In che modo il rifinanziamento di un'ipoteca influisce sul patrimonio netto

Il rifinanziamento spesso sembra un ottimo modo per ridurre i pagamenti dei mutui mensili e lasciarti con più soldi per altre cose. E può. Ma quando stai valutando i pro e i contro, non dimenticare di considerare come questa mossa può influenzare il tuo patrimonio netto. Il motivo: un'ipoteca è più di un pagamento mensile. È uno strumento di debito utilizzato per finanziare un'attività. E quel gergo professore di contabilità significa che avere un mutuo riduce il tuo patrimonio netto.

Ecco come funziona questa linea di ragionamento: nel bilancio di una famiglia un'ipoteca è una passività. Come tale, viene sottratto dai beni di una famiglia per determinare il patrimonio netto di quella famiglia. Troppi consumatori cadono nella trappola del rifinanziamento di un'ipoteca al fine di ridurre i pagamenti mensili senza considerare in che modo tale rifinanziamento influisce sul loro patrimonio netto totale. Il rifinanziamento della tua casa ti ripaga mai? O è solo una soluzione a breve termine a un problema più grande?

Il periodo di rimborso

Il metodo più popolare per determinare l'economia del rifinanziamento dei mutui consiste nel calcolare un semplice periodo di rimborso. Questa equazione viene calcolata calcolando la somma dei risparmi sui pagamenti mensili che possono essere realizzati rifinanziando in una nuova ipoteca a un tasso di interesse più basso e determinando il mese in cui tale somma cumulativa dei risparmi sui pagamenti mensili è maggiore dei costi di rifinanziamento.

Supponiamo, ad esempio, di avere un prestito ipotecario di 30 anni per $ 200.000. Quando l'hai estratto, hai ottenuto un tasso di interesse fisso del 6, 5% e il pagamento all'inizio del mese è di $ 1, 257. Se i tassi di interesse fissi ora sono al 5, 5%, ciò potrebbe ridurre il pagamento mensile a $ 1.130, con un risparmio mensile di $ 127, che è di $ 1.524 all'anno. (La regola empirica tipica è che se è possibile ridurre il tasso di interesse attuale dallo 0, 75% all'1% o superiore, potrebbe essere sensato prendere in considerazione un rifinanziamento.)

Successivamente, dovrai chiedere al tuo nuovo prestatore di calcolare i costi di chiusura totali per l'eventuale rifinanziamento. Se arrivano a circa $ 2.300, sai che il tuo periodo di ammortamento sarebbe di 1, 5 anni in casa ($ 2.300 divisi per $ 1.524 equivalgono a 1, 5 anni). Pertanto, se prevedi di rimanere in casa per due o più anni, il rifinanziamento ha senso, almeno secondo il semplice metodo del periodo di rimborso.

Key Takeaways

• Un metodo di periodo di rimborso semplice viene spesso utilizzato per calcolare il mese in cui i risparmi cumulativi di un proprietario di abitazione sono superiori al costo di un rifinanziamento.
• Un modo economicamente più valido per calcolare il costo del rifinanziamento è quello di considerare l'impatto sul patrimonio netto della famiglia.
• Per scoprire quando una decisione di rifinanziamento diventa realmente economica, un proprietario di casa deve confrontare il piano di ammortamento residuo della propria ipoteca esistente con il piano di ammortamento della nuova ipoteca.

Il rifinanziamento influisce sul patrimonio netto della famiglia

Tuttavia, questo metodo ignora il bilancio della famiglia e l'equazione del patrimonio netto totale. Due cose principali non sono considerate:

• Il saldo principale del mutuo esistente rispetto al nuovo mutuo viene ignorato. Il rifinanziamento non è gratuito. I costi del rifinanziamento devono essere pagati di tasca propria o, nella maggior parte dei casi, inseriti nel saldo principale della nuova ipoteca. Quando un saldo ipotecario aumenta attraverso un'operazione di rifinanziamento, aumenta il lato passività del bilancio delle famiglie e, essendo tutte le altre cose costanti, il patrimonio netto delle famiglie diminuisce immediatamente di un importo pari al costo del rifinanziamento.
• Rifinanziare un'ipoteca di 30 anni con 25 anni rimanenti fino a quando non viene ripagata in una nuova ipoteca di 30 anni significa che si potrebbe finire per pagare più interessi totali sulla vita della nuova ipoteca, anche se il tasso di interesse sulla nuova ipoteca è inferiore al tasso che pagheresti nei restanti 25 anni del mutuo esistente.

Guarda i costi effettivi del rifinanziamento

Un modo più economicamente valido per determinare l'economia del rifinanziamento che incorpora i costi effettivi del rifinanziamento nell'equazione del patrimonio netto delle famiglie è quello di confrontare il piano di ammortamento residuo del mutuo esistente con il piano di ammortamento del nuovo mutuo.

Il piano di ammortamento della nuova ipoteca includerà i costi di rifinanziamento nel saldo principale. (Se i costi del rifinanziamento saranno pagati di tasca propria, allora lo stesso importo in dollari dovrebbe essere sottratto dal saldo principale del mutuo esistente, in base al presupposto che se la transazione di rifinanziamento non ha luogo, i soldi che sborseresti per i costi potrebbe invece essere utilizzato per pagare il saldo principale del prestito esistente.)

Sottrarre i risparmi sui pagamenti mensili tra i due mutui dal saldo principale della nuova ipoteca. (Ciò avviene perché, in teoria, è possibile utilizzare i risparmi mensili generati dal rifinanziamento per ridurre il saldo principale della nuova ipoteca.) Il mese in cui il saldo principale modificato della nuova ipoteca è inferiore al saldo principale dell'esistente l'ipoteca è il mese in cui è stato raggiunto un periodo di rimborso dell'investimento realmente economico, basato sul patrimonio netto delle famiglie.

A proposito, i calcolatori di ammortamento possono essere trovati sulla maggior parte dei siti Web relativi ai mutui. È possibile copiare e incollare i risultati in un programma per fogli di calcolo, quindi eseguire il calcolo aggiuntivo della sottrazione delle differenze di pagamento mensili dal saldo principale della nuova ipoteca.

Utilizzando i calcoli sopra descritti, un'analisi di rifinanziamento di un mutuo esistente con un tasso di interesse fisso del 7%, 25 anni rimanenti fino al rimborso e un saldo principale di $ 200.000 in un nuovo mutuo di 30 anni con un tasso di interesse fisso del 6, 25% e i costi di rifinanziamento di $ 3.000 (che verranno inseriti nel saldo principale della nuova ipoteca) danno i seguenti risultati:

Se viene utilizzata una semplice analisi del periodo di rimborso per determinare l'economia del rifinanziamento nell'esempio precedente, i risparmi cumulativi sui pagamenti mensili sono superiori ai costi di $ 3.000 per il rifinanziamento a partire dal mese 19. In altre parole, il metodo del periodo di rimborso semplice ci dice che se il proprietario della casa prevede di avere la nuova ipoteca per 19 o più mesi, il rifinanziamento ha un senso.

Tuttavia, se si utilizza l'approccio del patrimonio netto, la decisione di rifinanziamento non diventerebbe economica fino al mese 29, quando il saldo principale della nuova ipoteca meno i risparmi cumulativi sui pagamenti mensili è inferiore al saldo principale dell'ipoteca esistente. L'approccio del patrimonio netto ci dice che ci vogliono 10 mesi in più rispetto all'approccio del periodo di rimborso semplice prima che il rifinanziamento sia economico.

Se rifinanziate dopo che la vostra casa ha perso valore e dovete stipulare un'assicurazione ipotecaria privata, l'impatto negativo sul patrimonio netto potrebbe essere ancora più sostanziale.

Altri fattori

Tieni presente che durante i periodi in cui i valori delle case diminuiscono, molte case vengono valutate per molto meno di quanto valessero in precedenza. Ciò può comportare una mancanza di capitale proprio a casa per soddisfare l'anticipo del 20% sulla nuova ipoteca e richiedere un deposito in contanti maggiore del previsto. Potrebbe anche essere necessario stipulare un'assicurazione per ipoteca privata, che aumenterà il pagamento mensile. In questi casi, anche con il calo dei tassi di interesse, i tuoi risparmi reali potrebbero non ammontare a molto.

La linea di fondo

Calcolando l'effettiva economia del rifinanziamento del mutuo, è possibile determinare con precisione con quale periodo di rimborso reale è necessario fare i conti. Scricchiolare i numeri richiede un po 'di lavoro, ma chiunque può farlo.

Soprattutto se hai intenzione di trasferirti nei prossimi anni, impiegare qualche minuto per calcolare l'effettiva economia del rifinanziamento del tuo mutuo potrebbe benissimo aiutarti a evitare di danneggiare il tuo patrimonio netto di migliaia di dollari. E se sembra che il rifinanziamento ti ripagherà, avrai una comprensione molto più chiara di esattamente quando inizierai a beneficiare di questa mossa.