Ipoteca non conforme
Un mutuo non conforme non soddisfa le linee guida delle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) come Fannie Mae e Freddie Mac. Pertanto non può essere venduto a Fannie Mae o Freddie Mac. Le linee guida GSE sono costituite da un importo massimo del prestito, proprietà adeguate, requisiti di acconto e requisiti di credito, tra gli altri fattori.
RIPARTIZIONE Ipoteca non conforme
I mutui non conformi non sono crediti in sofferenza nel senso che sono rischiosi. Tuttavia, alle istituzioni finanziarie non piacciono perché sono più difficili da vendere. Per questo motivo, le banche generalmente richiedono un tasso di interesse più elevato.
Sebbene le banche private inizialmente scrivano la maggior parte dei mutui, spesso finiscono nei portafogli di Fannie Mae e Freddie Mac. Queste due imprese sponsorizzate dal governo (GSE) acquistano prestiti dalle banche e poi li confezionano in titoli garantiti da ipoteca (MBS) che vendono sul mercato secondario. Un MBS è un tipo di titoli garantiti da attività garantiti da una raccolta di mutui originati da un istituto finanziario regolamentato e autorizzato. Mentre ci sono società finanziarie private che compreranno, confezioneranno e rivenderanno un MBS, Fannie e Freddie sono i due maggiori acquirenti.
Le banche utilizzano i soldi delle vendite di mutui per investire nell'offerta di nuovi prestiti, al tasso di interesse corrente. Ma Fannie Mae e Freddie Mac non possono acquistare qualsiasi prodotto ipotecario. I due GSE hanno limiti di regole federali per l'acquisto di prestiti che sono considerati relativamente privi di rischi. Questi prestiti sono mutui conformi e alle banche piacciono proprio perché venderanno prontamente.
Al contrario, i mutui che Fannie Mae e Freddie Mac non possono acquistare sono intrinsecamente più rischiosi per le banche. Questi prestiti non rimborsabili devono rimanere nel portafoglio della banca o vendere a soggetti specializzati nel mercato secondario per prestiti non conformi.
Tipi di mutui non conformi
Esistono varie situazioni e tipologie di prestiti che Fannie e Freddie ritengono non conformi.
- L'ipoteca non conforme più comune è quella che viene spesso definita un'ipoteca enorme. I mutui Jumbo sono prestiti scritti per un importo più consistente dei limiti di Fannie Mae e Freddie Mac. Nel 2018 questo limite nella maggior parte delle contee statunitensi era di $ 453.100, ma in alcune aree ad alto costo, può arrivare a $ 679.650.
- Ma i mutui non devono essere jumbo per non essere conformi. Un acconto basso può attivare lo stato non conforme. La soglia varia ma potrebbe essere del 10 percento su un mutuo convenzionale o del 3 percento su un prestito FHA.
- Inoltre, un fattore è il rapporto debito / reddito dell'acquirente (DTI), che in genere deve essere inferiore al 42% per qualificarsi come prestito conforme. Di solito è richiesto anche un punteggio di credito superiore a 630-650.
- Il tipo di proprietà può anche determinare se un'ipoteca non è conforme. Ad esempio, gli acquirenti di condomini vengono spesso inciampati quando apprendono che l'unità di vacanza dei loro sogni non è conforme perché il complesso è considerato non garantito. Ciò include le associazioni condominiali in cui una singola entità, come lo sviluppatore, possiede più del 10 percento delle unità. Altre insidie includono se la maggioranza delle unità non è occupata dal proprietario, se oltre il 25 percento della metratura è commerciale o se l'associazione dei proprietari di case (HOA) è in contenzioso.