Come superare in astuzia l'assicurazione dei mutui privati

Nessuno vuole pagare un'assicurazione per ipoteca privata (PMI) su un'ipoteca. Non è economico e aumenta il costo mensile del prestito. Capire se è possibile evitare PMI inizia con la comprensione del perché potresti essere bloccato con esso in primo luogo.

Una delle misure di rischio che i finanziatori utilizzano per sottoscrivere un'ipoteca è il rapporto prestito / valore (LTV) dell'ipoteca. Questo è un semplice calcolo fatto dividendo l'importo del prestito per il valore della casa. Più alto è il rapporto LTV, maggiore è il profilo di rischio del mutuo. La maggior parte dei mutui con un rapporto LTV superiore all'80% richiede che l'assicuratore ipotecario privato (PMI) sia pagato. Questo perché un mutuatario che possiede meno del 20% del valore della proprietà è considerato più propenso a inadempiere su un prestito.

Key Takeaways

• L'assicurazione del mutuo privato (PMI) può essere un requisito costoso per ottenere un mutuo per la casa.
• È probabile che sia richiesta un'assicurazione per ipoteca privata sui mutui con un rapporto LTV superiore all'80%.
• Evitare le PMI può ridurre i pagamenti mensili e rendere la tua casa più economica.
• L'apprezzamento anticipato del valore della casa è un fattore determinante nella scelta di un percorso per evitare le PMI.

PMI in profondità

Supponiamo, ad esempio, che il prezzo della casa che stai acquistando sia $ 300.000 e l'importo del prestito sia $ 270.000 (il che significa che hai effettuato un acconto di $ 30.000), producendo un rapporto LTV del 90%. Il pagamento mensile PMI sarebbe compreso tra $ 117 e $ 150, a seconda del tipo di mutuo che ricevi. (I mutui a tasso variabile, o ARM, richiedono pagamenti PMI più elevati rispetto ai mutui a tasso fisso.)

Tuttavia, PMI non è necessariamente un requisito permanente. I finanziatori sono tenuti a ridurre le PMI quando il rapporto LTV di un'ipoteca raggiunge il 78% attraverso una combinazione di riduzione principale sull'ipoteca e apprezzamento del prezzo della casa. Se una parte della riduzione del rapporto LTV è dovuta all'apprezzamento del prezzo della casa, tieni presente che dovrai pagare per una nuova valutazione al fine di verificare l'importo dell'apprezzamento.

Un'alternativa al pagamento di PMI è quella di utilizzare una seconda ipoteca o ciò che è noto come un prestito piggyback. Ecco come funziona: ottieni una prima ipoteca con un importo pari all'80% del valore della casa, evitando in tal modo PMI, e quindi sottoscrivi una seconda ipoteca con un importo pari al prezzo di vendita della casa meno l'importo del acconto e l'importo della prima ipoteca.

Usando i numeri dell'esempio sopra, si otterrebbe un primo mutuo per $ 240.000, si effettuerebbe un acconto di $ 30.000 e si otterrebbe un secondo mutuo per $ 30.000. Ciò elimina la necessità di pagare PMI perché il rapporto LTV della prima ipoteca è dell'80%; tuttavia, ora hai anche una seconda ipoteca che porterà quasi sicuramente un tasso di interesse più elevato rispetto alla tua prima ipoteca. Sebbene siano disponibili molti tipi di seconde ipoteche, il tasso di interesse più elevato è pari al corso. Tuttavia, i pagamenti combinati per il primo e il secondo mutuo sono in genere inferiori ai pagamenti del primo mutuo più PMI.

I compromessi

Per riassumere, quando si tratta di PMI, se si ha meno del 20% del prezzo di vendita o del valore di una casa da utilizzare come acconto, si hanno due opzioni di base:

1. Utilizzare un primo mutuo "autonomo" e pagare PMI fino a quando il LTV del mutuo raggiunge il 78%, a quel punto il PMI può essere eliminato.
2. Usa una seconda ipoteca. Ciò comporterà probabilmente spese ipotecarie iniziali inferiori rispetto al pagamento di PMI. Tuttavia, una seconda ipoteca di solito comporta un tasso di interesse più elevato rispetto alla prima, e può essere eliminata pagando o rifinanziando il primo e il secondo mutuo in un nuovo mutuo autonomo, presumibilmente quando l'LTV raggiunge l'80% o meno (quindi non sarà richiesto alcun PMI).

Diverse altre variabili possono giocare in questa decisione. Per esempio:

• Confrontare i possibili risparmi fiscali associati al pagamento di PMI rispetto ai risparmi fiscali associati al pagamento di interessi su una seconda ipoteca. La legge fiscale del 2017 ha modificato i limiti della detrazione degli interessi sui mutui, quindi verifica con un contabile in merito alla tua situazione finanziaria.
• Confrontare il costo di una nuova valutazione per eliminare le PMI rispetto ai costi di rifinanziamento di una prima e seconda ipoteca in un'unica ipoteca autonoma. Si noti il ​​rischio che i tassi di interesse possano aumentare tra il momento della decisione iniziale sul mutuo e il momento in cui il primo e il secondo mutuo sarebbero rifinanziati.
• Verifica le diverse aliquote di una riduzione principale delle due opzioni.
• Nota il valore nel tempo del denaro (l'idea che il denaro che spendi ora valga più dello stesso importo in futuro).

Tuttavia, la variabile più importante nella decisione è il tasso atteso di apprezzamento del prezzo della casa. Se scegli una prima ipoteca autonoma che ti richiede di pagare PMI - invece di ottenere una seconda ipoteca senza PMI - quanto velocemente la tua casa potrebbe apprezzare in valore al punto in cui il LTV è del 78% e il PMI può essere eliminato ? Questo è il fattore decisivo prevalente e, quindi, quello su cui ci concentreremo ora.

Apprezzamento: la chiave del processo decisionale

Ecco il fattore decisionale più importante: una volta eliminata la PMI dal primo mutuo autonomo, il pagamento mensile dovuto sarà inferiore ai pagamenti combinati sul primo e sul secondo mutuo. Ciò solleva due domande. Innanzitutto, quanto tempo passerà prima che il PMI possa essere eliminato? E in secondo luogo, quali sono i risparmi associati a ciascuna opzione?

Di seguito sono riportati due esempi basati su diverse stime del tasso di apprezzamento del prezzo della casa.

Esempio 1: un tasso lento di apprezzamento del prezzo della casa

Le tabelle seguenti mettono a confronto i pagamenti mensili di un'ipoteca autonoma di 30 anni a tasso fisso con PMI rispetto a una prima ipoteca a 30 anni a tasso fisso combinata con una seconda ipoteca a 30 anni / scadenza entro 15 anni.

I mutui hanno le seguenti caratteristiche:

Figura 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

Nella Figura 2, sono stimati i tassi annuali di apprezzamento del prezzo delle abitazioni.

Figura 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Si noti che il pagamento di $ 120 PMI viene eliminato dal pagamento mensile totale della prima ipoteca autonoma nel mese 60 (vedere la Figura 3 ) quando l'LTV raggiunge il 78% attraverso una combinazione di riduzione del capitale e apprezzamento del prezzo della casa.

Figura 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

La tabella in Figura 4 mostra i pagamenti mensili combinati del primo e del secondo mutuo. Si noti che il pagamento mensile è costante. Il tasso di interesse è una media ponderata. L'LTV è solo quello della prima ipoteca.

Figura 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Utilizzando la prima e la seconda ipoteca, è possibile risparmiare $ 85 dollari al mese per i primi 60 mesi. Ciò equivale a un risparmio totale di $ 5.100. A partire dal mese 61, il primo mutuo autonomo ottiene un vantaggio di $ 35 al mese per le restanti condizioni dei mutui. Se dividiamo $ 5.100 per $ 35, otteniamo 145. In altre parole, in questo scenario di lento apprezzamento dei prezzi delle case, a partire dal mese 61, occorrerebbero altri 145 mesi prima che il vantaggio di pagamento del primo mutuo autonomo senza PMI possa guadagnare indietro il vantaggio iniziale del primo e del secondo mutuo combinati. (Questo periodo di tempo verrebbe allungato se si considerasse il valore temporale del denaro.)

Esempio 2: un rapido tasso di apprezzamento del prezzo della casa

L'esempio che segue si basa sugli stessi mutui di cui sopra. Tuttavia, vengono utilizzate le seguenti stime di apprezzamento dei prezzi delle abitazioni.

Figura 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

In questo esempio, mostriamo solo una tabella di pagamenti mensili per le due opzioni (vedi Figura 6 ). Si noti che in questo caso il PMI è calato nel mese 13 a causa del rapido apprezzamento dei prezzi delle abitazioni, che riduce rapidamente il LTV al 78%.

Figura 6

Con un rapido apprezzamento dei prezzi delle abitazioni, le PMI possono essere eliminate in tempi relativamente brevi.

I mutui combinati hanno solo un vantaggio di pagamento di $ 85 per 12 mesi. Ciò equivale a un risparmio totale di $ 1.020. A partire dal mese 13, l'ipoteca autonoma ha un vantaggio di pagamento di $ 35. Se dividiamo $ 1, 020 per 35, possiamo determinare che occorrerebbero 29 mesi per recuperare i risparmi iniziali del primo e del secondo mutuo. In altre parole, a partire dal mese 41, il mutuatario starebbe meglio finanziariamente scegliendo la prima ipoteca autonoma con PMI. (Questo periodo di tempo verrebbe allungato se si considerasse il valore temporale del denaro.)

La linea di fondo

Se sei un mutuatario che ha un acconto inferiore al 20%, la decisione di utilizzare un primo mutuo autonomo e un PMI o optare per una combinazione di un primo e un secondo mutuo dipende in gran parte dalla rapidità che ti aspetti il valore della tua casa per aumentare.

• Se si sceglie di pagare PMI, può essere eliminato attraverso una valutazione una volta che l'LTV raggiunge il 78%.
• Se si sceglie di utilizzare una combinazione di primo e secondo mutuo, è probabile che si abbia un risparmio iniziale sul pagamento. Tuttavia, l'unico modo per eliminare il secondo mutuo, che probabilmente porterà un tasso di interesse più elevato rispetto al primo mutuo, è pagandolo o rifinanziando il tuo primo e il secondo prestito in un nuovo mutuo autonomo.

Se non riesci a trovare un acconto più elevato o una casa meno costosa, calcola le tue opzioni in base al tuo orizzonte temporale e alle tue aspettative di sviluppo del mercato immobiliare. Niente è completamente prevedibile, ovviamente, ma questo ti darà le migliori possibilità di prendere la decisione più favorevole.