Cooperative abitative: un tipo unico di proprietà domestica

L'acquisto di una casa o l'affitto di un appartamento non sono gli unici alloggi disponibili sul mercato. Le cooperative di abitazione, colloquialmente note come cooperative, offrono un'alternativa ai metodi tradizionali di acquisizione di una residenza principale. In questo articolo, spiegheremo cos'è una cooperativa e come si differenzia dalle altre opzioni abitative.

Condomini vs. Cooperative

I condomini sono abitazioni multi-unità con residenze di proprietà privata e aree comuni condivise. I condomini sono classificati come beni immobili, il che significa che i compratori possiedono le opere nelle loro abitazioni. Se stai pensando di acquistare un condominio, è utile ricercare le tue opzioni di mutuo utilizzando un calcolatore di ipoteca come quello qui sotto.

Contrariamente ai condomini, le cooperative non sono considerate proprietà reali. Quando acquisti in una cooperativa, diventi un azionista di una società proprietaria della proprietà. Come azionista, hai diritto all'uso esclusivo di un'unità abitativa nella proprietà.

Costi

Per acquistare azioni in una cooperativa, ogni acquirente stipula un "prestito azionario" anziché un mutuo. Questi prestiti funzionano in modo molto simile ai mutui. Oltre ai pagamenti del prestito, che vengono erogati al finanziatore, i residenti in cooperativa sono responsabili del pagamento di una quota proporzionale dei costi di gestione e manutenzione dell'edificio. Conosciuti come "manutenzione", questi costi sono generalmente pagati mensilmente alla società e vengono fatturati in base al costo. I prezzi aumentano quando il costo di beni e servizi aumenta.

Il costo dell'ipoteca sulla proprietà può essere incluso nel canone mensile: anche se un singolo inquilino ha pagato la sua quota del prestito, è possibile che l'edificio stesso abbia un'ipoteca, detenuta dalla società, non da un partner individuale. Il prestito azionario paga il costo di acquisto nella partnership. Non ha nulla a che fare con il mutuo sottostante sulla proprietà stessa. Gli acquirenti hanno diritto a tutte le detrazioni fiscali di cui godono i proprietari di case, comprese le detrazioni per interessi e tasse immobiliari.

Le spese aggiuntive includono le bollette mensili per la residenza di ciascun acquirente, che sono pagate su base individuale e le spese assicurative. Mentre l'edificio stesso dovrebbe essere coperto da una polizza assicurativa coperta, i contenuti di ogni singola residenza non lo sono. È necessaria una polizza assicurativa personale, nota come HO-6, per proteggere i beni personali da danni causati dall'acqua, incendi, furti e altre calamità.

Caratteristiche

Le cooperative sono spesso meno costose degli appartamenti perché operano a costo ridotto, raccogliendo denaro dai residenti per pagare le bollette insolute. Nelle aree in cui il costo della vita è elevato, come New York City, le cooperative potrebbero essere un'opzione interessante dal punto di vista finanziario.

Le cooperative devono attenersi alle leggi che regolano un alloggio equo, ma possono essere più restrittive rispetto ad altre opzioni abitative quando si tratta di requisiti di proprietà. Poiché non esiste un proprietario e non ci sono inquilini, le regole per l'acquisto di quote nella società sono stabilite dai partner. Ad esempio, ai nuovi acquirenti potrebbe essere richiesto di avere un patrimonio netto specifico o un certo rapporto debito / reddito oltre a dimostrare la capacità di soddisfare gli obblighi finanziari dell'acquisto in cooperativa.

Potrebbe anche essere necessario un controllo in background. Come altri tipi di alloggi, alcune cooperative sono progettate per soddisfare solo gli anziani o altri gruppi specifici. Questi requisiti di proprietà più rigorosi conferiscono un'aria di sicurezza ed esclusività alla proprietà cooperativa. In cambio di questa esclusività, le cooperative sono generalmente gestite in modo più restrittivo rispetto ai condomini. Le unità di fascia alta, ad esempio, possono vietare il subaffitto. Tutti i partner condividono i costi di gestione dell'edificio. Un inadempimento di un partner può richiedere che gli altri partner coprano i costi di quel partner, sebbene i rigidi requisiti di proprietà generalmente riducano al minimo le impostazioni predefinite.

La struttura delle cooperative abitative varia a seconda del paese specifico in cui si trova. Negli Stati Uniti e in Canada, le opzioni più popolari includono:

• Cooperative sui tassi di mercato: consenti ai partner di acquistare e vendere azioni a qualunque tasso il mercato possa sostenere.
• Cooperative azionarie limitate: imposta restrizioni sul prezzo al quale le azioni possono essere acquistate e vendute.
• Cooperative in leasing: la società cooperativa prende in affitto l'edificio piuttosto che possederlo e non crea capitale proprio. In questo caso, la cooperativa potrebbe avere in mano una riserva in contanti se l'edificio dovesse essere messo in vendita.

Oltre all'aspetto finanziario della proprietà cooperativa, esiste anche un aspetto sociale che deve essere preso in considerazione. Cooperative più piccole sono gestite rigorosamente dai residenti, con tutti quelli che si occupano di svolgere compiti come manutenzione, abbellimento e impostazione delle regole. Le grandi unità possono essere gestite da un consiglio di amministrazione costituito da un sottoinsieme di residenti. In entrambi i casi, ci sono regole da seguire e un certo grado di interazione sociale che ha luogo. Se non ti piace condividere l'autorità decisionale, la vita in cooperativa potrebbe non piacere a te.

Prima di acquistare

Prima di acquistare, ti consigliamo di considerare quanto segue:

• Posizione
• Servizi
• Costi

Poiché stai acquistando azioni di una società, assicurati di controllare la situazione finanziaria della società e incontrare gli azionisti della società. Saranno non solo i tuoi soci in affari ma anche i tuoi vicini.

La linea di fondo

Leggi l'atto costitutivo della cooperativa, lo statuto, il contratto di abbonamento, le regole e qualsiasi altra documentazione disponibile. Assicurati di capire veramente come funziona la cooperativa, incluso il modo in cui è gestita, ciò che ti verrà richiesto di pagare e quanto sarà il pagamento. Chiedi i termini di qualsiasi mutuo sottostante, la politica nei confronti degli animali domestici e la tua capacità di apportare modifiche alla tua residenza. Non c'è nulla di male nel porre domande; un piccolo sforzo aggiuntivo in anticipo può fare molto per garantire un armonioso regime abitativo a lungo termine.