Come analizzare i fondi comuni di investimento immobiliare

Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società immobiliare che offre azioni comuni al pubblico. In questo modo, un titolo REIT è simile a qualsiasi altro titolo che rappresenta la proprietà in un'azienda operativa. Un REIT ha due caratteristiche uniche: la sua attività principale è la gestione di gruppi di proprietà che producono reddito e deve distribuire la maggior parte dei suoi profitti come dividendi. Qui diamo uno sguardo ai REIT, alle loro caratteristiche e al modo in cui vengono analizzati.

qualificazione

Per qualificarsi come REIT con l'IRS, una società immobiliare deve accettare di distribuire almeno il 90% del proprio utile imponibile in dividendi (e soddisfare requisiti aggiuntivi ma meno importanti). Avendo lo stato REIT, una società evita l'imposta sul reddito delle società. Una società normale realizza un profitto e paga le tasse su tutto il suo profitto, quindi decide come allocare gli utili al netto delle imposte tra dividendi e reinvestimenti; un REIT distribuisce semplicemente tutti o quasi tutti i suoi profitti e riesce a saltare la tassazione.

Tipo diverso

Esistono diversi tipi di REIT. Alcuni rientrano in una classe speciale chiamata REIT sui mutui. Questi REIT concedono prestiti garantiti da immobili, ma generalmente non possiedono o gestiscono immobili. I REIT sui mutui richiedono un'analisi speciale. Sono società finanziarie che utilizzano diversi strumenti di copertura per gestire la propria esposizione ai tassi di interesse. Non li considereremo qui.

Mentre una manciata di REIT ibridi esegue sia operazioni immobiliari che transazioni in prestiti ipotecari, la maggior parte dei REIT si concentra sul business "hard asset" delle operazioni immobiliari. Questi sono chiamati REIT azionari. Quando leggi i REIT, di solito stai leggendo i REIT azionari. I REIT azionari tendono a specializzarsi nel possedere determinati tipi di edifici come appartamenti, centri commerciali regionali, edifici per uffici o strutture ricettive. Alcuni sono diversificati e altri specializzati, il che significa che sfidano la classificazione - come, ad esempio, un REIT che possiede campi da golf.

Analisi degli investimenti

I REIT sono titoli che pagano dividendi incentrati sul settore immobiliare. Se cerchi un reddito, li considereresti insieme a fondi obbligazionari ad alto rendimento e azioni che pagano dividendi. Come titoli che pagano dividendi, i REIT vengono analizzati in modo analogo ad altri titoli. Ma ci sono alcune grandi differenze dovute al trattamento contabile della proprietà.

Illustriamo con un esempio semplificato. Supponiamo che un REIT acquisti un edificio per $ 1 milione. La contabilità richiede che il nostro REIT addebiti l'ammortamento sull'attività. Supponiamo di distribuire l'ammortamento su 20 anni in linea retta. Ogni anno detrarremo $ 50.000 di spese di ammortamento ($ 50.000 all'anno x 20 anni = $ 1 milione).

Diamo un'occhiata al bilancio semplificato e al conto economico sopra. Nell'anno 10, il nostro bilancio porta il valore dell'edificio a $ 500.000 (aka, il valore contabile): il costo storico originale di $ 1 milione meno $ 500.000 di ammortamento accumulato (10 anni x $ 50.000 all'anno). Il nostro conto economico deduce $ 190.000 di spese da $ 200.000 di entrate, ma $ 50.000 di spese sono un onere di ammortamento.

Tuttavia, il nostro REIT non spende effettivamente questo denaro nell'anno 10; l'ammortamento è un onere non in contanti. Pertanto, aggiungiamo la quota di ammortamento al reddito netto al fine di produrre fondi dalle operazioni (FFO). L'idea è che l'ammortamento riduce ingiustamente il nostro reddito netto perché il nostro edificio probabilmente non ha perso metà del suo valore negli ultimi 10 anni. L'FFO corregge questa presunta distorsione escludendo l'ammortamento. (FFO include anche alcune altre regolazioni.)

Dovremmo notare che l'FFO si avvicina al flusso di cassa rispetto all'utile netto, ma non cattura il flusso di cassa. Principalmente, si noti nell'esempio sopra che non abbiamo mai contato il milione di dollari spesi per acquisire l'edificio (le spese in conto capitale). Un'analisi più accurata incorporerebbe le spese in conto capitale. Il conteggio delle spese in conto capitale fornisce un dato noto come FFO rettificato, ma non esiste un consenso universale in merito al suo calcolo.

Il nostro ipotetico bilancio può aiutarci a comprendere l'altra metrica REIT comune, il valore patrimoniale netto (NAV). Nel decimo anno, il valore contabile del nostro edificio era di soli $ 500.000 perché la metà del costo originale era ammortizzata. Pertanto, il valore contabile e i relativi rapporti come il prezzo per il libro - spesso dubbi riguardo all'analisi generale delle azioni - sono praticamente inutili per i REIT. Il NAV tenta di sostituire il valore contabile di un immobile con una migliore stima del valore di mercato.

Il calcolo del NAV richiede una valutazione in qualche modo soggettiva delle partecipazioni del REIT. Nell'esempio sopra, vediamo che l'edificio genera $ 100.000 in entrate operative ($ 200.000 in entrate meno $ 100.000 in spese operative). Un metodo sarebbe quello di capitalizzare il reddito operativo sulla base di un tasso di mercato. Se pensiamo che l'attuale tasso di capitalizzazione di mercato per questo tipo di edificio sia dell'8%, la nostra stima del valore dell'edificio diventa $ 1, 25 milioni ($ 100.000 in reddito operativo / tasso di capitalizzazione dell'8% = $ 1, 250.000). Questa stima del valore di mercato sostituisce il valore contabile dell'edificio. Dedicheremo quindi il debito ipotecario (non mostrato) per ottenere il valore patrimoniale netto. Le attività meno il debito equivalgono al patrimonio netto, dove "netto" nel NAV significa al netto del debito. L'ultimo passo è quello di dividere il NAV in azioni ordinarie per ottenere il NAV per azione, che è una stima del valore intrinseco. In teoria, il prezzo delle azioni quotato non dovrebbe allontanarsi troppo dal NAV per azione.

Top-Down vs. Dal basso verso l'alto

Quando si raccolgono titoli, a volte si sente parlare di analisi top-down contro bottom-up. Il top-down inizia con una prospettiva economica e scommette su temi o settori (ad esempio, un invecchiamento demografico può favorire le compagnie farmaceutiche). Bottom-up si concentra sui fondamenti di società specifiche. Le scorte di REIT richiedono chiaramente analisi sia dall'alto verso il basso che dal basso.

Da una prospettiva dall'alto verso il basso, i REIT possono essere influenzati da tutto ciò che influisce sull'offerta e sulla domanda di proprietà. La crescita della popolazione e dell'occupazione tende ad essere favorevole per tutti i tipi di REIT. I tassi di interesse sono, in breve, un miscuglio. Un aumento dei tassi di interesse di solito indica un'economia in miglioramento, il che è positivo per i REIT poiché le persone stanno spendendo e le imprese stanno affittando più spazio. L'aumento dei tassi di interesse tende a essere positivo per i REIT degli appartamenti poiché le persone preferiscono rimanere, affittuari, piuttosto che acquistare nuove case. D'altro canto, i REIT possono spesso trarre vantaggio da tassi di interesse più bassi riducendo i loro interessi e aumentando così la loro redditività.

Anche le condizioni del mercato dei capitali sono importanti, vale a dire la domanda istituzionale di azioni REIT. A breve termine, questa domanda può sopraffare i fondamentali. Ad esempio, i titoli REIT sono andati abbastanza bene nel 2001 e nella prima metà del 2002, nonostante i fondamentali poco brillanti, poiché il denaro scorreva nell'intera classe di attivi.

A livello individuale di REIT, si desidera vedere forti prospettive di crescita delle entrate, come reddito da locazione, reddito da servizi correlati e FFO. Vuoi vedere se il REIT ha una strategia unica per migliorare l'occupazione e aumentare i suoi affitti. I REIT in genere cercano la crescita attraverso acquisizioni e mirano ulteriormente a realizzare economie di scala assimilando proprietà gestite in modo inefficiente. Le economie di scala sarebbero realizzate mediante una riduzione delle spese operative in percentuale delle entrate. Ma le acquisizioni sono un'arma a doppio taglio. Se un REIT non può migliorare i tassi di occupazione e / o aumentare gli affitti, può essere costretto ad acquisizioni sconsiderate al fine di alimentare la crescita.

Poiché il debito ipotecario svolge un ruolo importante nel valore del patrimonio netto, vale la pena dare un'occhiata al bilancio. Alcuni raccomandano di guardare alla leva finanziaria, come la razione debito / patrimonio netto. Ma in pratica è difficile dire quando la leva finanziaria è diventata eccessiva. È più importante ponderare la proporzione tra debito a tasso fisso e tasso variabile. Nell'attuale contesto di tassi di interesse bassi, un REIT che utilizza solo debito a tasso variabile sarà danneggiato se i tassi di interesse aumentano.

La linea di fondo

I REIT sono società immobiliari che devono pagare dividendi elevati per beneficiare dei benefici fiscali dello status REIT. Il reddito stabile che può superare i rendimenti del Tesoro si combina con la volatilità dei prezzi per offrire un potenziale di rendimento totale che compete con i titoli a piccola capitalizzazione. L'analisi di un REIT richiede la comprensione delle distorsioni contabili causate dall'ammortamento e prestando particolare attenzione alle influenze macroeconomiche.