Immobili e crowdfunding: un nuovo percorso per gli investitori

Due mercati di investimento disparati - uno vecchio e uno nuovo - possono andare d'accordo senza impazzire?

Questa è la domanda chiave per il crowdfunding e il mercato immobiliare, e si risponde in modo positivo, poiché la strana coppia sembra accoppiarsi abbastanza bene e offrire agli investitori un nuovo modo di sfruttare i profitti del fiorente mercato immobiliare statunitense.

Il sito di crowdfunding immobiliare iFunding stima la dimensione del mercato combinato a $ 11 trilioni.

In una recente innovazione nel settore immobiliare: Crowdfund Investing Conference a New York City, Markley Roderick, un avvocato con Flaster / Greenberg PC e il moderatore della conferenza, ha affrontato le normative legate al Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act del 2012. Le regole consentono investitori per lo più ricchi (con un patrimonio netto di almeno 1 milione di dollari) per ottenere l'accesso diretto al mercato immobiliare tramite crowdfunding o prestiti peer-to-peer (tra gli altri mercati di investimento).

Mentre la Securities and Exchange Commission degli Stati Uniti esplora modi per consentire agli investitori di tutti i livelli di reddito di accedere al mercato immobiliare online, Roderick afferma che gli investitori più ricchi stanno già investendo in siti di crowdfunding come iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet e Fundrise.

"Se solo una piccola percentuale di loro investe solo una piccola parte del proprio patrimonio immobiliare, il mercato sarà di trilioni di dollari", spiega Roderick.

Raccolta di fondi

Il crowdfunding e il mercato immobiliare si adattano perfettamente. In una parola, il crowdfunding si avvale della facile accessibilità di vaste reti di amici, familiari e colleghi attraverso siti di social media come Facebook, Twitter e LinkedIn per diffondere notizie su una nuova attività e attrarre investitori. Il crowdfunding ha il potenziale per aumentare l'imprenditorialità espandendo il pool di investitori dai quali è possibile raccogliere fondi oltre la tradizionale cerchia di proprietari, parenti e venture capitalist.

I gruppi del settore immobiliare stanno già salendo a bordo del carro di crowdfunding, promuovendo l'accesso relativamente a basso rischio anche al mercato immobiliare americano, per ora, gli americani più ricchi.

"Il crowdfunding per gli immobili non è un fenomeno del tutto nuovo", ha affermato la Commercial Real Estate Development Association in una recente dichiarazione. “Numerosi giocatori sono entrati in campo. Sebbene ciascuna di queste piattaforme abbia una propria nicchia e strategia, con diversi livelli di investimento minimo, tutte sono orientate verso investitori accreditati che soddisfano requisiti specifici di patrimonio netto e / o reddito annuo. Al contrario, il crowdfunding ai sensi della legge JOBS aprirà il campo a molti più piccoli investitori. "

Quali sono i pro e i contro del crowdfunding per gli investitori? In una parola, si riduce al rischio per entrambe le parti; in particolare, quanto gli investitori vogliono assorbire online.

Secondo il rapporto, sia gli sviluppatori immobiliari che gli investitori possono ottenere significativi rendimenti finanziari attraverso il crowdfunding ed entrambi sono in grado di distribuire i propri rischi.

Professionisti

• Gli investitori hanno accesso al mercato immobiliare con piccole somme di denaro.
• Gli investitori possono lavorare direttamente con gli sviluppatori immobiliari e avere voce in capitolo.
• Gli investitori possono scegliere in quali progetti immobiliari vogliono investire i loro soldi.
• Gli investitori hanno accesso a una miriade di progetti, quindi la scelta non è un problema.

Contro

• I rischi di investimento sono gli stessi di qualsiasi investitore immobiliare. Se il mercato va a sud, un investitore probabilmente perderà denaro.
• Il rischio di insolvenza degli investimenti (da parte degli sviluppatori immobiliari) è maggiore per il crowdfunding rispetto ai finanziamenti di investimento immobiliare peer-to-peer e diretti.
• La mancanza di liquidità, in quanto l'assenza di un mercato secondario, limita un facile accesso alle opportunità di vendita per gli investitori.

Per iniziare con il crowdfunding nel settore immobiliare, Jillienne Helman, amministratore delegato di Realty Mogul, consiglia di andare con una società che sarà presente per un po '.

"In primo luogo, lavora con un'azienda di crowdfunding che sopravviverà", afferma. “Ciò significa che è ben capitalizzato. Ciò che mi spaventa è il numero di società di crowdfunding là fuori che sono guidate da due studenti che si sono appena diplomati al college e che non si sono mai capitalizzati ”.

Darren Powderly, il co-fondatore di CrowdStreet.com, afferma che fare la dovuta diligenza è più importante per gli immobili che per altri investimenti, per quanto riguarda la collaborazione con una società di crowdfunding.

"Dal punto di vista dell'investitore, si dovrebbe occuparsi di ricercare le piattaforme su cui stanno cercando opportunità di investimento", afferma Powderly. "Non tutte le piattaforme sono create uguali e vengono testati più piani aziendali per sfruttare questa tendenza emergente."

Powderly consiglia in particolare agli investitori di indagare sui fondatori e sul senior management della piattaforma o della società di crowdfunding per assicurarsi che abbiano una reputazione eccellente basata su precedenti esperienze commerciali.

"La competenza chiave nel settore finanziario, immobiliare e tecnologico è essenziale per gestire una piattaforma affidabile e affidabile", aggiunge. “Gli investitori dovrebbero gravitare su piattaforme che offrano un eccellente servizio clienti, non solo durante il processo di raccolta fondi, ma anche dopo che l'accordo è stato completamente finanziato e chiuso. Nonostante ci siano oltre 50 piattaforme in alcune modalità operative, ce ne sono solo una mezza dozzina che stanno emergendo come leader nello spazio. Gli investitori dovrebbero ricercare più piattaforme e selezionare i loro primi tre in base ai loro obiettivi di investimento e alla loro esperienza utente preferita. "

La trasparenza è fondamentale

Powderly consiglia di cercare piattaforme di crowdfunding e sponsor che riconoscano i rischi fornendo al contempo un approccio educativo alla gestione dei rischi. "La maggior parte delle piattaforme di crowdfunding immobiliare oggi consente solo agli investitori accreditati, come definiti dalla SEC, di investire", afferma. "Si consiglia agli investitori accreditati di investire importi a loro agio, dato il loro portafoglio di investimenti complessivo."

Un altro suggerimento: investi solo in offerte di sponsor di cui ti fidi e chi sei fiducioso cercherà i tuoi migliori interessi nei momenti positivi e negativi.

"Se un investitore non capisce in che modo viene utilizzato il proprio denaro, i fattori di rischio dell'investimento e quali fattori influenzano il suo ritorno sull'investimento, dovrebbe chiedere il parere del proprio consulente di investimento di fiducia o trasferire l'investimento", aggiunge Powderly. "Ci saranno molte altre opportunità di investimento tra cui scegliere, quindi non affrettatevi a prendere una decisione di investimento non informata".

Una piattaforma di crowdfunding immobiliare professionale dovrebbe offrire agli investitori ampie opportunità di comunicare in merito all'offerta, anche facendo presentazioni direttamente allo sponsor della particolare scheda immobiliare.

È fattibile e come?

Il catalizzatore per il lancio del crowdfunding per investimenti immobiliari, insieme ad altri tipi di iniziative imprenditoriali, è stato il passaggio del JOBS Act nel 2012. Fino a poco tempo fa, la capacità di pubblicizzare e sollecitare gli investitori per investimenti immobiliari era stata limitata. Il JOBS Act (titolo II) ha cambiato radicalmente il modo in cui il capitale di investimento può essere raccolto modificando le norme esistenti del regolamento D, in particolare quelle relative al modo in cui le società possono offrire e vendere i propri titoli senza dover registrarle presso la Securities and Exchange Commission statunitense SEC).

In passato, il regolamento D, la regola 506 imponeva restrizioni agli sforzi di raccolta fondi, limitando in particolare la raccolta fondi solo a relazioni preesistenti e impedendo a uno sponsor o altra parte di sollecitare o pubblicizzare apertamente tali opportunità di investimento privato. La nuova regola 506 (c) consente a emittenti, sponsor, sindacati e altri soggetti che stanno raccogliendo capitali da investitori privati ​​di pubblicizzare tali opportunità di investimento privato a investitori accreditati a determinate condizioni. Tale norma è entrata in vigore il 23 settembre 2013. La nuova legislazione federale rappresenta un enorme cambiamento per gli sponsor che raccolgono fondi per un'acquisizione o uno sviluppo immobiliare. In sostanza, il Titolo II offre alle aziende di crowdfunding il via libera per dirigere il mercato verso un ampio pool di potenziali investitori tramite social media e Internet. Ha inoltre creato un nuovo veicolo per consentire agli investitori di accedere più facilmente alle opportunità di investimento immobiliare diretto.

Come osserva Powderly, per la prima volta in assoluto, gli investitori hanno accesso diretto a una selezione di offerte immobiliari private che possono consultare, ricercare e prendere decisioni di investimento ben informate sull'online.

La linea di fondo

Il crowdfunding nel mercato immobiliare promette di essere una rivoluzione. Sta appena decollando, ma sta già attirando livelli impressionanti di interesse da parte di investitori seri.