Mutui vs. prestiti di equità domestica: qual è la differenza?

I mutui e i prestiti di equità domestica sono entrambi prestiti in cui garantisci la tua casa come garanzia. Il creditore può sequestrare la tua casa se non tieni il passo con i pagamenti del mutuo. Mentre i due tipi di prestito condividono questa importante somiglianza, esistono differenze tra i due. I consumatori dovrebbero comprendere le loro opzioni quando prendono in prestito il valore della loro casa.

Key Takeaways

• I mutui e i prestiti di equità domestica sono entrambi prestiti in cui garantisci la tua casa come garanzia.
• La banca presta fino all'80% del valore stimato della casa o il prezzo di acquisto, a seconda di quale dei due è inferiore.
• Un prestito di equità domestica è garantito dall'equità nella proprietà.

mutui

Quando le persone usano il termine "mutuo", in genere parlano di un mutuo tradizionale, in cui una banca presta denaro a un mutuatario per acquistare una casa. Nella maggior parte dei casi, la banca presta fino all'80% del valore stimato della casa o del prezzo di acquisto, a seconda di quale dei due è inferiore. Ad esempio, se acquisti una casa da $ 200.000, hai diritto a un mutuo fino a $ 160.000. Devi inventare i restanti $ 40.000 da solo. Alcuni mutui, ad esempio i mutui FHA, ti permettono di abbassare di meno, purché paghi per l'assicurazione dei mutui.

Il tasso di interesse su un mutuo può essere fisso (lo stesso per tutta la durata del mutuo) o variabile (cambiando ogni anno, per esempio). Il mutuatario rimborsa l'importo del prestito più gli interessi a tempo determinato, con i termini più comuni che sono 30 o 15 anni.

Se rimani indietro con i pagamenti, il creditore può assumere la tua casa in un processo noto come preclusione. Il creditore quindi vende la casa, spesso all'asta, per recuperare i suoi soldi. In tal caso, questo mutuo (noto come "primo" mutuo) ha la priorità sui successivi prestiti concessi contro la proprietà, come un prestito di equità domestica (a volte noto come "secondo" mutuo) o linea di credito di equità domestica (HELOC) . Il prestatore originale deve essere pagato per intero prima che i finanziatori successivi ricevano i proventi da una vendita di preclusione.

Prestiti azionari domestici

Un prestito di equità domestica è anche un mutuo. La differenza tra un prestito di equità domestica e un'ipoteca tradizionale è che si ottiene un prestito di equità domestica dopo aver posseduto l'equità nella proprietà, mentre si ottiene un mutuo per l'acquisto della proprietà. Un prestito di equità domestica è garantito dall'equità nella proprietà, che è la differenza tra il valore della proprietà e il saldo ipotecario esistente del proprietario. Ad esempio, se devi $ 150.000 su una casa del valore di $ 250.000, hai $ 100.000 in azioni. Supponendo che il tuo credito sia buono e che altrimenti ti qualifichi, puoi stipulare un prestito aggiuntivo usando quei $ 100.000 come garanzia.

Come un'ipoteca tradizionale, un prestito di equità domestica è un prestito rateale rimborsato a tempo determinato. I diversi istituti di credito hanno standard diversi per quanto riguarda la percentuale di capitale di una casa che sono disposti a prestare e il credito del mutuatario partecipa a questa decisione.

Il tuo rapporto prestito / valore (LTV) viene utilizzato dai finanziatori per capire quanti soldi puoi prendere in prestito. Ecco come calcolare un LTV: aggiungi l'importo che vuoi prendere in prestito all'importo che devi ancora sulla tua casa e dividi per il valore stimato della casa per ottenere il tuo LTV. Se sei in grado di aver pagato una buona parte del tuo mutuo, o se il valore della tua casa è aumentato in modo significativo, potresti ottenere un prestito considerevole.

In molti casi, un prestito di equità domestica è considerato una seconda ipoteca, in quanto è fatto in aggiunta a un'ipoteca esistente. Se la casa viene preclusa, il prestatore che detiene il prestito di equità domestica non viene pagato fino a quando non viene pagato il primo prestatore di ipoteca. Di conseguenza, il rischio del prestatore di prestiti immobiliari è maggiore, motivo per cui questi prestiti in genere hanno tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui tradizionali.

Non tutti i prestiti azionari domestici sono mutui secondari. Un mutuatario che possiede la sua proprietà libera e chiara può decidere di stipulare un prestito a fronte del valore della sua casa. In questo caso, il creditore che fa il prestito di equità domestica è considerato un detentore del primo privilegio. Questi prestiti possono avere tassi di interesse più elevati ma minori costi di chiusura, ad esempio solo una valutazione.

La differenza tra un prestito di equità domestica e un'ipoteca tradizionale è che si ottiene un prestito di equità domestica dopo aver posseduto l'equità nella proprietà contro ottenere un'ipoteca per acquistare la proprietà.

Mutuo vs prestito di equità domestica: sapere cosa è deducibile dalle tasse

Gli interessi su un'ipoteca sono deducibili dalle tasse per prestiti fino a $ 1 milione (se hai sottoscritto il prestito prima del 15 dicembre 2017) o $ 750.000 (un prestito successivo). Il motivo: la legislazione fiscale del 2017. I proprietari di abitazione erano in grado di dedurre gli interessi su un prestito di equità domestica o su una linea di credito, indipendentemente dal modo in cui utilizzavano i soldi, ad esempio, per ripagare il debito di interessi più elevati, come il debito della carta di credito o i prestiti studenteschi. In futuro, il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 sospende la detrazione per gli interessi pagati sui prestiti azionari domestici dal 2018 al 2025 a meno che non siano utilizzati per "acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa del contribuente che assicura il prestito".

Come afferma l'IRS, “In base alla nuova legge ... gli interessi su un prestito di equità domestica utilizzato per costruire un'aggiunta a una casa esistente sono in genere deducibili, mentre gli interessi sullo stesso prestito utilizzati per pagare le spese personali di vita, come la carta di credito i debiti, non è ... Come previsto dalla legge, il prestito deve essere garantito dalla casa principale o dalla seconda casa del contribuente, non deve essere superiore al costo della casa e soddisfare altri requisiti. "

Se hai bisogno di pagare i prestiti agli studenti, consolidare il debito della carta di credito o ridurre il tasso di interesse sull'ipoteca domestica, dovresti considerare di rifinanziare l'ipoteca.

La linea di fondo

Se hai un tasso di interesse estremamente basso sul tuo mutuo esistente, probabilmente dovresti lasciarlo da solo e utilizzare un prestito di equità domestica per prendere in prestito i fondi aggiuntivi di cui hai bisogno, a condizione che siano allo scopo di migliorare la tua proprietà. Tuttavia, se i tassi ipotecari scendono sostanzialmente dopo aver sottoscritto il mutuo esistente o se hai bisogno di denaro per scopi non correlati a casa tua, dovresti prendere in considerazione un rifinanziamento completo del mutuo. Se rifinanzi, risparmi sul denaro aggiuntivo che prendi in prestito, poiché i mutui tradizionali hanno tassi di interesse più bassi rispetto ai prestiti azionari domestici e potresti essere in grado di garantire un tasso più basso sul saldo che devi già.