Come evitare di sopravvivere al mutuo inverso

Mentre i mutui inversi a volte sono pubblicizzati come fonte sicura di guadagno per il resto della tua vita - e possono, nelle giuste condizioni - esaurire i proventi prima del previsto è uno dei maggiori rischi di sottoscrivere questo tipo di prestito. Un'ipoteca inversa è un tipo di prestito in cui i proprietari di case che hanno un capitale proprio considerevole accumulato nella loro residenza possono usare quel valore per prendere a prestito.

Esistono sei modi diversi per ricevere i proventi del mutuo inverso e quello che scegli influenzerà la rapidità e la facilità con cui puoi sfruttare la tua capacità di contrarre prestiti a casa tua.

1. Pagamento ipotecario inverso forfettario a tasso fisso
2. Linea di credito ipotecaria inversa
3. Termine mutuo inverso
4. Il termine modificato ipoteca inversa
5. Mutuo inverso di possesso
6. L'ipoteca d'inversione di proprietà modificata

Tutti e sei i piani di pagamento comportano livelli variabili di rischio per i mutuatari. Ecco uno sguardo alle varie circostanze in cui potresti esaurire i proventi del mutuo inverso troppo presto - e come evitare tale scenario.

(Per ulteriori informazioni, consultare la Guida completa all'ipoteca inversa e Come scegliere un piano di pagamento ipotecario inverso .)

# 1. Somma forfettaria a tasso fisso

Solo un piano di pagamento ipotecario inverso, la somma forfettaria di erogazione singola, ha un tasso di interesse fisso. La sottoscrizione di una somma fissa con un tasso di interesse fisso è normalmente un modo di prendere a prestito a basso rischio. In sostanza, saprai esattamente quanto dovrai rimborsare. Tuttavia, con un'ipoteca inversa, questa struttura di prestito presenta rischi unici.

I proprietari di abitazione spesso sottoscrivono mutui inversi quando il loro capitale proprio è la loro unica risorsa e non hanno altre opzioni per ottenere i soldi di cui hanno bisogno. Tuttavia, le persone che sottoscrivono questi prestiti ma non pianificano correttamente possono facilmente gestire male una grande somma. Una volta esauriti quei soldi, potrebbero non avere altre fonti monetarie su cui attingere. In un mondo ideale, la consulenza obbligatoria sui mutui inversi scoraggia i mutuatari a rischio dalla scelta di questa opzione, ma nel mondo reale ciò non sempre accade.

Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha identificato l'opzione di capitale forfettario sempre più popolare come potenzialmente rischiosa, in particolare per i mutuatari più giovani con una durata della vita più lunga che non dispongono di altre risorse pensionistiche. Questi pensionati in giovane età sono a rischio di esaurimento del capitale proprio in pensione.

Un mutuo inverso consente di rimanere a casa per tutta la vita anche dopo aver esaurito il ricavato. Tuttavia, senza denaro rimasto, il mutuatario non avrà solo problemi a pagare le spese di soggiorno, ma potrebbe finire in pignoramento. Questo perché continuare a pagare l'assicurazione del proprietario di casa e le tasse sulla proprietà - e mantenere la casa in buono stato - sono tutte le condizioni per poter continuare ad avere un mutuo inverso.

Il CFPB ha scoperto che i mutuatari a tasso fisso, di fatto, inadempiono i loro mutui inversi più spesso dei mutuatari a tasso variabile a causa del mancato rispetto di tali spese correnti. La sottoscrizione di una somma forfettaria mette anche i mutuatari del mutuo inverso a maggior rischio di essere truffati, poiché la grande somma che hanno preso in prestito è un bersaglio attraente per i ladri o per i parenti avidi.

(Per ulteriori informazioni, vedere Insidie ​​sui mutui inversi, Attenzione a queste truffe sui mutui inversi e 5 segni che un mutuo inverso è una cattiva idea. )

# 2. Linea di credito

Le tue possibilità di rimanere senza soldi con un piano di pagamento line-of-credit, usato da solo o in combinazione con un piano a termine o di mandato come descritto nelle sezioni seguenti, dipendono da come utilizzi il piano. A differenza di una normale linea di credito domestica (HELOC), una linea di credito ipotecaria inversa è irrevocabile. Il termine irrevocabile significa che non può essere annullato o ridotto a causa di cambiamenti nelle finanze o nel valore della casa.

Questo stato irrevocabile significa che non sei in pericolo di perdere l'accesso al denaro. Inoltre, la linea di credito disponibile si riduce solo quando ci si attinge e si pagano solo i premi di assicurazione sugli interessi e sui mutui sul denaro preso in prestito. Inoltre, con una linea di credito puoi accedere a fondi aggiuntivi nel tempo perché la parte inutilizzata cresce ogni anno indipendentemente dal fatto che il valore della tua casa aumenti o meno. La parte inutilizzata della linea di credito ipotecaria inversa cresce allo stesso tasso di interesse che stai pagando sul denaro che hai preso in prestito.

In genere puoi accedere fino al 60% del limite principale disponibile nel primo anno in cui hai la linea di credito. Nel secondo anno e in seguito puoi attingere al restante 40%, più tutto ciò che non hai usato nel primo anno. Naturalmente, se esaurisci presto tutta la tua linea di credito disponibile, negli anni futuri ti resterà poco o nulla da utilizzare, a meno che tu non ripaghi tutto o tutto ciò che hai preso in prestito, il che aumenterà il tuo limite principale.

Sì, è possibile effettuare pagamenti su un'ipoteca inversa per ridurre il saldo del prestito durante la vita e non è prevista alcuna penalità per il pagamento anticipato. Il prestatore è tenuto ad applicare un rimborso parziale prima agli interessi dovuti, quindi a eventuali commissioni di prestito e infine al capitale.

# 3. Ipoteca inversa a termine

Dei cinque piani di pagamento con tassi di interesse regolabili, i piani a termine e a tempo modificato comportano anche il rischio di sopravvivere ai proventi del mutuo inverso. I piani di pagamento a termine prevedono pagamenti mensili uguali con una data di fine predeterminata.

Con un piano di pagamento a termine, raggiungi il limite principale del prestito, il massimo che puoi prendere in prestito, alla fine del periodo. Successivamente, non sarai in grado di ricevere proventi aggiuntivi dall'ipoteca inversa. Tuttavia, sarai in grado di rimanere in casa, con le avvertenze menzionate in precedenza — pagare le tasse e la manutenzione in corso — nella sezione forfettaria.

# 4. Mutuo inverso a termine modificato

I piani a termine modificati offrono un pagamento mensile fisso per un numero predeterminato di mesi, oltre all'accesso a una linea di credito. Il pagamento mensile sarà inferiore rispetto a quando si sceglie un piano a tempo determinato e la linea di credito sarà inferiore rispetto a quando si sceglie una linea retta di piano di credito.

Con un piano a termine modificato, riceverai pagamenti mensili solo per un periodo predeterminato, ma la linea di credito rimarrà disponibile fino a quando non lo avrai esaurito. È possibile evitare di rimanere senza soldi con questo piano se si utilizza la linea di credito con attenzione. Puoi anche esaurire rapidamente i soldi se esaurisci la linea di credito in anticipo.

Una scelta più sicura è affidarsi principalmente ai pagamenti a termine fino al termine del periodo, lasciando aumentare la linea di credito e solo successivamente fare affidamento su tale linea di credito. Se non usi mai la linea di credito, potresti avere abbastanza capitale per darti flessibilità futura per vendere la tua casa, pagare il prestito e trasferirti.

# 5. Ipoteca inversa di possesso

I piani con il minor rischio di rimanere senza soldi sono il mandato o piano di pagamento del mandato modificato, a condizione che il mutuatario tenga il passo con l'assicurazione del proprietario di casa, le tasse sulla proprietà e le riparazioni della casa. In caso contrario, il prestito diventa esigibile.

I piani di pagamento del possesso hanno un tasso di interesse regolabile e prevedono uguali pagamenti mensili a vita, a condizione che almeno un mutuatario viva ancora in casa come residenza principale.

# 6. Mutuo inverso di possesso modificato

Il mandato modificato prevede sia pagamenti mensili fissi a vita sia una linea di credito. Ti dà un pagamento mensile più piccolo rispetto a quando scegli un piano di possesso diretto e la tua linea di credito sarà più piccola rispetto a quando scegli una linea retta di piano di credito.

Ancora una volta, se non utilizzi mai la linea di credito, dovrai meno, quindi questa opzione di combinazione è una buona scelta se desideri un reddito garantito per la vita con meno rischi di esaurire tutto il capitale e non essere in grado di permettersi di muoversi .

Come evitare di esaurire i proventi

Aspettare il più a lungo possibile per stipulare un'ipoteca inversa è un modo per limitare le possibilità di sopravvivere ai proventi. Il CFPB avverte che i pensionati più giovani con aspettative di vita più lunghe hanno maggiori probabilità di utilizzare tutto il loro capitale proprio con un mutuo inverso. Questo non è un problema se sono in grado di invecchiare sul posto - rimangono nelle loro case per la vita - ma è un problema se vogliono o devono spostarsi in seguito.

Dopo aver venduto la casa e aver pagato quanto dovuto sull'ipoteca inversa, i pensionati in età avanzata potrebbero non avere abbastanza soldi per trasferirsi o per pagare le spese mediche e di vita in corso.

I futuri aumenti dei tassi di interesse potrebbero ridurre l'importo che puoi prendere in prestito anche se sei più vecchio. Jack M. Guttentag, professore di emerito finanziario presso la Wharton School dell'Università della Pennsylvania, ha studiato la questione. Ha scoperto che un 62enne che ha aspettato fino a 72 anni per ottenere un mutuo inverso e che ha scelto la linea del piano di pagamento del credito potrebbe aumentare la propria linea di credito del 17% aspettando quei 10 anni se i tassi di interesse fossero rimasti invariati. Se i tassi di interesse raddoppiassero, tuttavia, quello stesso mutuatario avrebbe accesso a una linea più piccola del 69%. Quindi può effettivamente avere senso sottoscrivere una linea di credito ipotecario inversa il più presto possibile, quindi lasciare la linea intatta il più a lungo possibile per massimizzare il suo potenziale di crescita.

Modifica del piano attuale

Se hai già sottoscritto un mutuo inverso e ritieni che potresti essere a rischio di esaurire i proventi, parla con il tuo finanziatore di modificare il tuo piano di pagamento. Finché non hai seguito il percorso forfettario, una tantum, puoi modificare il tuo piano di pagamento, a condizione che tu rimanga entro il limite principale del prestito. La grande domanda è se hai già raggiunto o sei vicino al raggiungimento del limite principale. La modifica del piano di pagamento è molto più semplice del rifinanziamento e richiede solo una tassa amministrativa di $ 20.

Il dilemma del coniuge non mutuatario

Indipendentemente dal piano di pagamento che scegli, se hai un coniuge più giovane, che non prende in prestito, lui o lei è a rischio di sopravvivere ai proventi del mutuo inverso se muori per primo. Le leggi che sono entrate in vigore nel 2015 proteggono i coniugi non debitori qualificati dal dover uscire se il loro coniuge debitore li anticipa. Tuttavia, i coniugi non mutuatari non possono ricevere alcun pagamento aggiuntivo dopo la morte del mutuatario. Questa regola rende facile per i coniugi sopravvissuti e non debitori sopravvivere efficacemente ai proventi del mutuo inverso.

Il coniuge superstite può essere in grado di vendere la casa e pagare il mutuo inverso. Tuttavia, a seconda di quanto vale la casa e di quanto è alto il saldo del prestito, la vendita potrebbe non lasciare al coniuge sopravvissuto abbastanza uovo di nido per sopravvivere. Se il coniuge superstite ha un reddito sufficiente per beneficiare di un'ipoteca ordinaria a termine, potrebbe essere possibile rifinanziare dall'ipoteca inversa.

Se il saldo del mutuo inverso è superiore a quello che vale la casa, l'opzione migliore è che il coniuge sopravvissuto continui a vivere nella casa: vendere o lasciare precludere il prestatore lascerà il sopravvissuto senza un posto dove vivere e senza contanti da casa .

(Vedi anche, Ipoteca inversa: la tua vedova potrebbe perdere la casa?)

La linea di fondo

Nonostante ciò che alcuni annunci di ipoteca inversa inducono gli anziani a credere, ci sono molti modi per sopravvivere ai proventi di un'ipoteca inversa. Prima che tu o una persona cara prendiate questo tipo di prestito, è importante capire le circostanze in cui un mutuo inverso potrebbe non fornire sicurezza finanziaria per la vita. Usa questa conoscenza se prendere questo tipo di prestito e quale piano ha più senso e offre la migliore sicurezza.

(Vedi anche, Confronto tra mutui inversi e mutui forward, 5 migliori alternative a un mutuo inverso e regole per ottenere un mutuo inverso FHA.)