Suggerimenti chiave per investire in REIT

I fondi di investimento immobiliare (REIT) possiedono un paniere di proprietà, che vanno dai centri commerciali ai cinema, condomini, parchi per uffici, hotel agli ospedali. (Per ulteriori informazioni, consultare: REIT residenziali, sanitari e per ufficio .) Un REIT può specializzarsi in un determinato settore immobiliare o può diversificarsi in una varietà di tipi di proprietà. Investire in REIT è interessante per diversi motivi, in particolare per gli investitori orientati al reddito. E mentre ci sono rischi attuali per il mercato REIT nel suo insieme, nel lungo periodo i REIT hanno dimostrato di essere vincitori.

Cosa cercare in un REIT

Per gli investitori al dettaglio, i REIT offrono numerosi vantaggi rispetto all'investimento nel settore immobiliare stesso. Prima di tutto, il tuo investimento è liquido. È possibile acquistare e vendere azioni di REIT, che vengono scambiate come azioni su uno scambio. Anche le azioni di REIT hanno minimi di investimento bassi; investire direttamente in una proprietà reale spesso richiede un impegno molto più considerevole.

I REIT generano entrate dagli affitti e dalle locazioni degli immobili di loro proprietà. La maggior parte (90%) del reddito imponibile di un REIT deve essere restituita agli azionisti sotto forma di dividendi. Di conseguenza, gli investitori spesso fanno affidamento sui REIT come fornitori di un flusso di cassa costante, anche se le azioni possono anche apprezzare in termini di valore se le partecipazioni immobiliari lo fanno.

Quando sei pronto a investire in un REIT, cerca la crescita degli utili, che deriva da maggiori ricavi (tassi di occupazione più elevati e affitti in aumento), minori costi e nuove opportunità di business. È inoltre indispensabile ricercare il team di gestione che sovrintende alle proprietà del REIT. Un buon team di gestione avrà la possibilità di aggiornare le strutture e migliorare i servizi di un edificio sottoutilizzato, aumentando la domanda. (Per ulteriori dettagli, consultare Analisi di REIT e prestazioni REIT .)

Avvertimenti REIT

È importante non pensare ai REIT come un'attività di investimento in sé. È necessario esaminare le tendenze del settore prima di determinare quale tipo di REIT è il migliore per il proprio portafoglio.

Ad esempio, il traffico dei centri commerciali è in calo a causa della crescente popolarità dello shopping online e del declino dei quartieri suburbani (questa è la prima volta dagli anni '20 che la crescita urbana ha superato la crescita suburbana). Pertanto, i REIT esposti in modo rigoroso o pesante ai centri commerciali presenteranno un rischio maggiore rispetto a quelli che investono in altri tipi di immobili.

O prendere hotel. Investire in un REIT incentrato su di essi è investire nel settore dei viaggi. Sebbene il settore stia andando bene in un dato momento, gli hotel hanno il potenziale per essere colpiti dalla riduzione dei viaggi di lavoro poiché le aziende cercano modi per ridurre i costi e le conferenze via Web diventano più comuni.

In termini di tendenze economiche generali, la bassa inflazione e la mancanza di crescita dei salari - come hanno visto gli Stati Uniti negli anni 2000 - spesso limitano il potenziale di crescita dei REIT, poiché frenano gli aumenti degli affitti. Anche così, i REIT si sono comportati bene di fronte a questi venti contrari.

Un REIT lungimirante

La chiave è guardare al futuro. Ad esempio, i millennial favoriscono la vita urbana alla vita suburbana, una tendenza che ha portato al già citato declino del traffico dei centri commerciali suburbani e ad un aumento della vendita al dettaglio di strada (aree commerciali urbane ancorate da una drogheria o altro grande rivenditore). Un REIT ha individuato la tendenza in anticipo e si è impostato di conseguenza.

Acadia Realty Trust (AKR) si concentra su aree urbane con elevate barriere all'ingresso che sono limitate dall'offerta e altamente popolate. Prende anche l'approccio di non innamorarsi di un particolare rivenditore, perché un rivenditore popolare oggi potrebbe non essere un rivenditore popolare domani. Invece, investe in una strada, in un blocco o in un edificio, permettendogli di apportare sempre modifiche in modo che siano presenti rivenditori al dettaglio. Ma la cosa più importante qui è che investendo pesantemente nella vendita al dettaglio di strada, Acadia Realty Trust ha letteralmente guardato in fondo alla strada, più dei suoi coetanei. Con una capitalizzazione di mercato di $ 2, 30 miliardi, il REIT ha 84 proprietà nel suo portafoglio principale, per un totale di 4, 2 milioni di piedi quadrati; a ottobre 2018, aveva un rendimento da dividendi del 3, 6%.

La linea di fondo

Nonostante i vantaggi, nessuno dovrebbe investire esclusivamente in REIT. Come con qualsiasi classe di attivi, questi dovrebbero sempre essere una parte di un portafoglio diversificato.

Per la lettura correlata, consultare: Quali sono i rischi dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)?

Dan Moskowitz non ha posizioni in AKR.