Opzioni ipotecarie per i proprietari di case subacquee
I proprietari di abitazione si trovano spesso nella posizione non invidiabile di dover dipendere più dall'equilibrio dei loro mutui che dalle loro case. Ciò deriva da una combinazione di eventi, molti dei quali sono al di fuori del controllo del proprietario di una casa. Il calo dei prezzi degli immobili, un quartiere in peggioramento, decisioni di indebitamento inadeguate (ad es. Prestiti più di quanto il mutuatario possa permettersi o l'assunzione di un'ipoteca a tasso variabile) e il rifinanziamento per sottoscrivere azioni possono lasciare tutti i proprietari di case con un debito crescente. Quando il saldo del mutuo supera il valore della proprietà, la posizione del proprietario della casa viene definita "capovolta" o "subacquea". Fuggire da questa scomoda posizione è difficile - e spesso richiede di vendere la casa a un prezzo inferiore al valore del prestito - ma ci sono soluzioni. Diamo un'occhiata ad alcune opzioni per i proprietari di case con equità negativa.
Vendita allo scoperto di una casa a corto di equità
La vendita allo scoperto è un'opzione praticabile se la differenza tra il prezzo di vendita della casa e l'importo ipotecato è piccola, o il venditore ha tasche profonde. Se un acquirente può essere trovato, il proprietario della casa può venire alla chiusura con un assegno per pagare il saldo del prestito. Se il venditore non può permettersi di pagare il saldo ma deve vendere, il venditore deve contattare il titolare del mutuo e tentare di organizzare una vendita allo scoperto. (Per ulteriori informazioni sulla vendita allo scoperto della tua casa, leggi la vendita allo scoperto per evitare la preclusione .)
Convincere il creditore ad accettare una vendita allo scoperto comporta spesso una notevole quantità di tempo e scartoffie. Oltre a far concordare il prestatore, il proprietario della casa deve trovare un agente immobiliare disposto a gestire la vendita. Se viene trovato un acquirente, le complicazioni continuano. Il prestatore spesso fornisce prestiti per conto di un investitore. Se il creditore è a proprio agio con la vendita, il prestatore deve quindi collaborare con l'investitore che detiene il prestito per raggiungere un accordo. Questo può richiedere del tempo. Se la casa è coperta da un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), anche l'assicuratore potrebbe essere coinvolto nel processo. L'assicuratore ha assicurato la proprietà contro l'inadempienza per proteggere gli interessi della banca, quindi l'assicuratore ha una partecipazione nel processo. In generale, i tempi per raggiungere un accordo sono lunghi e la banca ha pochi incentivi a collaborare.
preclusione
Quando tutto è detto e fatto, il proprietario della casa può finire per dovere denaro alla banca, anche dopo la vendita, per compensare la differenza tra ciò che un acquirente è disposto a pagare e ciò che la banca è disposto ad accettare. Se pensi che questo potrebbe essere il caso nella tua situazione, l'alternativa potrebbe essere la preclusione. Tuttavia, soppesare questa opzione con molta attenzione - anche se una vendita allo scoperto non è buona per il tuo rating del credito, una preclusione è ancora peggio. (Leggi L'importanza del tuo rating del credito per sapere come le tue attività di prestito influenzano il tuo rating.)
Oltre alle sfide legate alla creazione della vendita, alla possibilità di dover pagare denaro dopo la vendita e alla probabilità che il tuo punteggio di credito subisca un colpo, anche le tasse devono essere prese in considerazione. Dal punto di vista fiscale, la differenza tra il prezzo di vendita sulla casa e il saldo del mutuo potrebbe essere vista come un reddito. Il pagamento dell'imposta o la prova del fatto che tu sia insolvente e quindi esente dall'imposta, sono elementi che devono essere trattati perché, dal punto di vista fiscale, una vendita allo scoperto è vista come perdono del debito.
Le opzioni per evitare i fastidi di una vendita allo scoperto sono limitate. Lo scenario ideale è continuare a vivere in casa e pagare il mutuo fino a quando il mercato immobiliare non migliora e la casa può essere venduta per un prezzo che copre il saldo del mutuo. Altre opzioni da considerare sono prendere un compagno di stanza per aiutare a pagare le bollette o trasferirsi in un appartamento e affittare la casa.
La linea di fondo
Il modo migliore per ridurre al minimo le probabilità di trovarti sottosopra è quello di stipulare il più piccolo mutuo che puoi trovare e ripagarlo il più rapidamente possibile. Questo sforzo inizia acquistando una casa che ti puoi permettere, che potrebbe essere una proprietà drammaticamente diversa da quella a cui ti senti di appartenere. (Hai bisogno di aiuto per sgretolare i numeri? Leggi i mutui: quanto puoi permetterti? )
Gli acquirenti di case saggi e cauti effettuano un acconto sostanziale, consentendo loro di evitare di dover acquistare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) e fornendo abbastanza capitale proprio da avere un cuscino se i valori delle case diminuiranno. Inoltre, assumendo una piccola ipoteca, si dovrebbe essere in grado di effettuare pagamenti extra ed uscire dall'onere del debito in meno tempo. Infine, effettuare pagamenti aggiuntivi rende molto meno probabile la probabilità di trovarsi "sottosopra" sul mutuo.
Vedere Comprensione della struttura dei pagamenti ipotecari per comprendere il processo di calcolo e pagamento, nonché il piano di ammortamento dei prestiti immobiliari.