Investire in imposte fiscali sugli immobili

La crescente volatilità del mercato azionario, combinata con tassi di interesse ancora storicamente bassi, ha molti investitori alla ricerca di strade alternative per fornire un tasso di rendimento decente. Una nicchia di investimento spesso trascurata è il privilegio dell'imposta sulla proprietà. Questa opportunità unica può fornire agli investitori esperti tassi di rendimento eccellenti in alcuni casi. I privilegi immobiliari possono anche comportare un rischio sostanziale, il che significa che gli acquirenti alle prime armi devono comprendere le regole e le potenziali insidie ​​che derivano da questo tipo di attività. Questo articolo discute i privilegi fiscali, come è possibile investire in essi e quali svantaggi derivano da questo tipo di veicolo di investimento.

Key Takeaways

• I privilegi sono venduti alle aste che a volte comportano guerre di offerta.
• Se devi precludere, potrebbero esserci altri privilegi contro la proprietà che ti impediscono di prenderne possesso.
• Se si ottiene la proprietà, potrebbero esserci spese impreviste come riparazioni o addirittura lo sfratto degli attuali occupanti.
• Puoi anche investire in fondi pegno di proprietà.

Che cos'è un vincolo fiscale?

Quando un proprietario terriero non riesce a pagare le tasse sulla sua proprietà, la città o la contea in cui si trova la proprietà ha l'autorità di mettere un privilegio sulla proprietà. Un privilegio è un reclamo legale contro la proprietà per l'importo dovuto non pagato. I beni con un vincolo ad esso allegato non possono essere venduti o rifinanziati fino al pagamento delle imposte e alla rimozione del vincolo.

Quando viene emesso un privilegio, il comune crea un certificato di vincolo fiscale che riflette l'importo dovuto sulla proprietà, più eventuali interessi o penalità dovute. Questi certificati vengono poi messi all'asta all'asta per gli investitori con le offerte più alte. I privilegi fiscali possono essere acquistati per poche centinaia di dollari per proprietà molto piccole, ma la maggior parte costa molto di più.

I privilegi dell'imposta sulla proprietà possono essere acquistati da un comune, consentendo al proprietario del privilegio di riscuotere pagamenti con interessi o pignorare sulla proprietà.

Contributi fiscali per i numeri

Nel 2017, secondo Brad Westover, direttore esecutivo della National Tax Lien Association (NTLA), non sono state pagate circa $ 14 miliardi di tasse sulla proprietà. Circa un terzo di tali privilegi viene successivamente venduto a investitori privati. I governi locali beneficiano delle vendite private perché recuperano immediatamente i soldi dovuti sulla proprietà in questione. Trenta stati vendono certificati di vincolo fiscale, dice Westover.

Westover non ha numeri nazionali per il 2018, ma nota che nello stato della Florida, le tasse sugli immobili non pagate sono diminuite da $ 1, 2 miliardi nel 2008 a $ 740 milioni nel 2018, "quasi la metà di quello che era al culmine", e tale calo di disponibilità dei privilegi per gli investitori è probabilmente una tendenza nazionale. "Con un'economia sana, ha senso che più persone stiano pagando le tasse sulla proprietà", afferma.

Come posso investire in esenzioni fiscali?

I privilegi dell'imposta sulla proprietà possono essere acquistati nello stesso modo in cui le proprietà reali possono essere acquistate e vendute alle aste. Le aste possono essere tenute in un ambiente fisico o online e gli investitori possono fare offerte sul tasso di interesse sul vincolo o offrire un premio che pagheranno per esso. All'investitore che è disposto ad accettare il tasso di interesse più basso o a pagare il premio più elevato viene assegnato il privilegio. Gli acquirenti spesso partecipano a guerre di offerta su una determinata proprietà, il che riduce il tasso di rendimento che viene raccolto dall'acquirente vincitore.

Il tasso di pignoramento nazionale sugli immobili con privilegi fiscali è solo del 4% circa, secondo Westover. Ma afferma che gli acquirenti devono essere consapevoli del costo delle riparazioni, insieme a qualsiasi altro sconosciuto che potrebbero dover pagare se assumono la proprietà della proprietà. Coloro che possiedono quindi queste proprietà potrebbero dover affrontare compiti spiacevoli, come lo sfratto degli attuali occupanti, che potrebbero richiedere un'assistenza costosa da un responsabile della proprietà o un avvocato.

Chiunque sia interessato all'acquisto di un privilegio fiscale dovrebbe iniziare decidendo su quale tipo di proprietà vorrebbe detenere un privilegio, come un terreno residenziale o commerciale, o un terreno non sviluppato rispetto a proprietà con miglioramenti. Possono quindi contattare il tesoriere della loro città o contea per sapere quando, dove e come si terrà la prossima asta. L'ufficio del tesoriere può dire all'investitore dove ottenere un elenco di privilegi immobiliari che sono programmati per essere messi all'asta, nonché le regole su come sarà condotta la vendita. Queste regole descriveranno eventuali requisiti di preregistrazione, metodi di pagamento accettati e altri dettagli pertinenti.

Gli acquirenti devono anche fare la dovuta diligenza sulle proprietà disponibili perché in alcuni casi, il valore corrente della proprietà può essere inferiore all'importo del vincolo. La NTLA consiglia di dividere l'importo nominale del privilegio fiscale delinquente per il valore di mercato della proprietà. Se il rapporto è superiore al 4%, i potenziali acquirenti dovrebbero stare alla larga da quella proprietà. Inoltre, potrebbero esserci altri privilegi sulla proprietà che impediranno all'offerente di assumerne la proprietà.

A ogni proprietà immobiliare in una determinata contea con un privilegio fiscale viene assegnato un numero all'interno del rispettivo pacco. Gli acquirenti possono cercare questi privilegi in base al numero al fine di ottenere informazioni su di essi dalla contea, che spesso possono essere fatte online. Per ogni numero, la contea ha l'indirizzo della proprietà, il nome del proprietario, il valore valutato della proprietà, la descrizione legale e una scomposizione delle condizioni della proprietà, e tutte le strutture situate nei locali.

Come trarre profitto da un vincolo

Gli investitori che acquistano privilegi fiscali sulla proprietà sono generalmente tenuti a rimborsare immediatamente l'importo del vincolo al comune emittente. In tutti gli stati tranne due, l'emittente del privilegio fiscale riscuote il capitale, gli interessi e eventuali penali, paga il titolare del certificato di vincolo, quindi riscuote il certificato di vincolo se non è archiviato. Il proprietario deve rimborsare all'investitore l'intero importo del privilegio più gli interessi, che possono variare dal 5% al ​​36% — il tasso varia da uno stato all'altro — ma è in genere tra il 10% e il 12%. Se l'investitore ha pagato un premio per il privilegio, questo può essere aggiunto all'importo rimborsato in alcuni casi.

Il programma di rimborso di solito dura da sei mesi a tre anni. Nella maggior parte dei casi, il proprietario è in grado di pagare il vincolo per intero. Se il proprietario non può pagare il vincolo entro la scadenza, l'investitore ha l'autorità di precludere la proprietà proprio come avrebbe fatto il comune, anche se ciò accade molto raramente.

Svantaggi dell'investimento in privilegi fiscali sulla proprietà

Anche se i privilegi fiscali sulle proprietà possono produrre tassi di interesse sostanziali, gli investitori devono fare i compiti prima di guadare in questo campo. I privilegi fiscali sono generalmente inappropriati per gli investitori alle prime armi o per quelli con poca esperienza o conoscenza del settore immobiliare.

Gli investitori devono inoltre avere familiarità con la proprietà effettiva sulla quale è stato posto il privilegio per assicurarsi di poter raccogliere il denaro dal proprietario. Una proprietà fatiscente situata nel cuore di un quartiere di baraccopoli non è probabilmente un buon acquisto, indipendentemente dal tasso di interesse promesso, perché il proprietario della proprietà potrebbe essere completamente incapace o non disposto a pagare l'imposta dovuta. Anche le proprietà con qualsiasi tipo di danno ambientale, come ad esempio prodotti chimici o materiali pericolosi che sono stati depositati lì, sono generalmente indesiderabili.

I proprietari di Lien devono sapere quali sono le loro responsabilità dopo aver ricevuto i loro certificati. Di solito devono informare il proprietario della proprietà per iscritto del proprio acquisto entro un determinato periodo di tempo, quindi devono inviare una seconda lettera di notifica verso la fine del periodo di rimborso se il pagamento non è stato effettuato per intero entro tale termine.

Anche i privilegi fiscali non sono strumenti eterni. Molti hanno una data di scadenza dopo la fine del periodo di rimborso. Una volta scaduto il vincolo, il detentore del vincolo non è in grado di riscuotere alcun saldo non pagato. Se la proprietà viene preclusa, il titolare del privilegio può scoprire altri privilegi sulla proprietà, il che può rendere impossibile ottenere il titolo.

Molte istituzioni commerciali, come banche e hedge funds, sono diventate interessate ai privilegi immobiliari. Sono stati in grado di superare la concorrenza e ridurre i rendimenti. Ciò ha reso più difficile per i singoli investitori trovare privilegi redditizi e alcuni hanno rinunciato di conseguenza. Tuttavia, ci sono anche alcuni fondi ora disponibili che investono in privilegi, e questo può essere un buon modo per un investitore alle prime armi di entrare in questa arena con un livello di rischio inferiore.

La linea di fondo

I privilegi dell'imposta sulla proprietà possono essere una valida alternativa di investimento per investitori esperti che hanno familiarità con il mercato immobiliare. Coloro che sanno cosa stanno facendo e si prendono il tempo per ricercare le proprietà su cui acquistano i privilegi possono generare profitti sostanziali nel tempo. Tuttavia, i potenziali rischi rendono questa arena inappropriata per gli investitori poco sofisticati.

Westover definisce i privilegi fiscali sulla proprietà "buone opportunità per coloro che sono istruiti, saggi e esperti - e un terribile investimento per coloro che non fanno la dovuta diligenza. Se acquisti una palude in Florida o una terra deserta in Arizona che non ha valore, è probabile che è che il proprietario non riscatta [pagandoti le tasse con gli interessi] e la terra che ottieni non avrà alcun valore ". Per ulteriori informazioni sui privilegi fiscali, consultare il proprio agente immobiliare o consulente finanziario.