprietà, la prima ipoteca è superiore alla seconda ipoteca. Il mutuatario è inadempiente sui suoi pagamenti dopo aver già rimborsato $ 50.000 dell'importo del prestito originale e la sua proprietà viene preclusa e venduta per coprire il prestito. Se i proventi della vendita dell'immobile ammontano a $ 210.000, il primo prestatore di mutui riceverà il saldo dovuto, cioè $ 200.000. Il secondo creditore ipotecario riceverà tutto ciò che rimane, che in questo caso è di $ 10.000. Poiché un primo mutuo è un credito primario che ha la precedenza sui crediti secondari, i secondi mutui di solito prevedono tassi di interesse più elevati rispetto ai primi mutui.
Primo Mortage e LTV
Se il rapporto prestito / valore (LTV) di una prima ipoteca è superiore all'80%, i finanziatori generalmente richiedono un'assicurazione per ipoteca privata (PMI). In tal caso, a volte può essere economico per un mutuatario limitare l'entità del primo mutuo all'80% LTV e utilizzare finanziamenti secondari per prendere in prestito l'importo residuo necessario. L'economia del pagamento delle PMI rispetto all'utilizzo di un secondo prestito dipende in gran parte dal tasso al quale un mutuatario si aspetta che il valore della sua casa aumenti. Il PMI può essere eliminato quando l'LTV della prima ipoteca raggiunge il 78%; tuttavia, un secondo vincolo, che in genere comporta un tasso di interesse più elevato rispetto a un primo mutuo, deve essere pagato, molto probabilmente attraverso un rifinanziamento del primo mutuo per un importo pari al saldo residuo del primo e del secondo mutuo.
Imposte sul primo mutuo
Gli interessi ipotecari pagati su una prima ipoteca sono deducibili dalle tasse. Ciò significa che i proprietari di abitazione possono ridurre il proprio reddito imponibile in base all'importo degli interessi pagati sul prestito per l'anno fiscale. Tuttavia, la detrazione dell'imposta sugli interessi sui mutui è applicabile solo ai contribuenti che elencano le spese nelle dichiarazioni dei redditi.