Impara a valutare gli investimenti immobiliari

Da un punto di vista quantitativo, investire nel settore immobiliare è un po 'come investire in azioni. Per trarre profitto, gli investitori devono determinare il valore degli immobili e formulare ipotesi su quanti profitti ciascuno realizzerà, sia attraverso l'apprezzamento della proprietà, il reddito da locazione o entrambi.

La valutazione del patrimonio netto viene generalmente condotta attraverso due metodologie di base: valore assoluto e valore relativo. Lo stesso vale per la valutazione della proprietà. L'attualizzazione del reddito operativo netto futuro (NOI) del tasso di sconto appropriato per gli immobili è simile alle valutazioni del flusso di cassa attualizzato (DCF) per le azioni; l'integrazione del modello del moltiplicatore del reddito lordo nel settore immobiliare è paragonabile alle valutazioni del valore relativo con le azioni. Di seguito, daremo un'occhiata a come valutare una proprietà immobiliare utilizzando questi metodi.

TUTORIAL: "First Time Homebuyer's Guide"

Il tasso di capitalizzazione

Una delle ipotesi più importanti che un investitore immobiliare fa quando valuta gli immobili è la scelta di un tasso di capitalizzazione adeguato, che è il tasso di rendimento richiesto sugli immobili al netto dell'apprezzamento o dell'ammortamento del valore. In parole povere, è il tasso applicato al reddito operativo netto per determinare il valore attuale di un immobile.

Ad esempio, se una proprietà che dovrebbe generare un reddito operativo netto (NOI) di $ 1 milione nei prossimi dieci anni è scontata con un tasso di capitalizzazione del 14%, il valore di mercato della proprietà è $ 1.000.000 / .14 = $ 7.142.857 (netto reddito operativo / tasso di capitalizzazione complessivo = valore di mercato).

Il valore di mercato di $ 7.142.857 è un buon affare se la proprietà vende a $ 6, 5 milioni. È un brutto affare se il prezzo di vendita è di $ 8 milioni.

Determinare il tasso di capitalizzazione è una delle metriche chiave nella valutazione di una proprietà che genera reddito. Sebbene sia un po 'più complicato del calcolo del costo medio ponderato del capitale (WACC) di un'azienda, esistono diversi metodi che gli investitori possono utilizzare per trovare un tasso di capitalizzazione adeguato. (Per la lettura correlata, vedere "4 modi per valutare una proprietà in affitto immobiliare")

Il metodo di accumulo

Un approccio comune è il metodo di costruzione. A partire dal tasso di interesse, aggiungi:

1. Il premio di liquidità appropriato (derivante dalla natura illiquida degli immobili)
2. Premio di riconquista (contabilità per l'apprezzamento netto del terreno)
3. Premio per il rischio (rivela l'esposizione complessiva al rischio del mercato immobiliare)

Dato un tasso di interesse del 4%, un tasso di non liquidità dell'1, 5%, un premio di riconquista dell'1, 5%. e un tasso di rischio del 2, 5%, il tasso di capitalizzazione di una proprietà azionaria è sommato come: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Se il reddito operativo netto è di $ 200.000, il valore di mercato della proprietà è $ 200.000 / .115 = $ 1.739.130.

Ovviamente, eseguire questo calcolo è molto semplice. La complessità sta nel valutare stime accurate per le singole componenti del tasso di capitalizzazione, che può essere una sfida. Il vantaggio del metodo di accumulo è che tenta di definire e misurare accuratamente i singoli componenti di un tasso di sconto.

Il metodo di estrazione del mercato

Il metodo di estrazione del mercato presuppone che vi siano informazioni sul reddito operativo corrente e prontamente disponibili e sui prezzi di vendita relativi a proprietà generatrici di reddito comparabili. Il vantaggio del metodo di estrazione del mercato è che il tasso di capitalizzazione rende più significativa la capitalizzazione del reddito diretto.

Determinare il tasso di capitalizzazione è relativamente semplice. Supponiamo che un investitore consideri l'acquisto di un parcheggio che dovrebbe generare $ 500.000 di reddito operativo netto. Nell'area sono presenti tre proprietà di parcheggio che generano entrate comparabili.

• Il parcheggio 1 ha un reddito operativo netto di $ 250.000 e un prezzo di vendita di $ 3 milioni. In questo caso, il tasso di capitalizzazione è: $ 250.000 / $ 3.000.000 = 8, 33%.
• Parking Lot 2 ha un reddito operativo netto di $ 400.000 e un prezzo di vendita di $ 3, 95 milioni. Il tasso di capitalizzazione è: $ 400.000 / $ 3.950.000 = 10, 13%.
• Parking Lot 3 ha un reddito operativo netto di $ 185.000 e un prezzo di vendita di $ 2 milioni. Il tasso di capitalizzazione è: $ 185.000 / $ 2.000.000 = 9, 25%.

Sulla base dei tassi calcolati per queste tre proprietà comparabili (8, 33%, 10, 13% e 9, 25%), un tasso di capitalizzazione complessivo del 9, 4% sarebbe una rappresentazione ragionevole del mercato. Utilizzando questo tasso di capitalizzazione, un investitore può determinare il valore di mercato della proprietà. Il valore dell'opportunità di investimento nel parcheggio è $ 500.000 / .094 = $ 5.319.149.

Il metodo della fascia di investimento

Il tasso di capitalizzazione viene calcolato utilizzando i tassi di interesse individuali per gli immobili che utilizzano sia il debito sia il finanziamento azionario. Il vantaggio del metodo della fascia di investimento è che è il tasso di capitalizzazione più appropriato per gli investimenti immobiliari finanziati.

Il primo passo è calcolare un fattore di fondo che affonda. Questa è la percentuale che deve essere accantonata per ogni periodo per avere un certo importo in un momento futuro. Supponiamo che una proprietà con un reddito operativo netto di $ 950.000 sia finanziata al 50%, utilizzando un debito al 7% di interesse da ammortizzare in 15 anni. Il resto è pagato con capitale proprio ad un tasso di rendimento richiesto del 10%. Il fattore di fondo che affonda sarebbe calcolato come:

Tasso di interesse 12 mesi [1+ (Tasso di interesse / 12 mesi)] (N. di anni ∗ 12 mesi) −1 \ dfrac {\ frac {Tasso di interesse ~} {12 ~ Mesi}} {{[[1 + (Tasso di interesse ~ / 12 ~ Mesi)]} ^ {(\ # ~ di ~ Anni * 12 ~ Mesi)} - 1} [1+ (Tasso di interesse / 12 Mesi)] (N. di Anni ∗ 12 Mesi) −112 Mesi Tasso di interesse

Collegando i numeri, otteniamo:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Ciò viene calcolato a 0, 003154 al mese. Questa percentuale annua è: 0, 003154 x 12 mesi = 0, 0378. Il tasso al quale un prestatore deve essere pagato è uguale a questo fattore di fondo che affonda più il tasso di interesse. In questo esempio, questo tasso è: .07 + .0378 = 10.78% o .1078.

Pertanto, il tasso medio ponderato, o il tasso di capitalizzazione complessivo, utilizzando il peso del 50% per il debito e il peso del 50% per il capitale proprio è: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Di conseguenza, il valore di mercato della proprietà è: $ 950.000 / .1039 = $ 9.143.407.

Come valutare una proprietà di investimento immobiliare

Valutazioni comparabili del patrimonio netto

I modelli di valutazione assoluta determinano il valore attuale dei futuri flussi finanziari in entrata per ottenere il valore intrinseco di un'azione; i metodi più comuni sono i modelli di sconto sui dividendi (DDM) e le tecniche del flusso di cassa attualizzato (DCF). D'altra parte, i metodi relativi al valore relativo suggeriscono che due titoli comparabili dovrebbero avere un prezzo simile in base ai loro guadagni. Rapporti come prezzo-utili e prezzo-vendita vengono confrontati con altre società intra-settoriali per determinare se un titolo è sottovalutato o sopravvalutato. Come nella valutazione azionaria, l'analisi della valutazione immobiliare dovrebbe attuare entrambe le procedure per determinare una gamma di valori possibili.

Calcolo del reddito operativo netto di una proprietà immobiliare

Valore di mercato = NOI1r − g = NOI1 Ovunque: NOI = Incomer operativo netto = Tasso di rendimento richiesto sulle attività immobiliari g = Tasso di crescita di NOIR = Tasso di capitalizzazione (r − g) \ inizio {allineato} & Mercato ~ Valore = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {dove:} \\ & NOI = \ text {\ small Risultato operativo netto} \\ & r = \ text {\ small Tasso di rendimento richiesto beni immobili} \\ & g = \ text {\ small Tasso di crescita di NOI} \\ & R = \ text {\ small Tasso di capitalizzazione (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {allineato} Mercato Valore = r-gNOI1 = RNOI1 dove: NOI = incomer operativo netto = tasso di rendimento richiesto sulle attività immobiliari g = tasso di crescita del NOIR = tasso di capitalizzazione (r − g)

Il reddito operativo netto riflette gli utili che la proprietà genererà dopo aver considerato le spese operative ma prima della detrazione delle imposte e dei pagamenti di interessi. Prima di detrarre le spese, è necessario determinare i ricavi totali ottenuti dall'investimento. I ricavi attesi per l'affitto possono inizialmente essere previsti sulla base di proprietà comparabili nelle vicinanze. Con un'adeguata ricerca di mercato, un investitore può determinare a quali prezzi vengono applicati gli inquilini nell'area e supporre che simili affitti per metro quadrato possano essere applicati a questa proprietà. Gli aumenti previsti degli affitti sono contabilizzati nel tasso di crescita all'interno della formula.

Poiché gli alti tassi di posti vacanti rappresentano una potenziale minaccia ai rendimenti degli investimenti immobiliari, un'analisi di sensibilità o stime realistiche conservative dovrebbero essere utilizzate per determinare il reddito perduto se l'attività non viene utilizzata a piena capacità.

Le spese operative includono quelle che sono direttamente sostenute durante le operazioni quotidiane dell'edificio, come l'assicurazione di proprietà, le spese di gestione, le spese di manutenzione e i costi di servizio. Si noti che l'ammortamento non è incluso nel calcolo delle spese totali. Il reddito operativo netto di una proprietà immobiliare è simile agli utili prima di interessi, imposte, ammortamenti (EBITDA).

L'attualizzazione del reddito operativo netto da un investimento immobiliare in base al tasso di capitalizzazione di mercato è analoga all'attualizzazione di un flusso di dividendi futuro in base all'adeguato tasso di rendimento richiesto, adeguato per la crescita dei dividendi. Gli investitori azionari che hanno familiarità con i modelli di crescita dei dividendi dovrebbero immediatamente vedere la somiglianza. (Il DDM è una delle più profonde teorie finanziarie, ma è altrettanto valida delle sue ipotesi. Dai un'occhiata a " Scavare nel modello di sconto sui dividendi ").

Individuazione della capacità di generazione di reddito di una proprietà

Valore di mercato = reddito lordo × moltiplicatore del reddito lordo \ textit {\ small Valore di mercato = reddito lordo} \ times \ textit {\ piccolo moltiplicatore del reddito lordo} Valore di mercato = reddito lordo × moltiplicatore del reddito lordo

L'approccio del moltiplicatore del reddito lordo è un metodo di valutazione relativo basato sul presupposto sottostante che gli immobili nella stessa area saranno valutati proporzionalmente al reddito lordo che essi aiutano a generare. Come suggerisce il nome, il reddito lordo è il reddito totale prima della detrazione di eventuali spese operative. Tuttavia, è necessario prevedere tassi di posti vacanti per ottenere una stima accurata del reddito lordo.

Ad esempio, se un investitore immobiliare acquista un edificio di 100.000 piedi quadrati, può determinare da dati di proprietà comparabili che il reddito mensile lordo medio per piede quadrato nel quartiere è di $ 10. Sebbene l'investitore possa inizialmente supporre che il reddito annuo lordo sia di $ 12 milioni ($ 10 x 12 mesi x 100.000 piedi quadrati), è probabile che ci siano alcune unità libere nell'edificio in qualsiasi momento. Supponendo che vi sia un tasso di posti vacanti del 10%, il reddito annuo lordo è di $ 10, 8 milioni ($ 12 MM x 90%). Un approccio simile viene applicato anche all'approccio del reddito operativo netto.

Il passo successivo nella valutazione del valore della proprietà immobiliare è determinare il moltiplicatore del reddito lordo. Ciò si ottiene se si hanno dati storici sulle vendite. Osservare i prezzi di vendita di proprietà comparabili e dividere quel valore per il reddito annuo lordo generato produce il moltiplicatore medio per la regione.

Questo tipo di approccio alla valutazione è simile all'utilizzo di transazioni comparabili o multipli per valutare un titolo. Molti analisti prevedono gli utili di una società e moltiplicano la cifra degli utili per azione (EPS) per il rapporto P / E del settore. La valutazione immobiliare può essere condotta attraverso misure simili.

Blocchi stradali per la valutazione immobiliare

Entrambi questi metodi di valutazione immobiliare sembrano relativamente semplici. Tuttavia, in pratica, determinare il valore di una proprietà generatrice di reddito usando questi calcoli è abbastanza complicato. Innanzitutto, ottenere le informazioni richieste su tutti gli input di formula, come il reddito operativo netto, i premi inclusi nel tasso di capitalizzazione e dati di vendita comparabili, può rivelarsi estremamente dispendioso in termini di tempo e di difficoltà.

In secondo luogo, questi modelli di valutazione non tengono adeguatamente conto di possibili importanti cambiamenti nel mercato immobiliare, come una crisi del credito o un boom immobiliare. Di conseguenza, devono essere condotte ulteriori analisi per prevedere e tenere conto del possibile impatto del cambiamento delle variabili economiche.

Poiché i mercati immobiliari sono meno liquidi e trasparenti del mercato azionario, a volte è difficile ottenere le informazioni necessarie per prendere una decisione di investimento pienamente informata. Detto questo, a causa del grande investimento di capitale tipicamente richiesto per acquistare un grande sviluppo, questa complicata analisi può produrre un grande profitto se porta alla scoperta di una proprietà sottovalutata (simile all'investimento azionario). Pertanto, dedicare del tempo alla ricerca degli input richiesti vale il tempo e l'energia.

La linea di fondo

La valutazione immobiliare si basa spesso su strategie simili all'analisi azionaria. Altri metodi, oltre all'approccio del reddito operativo netto attualizzato e all'approccio del moltiplicatore del reddito lordo, sono spesso utilizzati - alcuni unici per questa classe di attività. Alcuni esperti del settore, ad esempio, hanno una conoscenza attiva della migrazione e dei modelli di sviluppo delle città. Di conseguenza, possono determinare quali aree locali hanno maggiori probabilità di riscontrare il più alto tasso di apprezzamento.

Qualunque sia l'approccio utilizzato, il fattore predittivo più importante del successo di una strategia è la sua capacità di ricerca.