Prestiti azionari domestici e linee di credito di equità domestica - HELOC

Uno dei maggiori vantaggi della proprietà della casa è la capacità di costruire equità nel tempo. È possibile utilizzare tale capitale per garantire fondi a basso costo sotto forma di una "seconda ipoteca" - un prestito una tantum o una linea di credito di equità domestica (HELOC).

Ci sono vantaggi e svantaggi per ciascuna di queste forme di credito, quindi è importante comprendere i pro ei contro di ciascuna prima di procedere.

Nozioni di base sul prestito azionario

I prestiti per la casa e gli HELOC usano entrambi l'equità nella vostra casa, cioè la differenza tra il valore della vostra casa e il vostro saldo ipotecario, come garanzia.

Poiché i prestiti sono garantiti contro il valore della tua casa, i prestiti di equità domestica offrono tassi di interesse estremamente competitivi, generalmente vicini a quelli dei primi mutui. Rispetto alle fonti di prestito non garantite, come le carte di credito, pagherai molto meno in commissioni di finanziamento per lo stesso importo del prestito.

Ma c'è un aspetto negativo nell'utilizzare la tua casa come garanzia. I prestatori di equità domestica pongono un secondo privilegio sulla tua casa, dando loro il diritto di subentrare alla tua casa in caso di mancato pagamento. Più prendi in prestito a casa o in condominio, più rischi.

Key Takeaways

• L'equità domestica può essere una grande fonte di valore per i proprietari di case per accedere ai contanti per ristrutturazioni o altri acquisti di grandi dimensioni.
• Poiché sono garantiti contro il valore della tua casa, i finanziatori sono disposti a offrire tariffe più basse rispetto alla maggior parte degli altri tipi di prestiti personali.
• Un prestito di equità domestica si presenta come una somma forfettaria di contanti, spesso con un tasso di interesse fisso.
• Le linee di credito di equità domestica (HELOC) sono una fonte rotante di potenziali fondi, proprio come una carta di credito, che usi come ritieni opportuno con un tasso di interesse variabile.

Ammissibilità del prestito azionario

Le banche sottoscrivono mutui secondari molto simili ad altri prestiti immobiliari. Ognuno di essi ha linee guida che dettano quanto possono prestare in base al valore della tua proprietà e al tuo merito creditizio. Questo è espresso in un rapporto prestito / valore combinato o CLTV.

Supponiamo che tu stia lavorando con una banca che offre un CLTV massimo dell'80% e che la tua casa vale $ 300.000. Se attualmente devi $ 150.000 sul tuo primo mutuo, puoi qualificarti a prendere in prestito altri $ 90.000 sotto forma di un prestito di equità domestica o HELOC ($ 300.000 x 0, 80 = $ 240.000).

Come altri mutui, la tua idoneità per un prestito e un tasso di interesse dipende dalla tua storia di occupazione, reddito e punteggio di credito. Più alto è il tuo punteggio, minore è il rischio di inadempienza sul tuo prestito e più basso è il tuo tasso.

Prestiti azionari domestici

Un prestito di equità domestica viene fornito in un'unica soluzione. È un'opzione se hai bisogno di soldi per una spesa una tantum, come un matrimonio o una ristrutturazione della cucina. Questi prestiti di solito offrono tassi fissi, quindi sai esattamente quali saranno i tuoi pagamenti mensili quando ne prendi uno.

I prestiti di equità domestica non sono la risposta se hai solo bisogno di una piccola infusione di denaro. Mentre alcuni istituti di credito estenderanno prestiti per $ 10.000, molti non ti daranno uno per meno di $ 25.000. Inoltre, devi pagare molti degli stessi costi di chiusura associati a una prima ipoteca, come le commissioni di elaborazione del prestito, le commissioni di origine, le commissioni di valutazione e le spese di registrazione.

I finanziatori potrebbero richiedere di pagare "punti", ovvero interessi pagati in anticipo, al momento della chiusura. Ogni punto è pari all'1% del valore del prestito. Quindi, con un prestito di $ 100.000, un punto ti costerebbe $ 1.000.

I punti riducono il tasso di interesse, il che potrebbe effettivamente aiutarti a lungo termine. Ma se stai pensando di pagare il prestito in anticipo, quell'interesse iniziale non funziona esattamente a tuo favore. Se pensi che potrebbe essere il caso, puoi spesso negoziare per meno, o addirittura no, punti con il tuo prestatore.

HELOCs

Le linee di credito dell'home equity sono leggermente diverse. Sono una fonte di fondi revolving, proprio come una carta di credito, che usi come meglio credi. La maggior parte delle banche offre una serie di modi diversi per accedere a tali fondi, sia attraverso un trasferimento online, scrivendo un assegno o utilizzando una carta di credito collegata al proprio conto. A differenza dei prestiti azionari domestici, tendono ad avere pochi, se del caso, costi di chiusura e presentano tassi di interesse variabili, anche se alcuni istituti di credito offrono tassi fissi per un certo numero di anni.

Ci sono pro e contro della flessibilità che offrono le linee di credito. È possibile prendere in prestito contro la linea di credito in un secondo momento senza dover richiedere un nuovo prestito. In questo modo, è una buona fonte di fondi di emergenza, a condizione che la tua banca non richieda un prelievo minimo quando chiudi il prestito.

Ma gli HELOC possono mettere in difficoltà alcuni mutuatari. Indipendentemente dalle tue intenzioni quando apri la linea di credito, è facile spendere i fondi disponibili in cose che non ti servono. E qualunque cosa tu usi, ovviamente, devi rimborsare con gli interessi.

Le fasi degli HELOC

La maggior parte delle linee di equità domestica ha due fasi: durante il periodo di sorteggio, che in genere è di 10 anni, puoi accedere al credito disponibile come ritieni opportuno. Molti contratti HELOC richiedono piccoli pagamenti di soli interessi durante questo periodo, anche se potresti avere la possibilità di pagare un extra e andare contro il capitale.

Al termine del periodo di sorteggio, a volte è possibile richiedere un'estensione. In caso contrario, il prestito entra nella fase di rimborso. Da qui in poi, non è più possibile accedere a fondi aggiuntivi e si effettuano pagamenti di capitale in conto capitale fino a quando il saldo scompare. Durante il periodo di rimborso di 20 anni, è necessario rimborsare tutto il denaro preso in prestito, oltre agli interessi a tasso variabile. Alcuni istituti di credito offrono ai mutuatari la possibilità di convertire un saldo HELOC in un prestito a tasso fisso a questo punto.

Anche così, il pagamento mensile può quasi raddoppiare. Secondo uno studio condotto da TransUnion, il pagamento su un HELOC di $ 80.000 al tasso percentuale annuo del 7% avrà un costo di $ 467 al mese durante i primi 10 anni quando sono richiesti solo pagamenti di interessi. Ciò salta a $ 719 al mese quando inizia il periodo di rimborso.

Quel balzo dei pagamenti all'inizio del nuovo periodo ha provocato uno shock di pagamento per molti mutuatari HELOC non preparati. Se le somme sono abbastanza grandi, può anche causare il default di chi si trova in difficoltà finanziarie. E se falliscono nei pagamenti, potrebbero perdere la casa.

Perché stipulare un secondo mutuo?

I proprietari di abitazione possono utilizzare il loro prestito di equità domestica o HELOC per una vasta gamma di scopi. Dal punto di vista della pianificazione finanziaria, una delle cose migliori che puoi fare con i fondi è usarli per lavori di ristrutturazione e ristrutturazione che aumentano il valore della tua casa. In questo modo, stai ricostruendo l'equità nella tua casa e allo stesso tempo rendendola più vivibile.

È inoltre possibile utilizzare il denaro per consolidare il debito ad alto tasso di interesse, compresi i saldi delle carte di credito. Stai effettivamente sostituendo un prestito ad alto costo con una forma di credito sicura e a basso costo.

Certo, puoi anche prendere in prestito per finanziare una vacanza all'estero o quella nuova auto sportiva che hai visto. Se valga la pena erodere la tua equità per effettuare acquisti discrezionali è qualcosa a cui vorresti riflettere seriamente.

Detrazioni fiscali sui prestiti azionari

C'è un altro vantaggio nel sfruttare la tua equità se si tratta di progetti di ristrutturazione della casa: l'IRS ti consente di cancellare parte degli interessi su quei prestiti, purché siano dettagliate le detrazioni.

A partire dal 2018, le coppie possono detrarre l'interesse fino a $ 750.000 di "debito di acquisizione" idoneo (o fino a $ 375.000, se si archiviano separatamente). Questi sono i mutui e i prestiti di equità domestica utilizzati per "acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente" la casa contro la quale è stata garantita.

I contribuenti erano in grado di dedurre interessi fino a $ 100.000 di prestiti azionari domestici utilizzati per altri motivi, come il pagamento di carte di credito. Ma a partire dal 2018, questa non è più un'opzione fino alla fine del 2025, un cambiamento dovuto alla legislazione fiscale approvata nel dicembre 2017.

Home Equity e HELOC Pro e contro

Anche se i valori degli immobili rimangono piatti o aumentano, ogni nuovo prestito allunga il budget. Se perdi il lavoro, ad esempio, sarà più difficile mantenere aggiornati i tuoi pagamenti. Poiché il creditore ha un privilegio a casa tua, c'è una possibilità che potresti affrontare la preclusione se rimani indietro per un periodo abbastanza lungo.

Professionisti

• Costo inferiore rispetto a molti altri tipi di prestiti

• La capacità di prendere in prestito una quantità relativamente elevata di denaro

• Flessibilità nell'uso del denaro praticamente per qualsiasi scopo

• Potenziali agevolazioni fiscali se utilizzi i fondi per progetti di ristrutturazione che aumentano il valore della tua casa

• La sicurezza dei tassi di interesse fissi sui prestiti azionari domestici

Contro

• Quando usi la tua casa come garanzia, stai riducendo la quantità di equità nella tua casa

• Se il mercato immobiliare subisce un calo, quelli con rapporti CLTV più elevati corrono il rischio di andare "sott'acqua" in prestito

Prestiti azionari domestici vs rifinanziamento

I secondi mutui non sono l'unico modo per attingere al patrimonio netto di casa per ottenere qualche soldo in più. Puoi anche fare ciò che è noto come rifinanziamento di riscossione, in cui prendi un nuovo prestito per sostituire il mutuo originale.

Quando il tuo nuovo prestito è più grande del saldo del tuo precedente, intascerai i soldi extra. Come nel caso di un prestito di equità domestica o HELOC, i proprietari di case possono utilizzare tali fondi per migliorare la propria proprietà o consolidare il debito della carta di credito.

Il rifinanziamento presenta alcuni vantaggi rispetto a una seconda ipoteca. Il tasso di interesse è generalmente un po 'più basso di quello dei prestiti azionari domestici. E se i tassi sono scesi complessivamente, vorrai che il tuo mutuo primario lo rifletta.

Ma i refis hanno anche degli svantaggi. Stai sottoscrivendo una nuova prima ipoteca, quindi i costi di chiusura tendono ad essere molto più alti degli HELOC, che in genere non hanno commissioni anticipate. E se il rifinanziamento significa che hai meno del 20% di capitale a casa tua, potresti anche dover pagare un'assicurazione ipotecaria primaria o PMI. Questo è qualcosa di cui non dovresti preoccuparti se hai semplicemente una seconda ipoteca sul tuo prestito originale.

Non fa male che il tuo agente di prestito gestisca i numeri per ogni opzione, quindi puoi capire meglio quale è la migliore per la tua situazione.

Ottenere un prestito

Le opzioni e le commissioni di prestito variano in modo significativo da un prestatore all'altro, quindi vale la pena fare acquisti. Oltre alle banche tradizionali, puoi anche raggiungere risparmi e prestiti, cooperative di credito e società di mutui. È inoltre possibile utilizzare i broker ipotecari, che essenzialmente fanno la spesa per te e vengono pagati dal prestatore.

Non parlare mai con un solo prestatore; hai bisogno di almeno tre opzioni e potresti anche aver bisogno dell'aiuto di un professionista del mutuo per aiutarti a confrontare le offerte. Se disponi già di più conti presso una banca, chiedi tariffe migliori o promozioni speciali per i clienti esistenti.

Acquistare un prestito da un prestatore tradizionale - una banca o una società di mutui - dipende dall'importo che stai cercando. In genere, per i prestiti inferiori a $ 100.000, una piccola banca comunitaria o un'unione di credito offriranno l'offerta migliore. Per i prestiti più grandi ($ 150.000 o più), parlare con le banche locali e nazionali insieme ai broker ipotecari. Come per i mutui tradizionali, i broker ipotecari possono spesso offrire le migliori offerte sui prestiti azionari domestici a causa delle loro relazioni con più finanziatori e pool di investimenti. Per prestiti "intermedi" da $ 100.000 a $ 150.000, "devi solo fare acquisti", afferma Casey Fleming, broker ipotecario e autore di "The Loan Guide: come ottenere il miglior mutuo possibile".

Non lasciarti ingannare dalle basse percentuali di teaser. Chiedi al prestatore di inviare la documentazione che mostra il tasso di interesse e i costi di chiusura per il tuo prestito specifico. Con i prestiti azionari domestici, le commissioni anticipate possono essere elevate, generalmente dal 2% al 5% dell'importo del prestito.

Commissioni di negoziazione

Molte delle tasse che un prestatore tenta di addebitare non sono fissate nella pietra. Alcuni istituti di credito, ad esempio, sono disposti a piegare le commissioni di concessione del prestito, che coprono la commissione pagata al funzionario o al broker del prestito. Se ti richiedono di pagare punti sul tuo prestito, potrebbero essere disposti a contrattare anche su quello. Ma devi chiedere.

I finanziatori possono offrire diverse opzioni quando si tratta di bloccare un tasso di interesse fisso sul tuo HELOC. Più lungo è il periodo di tempo in cui si ottiene un tasso fisso, maggiore è il tasso di interesse che applicano. Ma anche i tassi aumentano se le tariffe aumentano. Quindi pensa attentamente a quali termini funzionano meglio per te.

In generale, otterrai le condizioni migliori se hai una storia occupazionale stabile e un eccellente punteggio di credito. Come con qualsiasi richiesta di mutuo, è una buona idea controllare i rapporti di credito in anticipo e assicurarsi che siano privi di errori.

Esonero da un prestito

Per evitare qualche grave angoscia, in seguito, assicurati di esaminare attentamente tutti i documenti di prestito prima di firmare sulla linea tratteggiata.

Fai ricorso se ti rendi conto di aver fatto un errore, purché agisca rapidamente. Esiste una regola di cancellazione di tre giorni obbligatoria a livello federale che si applica sia ai prestiti azionari domestici che agli HELOC.

Ma devi avvisare il creditore per iscritto. Tale avviso deve essere inviato per posta o archiviato elettronicamente entro la mezzanotte del terzo giorno (esclusa la domenica) o è nullo.

Quando non puoi rimborsare il tuo prestito

A volte, anche se ti viene concesso un prestito, puoi riscontrare problemi finanziari in seguito che rendono difficile il rimborso. È interessante notare che, mentre perdere la casa è un rischio se non è possibile rimborsare il prestito di equità domestica o la linea di credito, non è una conclusione scontata. Tuttavia, anche se puoi evitare di perdere la casa, dovrai affrontare gravi conseguenze finanziarie.

Secondo Springboard, un consulente del Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti, i finanziatori di solito perseguono una causa standard per ottenere i soldi piuttosto che andare direttamente al pignoramento. Questo perché, per precludere, il creditore deve pagare il tuo primo mutuo prima di mettere all'asta la proprietà. Mentre una causa può sembrare meno spaventosa dei procedimenti di preclusione, può comunque danneggiare il tuo credito. Per non parlare, i finanziatori possono guarnire i salari, cercare di rientrare in possesso di altre proprietà o riscuotere i conti bancari per ottenere ciò che è dovuto.

Se il mercato immobiliare subisce un calo, quelli con rapporti CLTV più elevati corrono il rischio di andare "sott'acqua" in prestito.

La maggior parte dei istituti di credito ipotecario e delle banche non vogliono che tu abbia inadempienze sul tuo prestito azionario o linea di credito, quindi lavoreranno quelli che lottano per effettuare pagamenti. L'importante è contattare il prestatore il prima possibile. L'ultima cosa che dovresti fare è evitare il problema. I finanziatori potrebbero non essere così disposti a lavorare con te se hai ignorato le loro chiamate e lettere offrendo aiuto per mesi.

Quando si tratta di ciò che il prestatore può effettivamente fare, ci sono alcune opzioni. Alcuni istituti di credito offriranno ad alcuni mutuatari una modifica del loro prestito di equità domestica o linea di credito: i termini, il tasso di interesse, i pagamenti mensili o una combinazione dei tre per rendere più conveniente il rimborso del prestito. (Si noti che estendere la durata del prestito può significare che si paga di più alla fine, ma i pagamenti mensili diminuiranno.)

Il governo federale ha messo in atto programmi per aiutare i mutuatari in difficoltà con il loro primo mutuo e il loro debito azionario domestico. Per trarre vantaggio dal secondo programma di modifica del governo, è stato necessario modificare la prima ipoteca nell'ambito del programma di ipoteca a prezzi accessibili o HAMP. Il secondo programma di modifica Lien, in collaborazione con HAMP, consente ai mutuatari di ridurre i pagamenti sulla linea di credito azionaria domestica. HUD pubblica informazioni utili su questi e altri programmi.

Attenzione alle frodi

Poiché i documenti controllati per ottenere un HELOC sono meno che per un mutuo regolare - e poiché esiste un periodo prolungato in cui è possibile prendere in prestito fondi - purtroppo i criminali possono usare HELOC per derubarti. Di recente, è aumentato il numero di ladri che acquisiscono fraudolentemente questi account e rubano migliaia di dollari rubando identità e ingannando i finanziatori.

Ecco come succede. I criminali ottengono le tue informazioni personali attraverso registri pubblici. Successivamente, creano un account Internet HELOC e manipolano il processo di verifica dell'account cliente al fine di ottenere fondi, che ovviamente non rimborsano mai. Gli esperti di furto di identità hanno scoperto che le vittime vengono a conoscenza del crimine solo quando l'istituto finanziario li chiama per il pagamento in ritardo, ricevono una notifica scritta del pagamento in ritardo o un commissario si presenta a casa loro per sfrattarli.

Mentre spesso depredano le persone che hanno già sottoscritto HELOC, chiunque abbia equità nella propria casa può diventare una vittima, in particolare i proprietari di case con un buon credito e i cittadini anziani che hanno pagato i loro mutui (perché i finanziatori spesso approvano prontamente le loro domande). Per ridurre il rischio, controlla regolarmente le dichiarazioni HELOC ed esamina i rapporti di credito per informazioni inesatte.

La linea di fondo

Potrebbe venire un momento nella tua vita in cui l'accesso a un po 'di denaro extra diventa una necessità. In tal caso, una seconda ipoteca è un'opzione convincente. Poiché sono garantiti contro il valore della tua casa, i finanziatori sono disposti a offrire tariffe più basse rispetto alla maggior parte degli altri tipi di prestiti.

Ma solo perché puoi usare la tua casa come bancomat non significa che dovresti. Un prestito extra significa un pagamento del prestito extra ogni mese. E se non riesci a rispettare le tue scadenze, stai mettendo a repentaglio la tua casa. Quindi usa saggiamente il debito di equità domestica, se concludi che è l'opzione migliore per te.