Detrazioni fiscali per i proprietari di immobili in affitto

Possiedi un immobile che affitta? Oltre al potenziale per un reddito in corso e l'apprezzamento del capitale, tali investimenti offrono detrazioni che possono ridurre l'imposta sul reddito sui profitti. Ma prima, che tipo di investitore immobiliare sei: un investitore passivo o un professionista immobiliare? In questo articolo, ti mostreremo come la tua classificazione potrebbe fare una grande differenza nel numero di agevolazioni fiscali che ricevi.

Se trascorri la maggior parte del tuo tempo nel settore immobiliare come professionista immobiliare, le tue perdite di affitto non sono passive. Ciò significa che le perdite sono totalmente deducibili da tutto il reddito, passivo e non passivo. Altrimenti, le tue perdite sono passive e deducibili solo fino a $ 25.000 dal reddito dei tuoi affitti (la detrazione viene eliminata se il tuo reddito lordo rettificato modificato (MAGI) è compreso tra $ 100.000 e $ 150.000). Tuttavia, le perdite di oltre $ 25.000 possono essere riportate all'anno successivo.

L'IRS definisce un professionista del settore immobiliare come qualcuno che trascorre più della metà del proprio orario di lavoro nel settore degli affitti. Ciò include lo sviluppo, la costruzione, l'acquisizione e la gestione della proprietà. È inoltre necessario dedicare più di 750 ore all'anno a lavorare sui propri immobili in affitto.

Fonti di reddito comuni
Entrata da affitto
Il denaro che ricevi in ​​affitto è generalmente considerato imponibile nell'anno in cui lo ricevi, non quando è dovuto o guadagnato; pertanto, è necessario includere i pagamenti anticipati come reddito.

Ad esempio, supponiamo di affittare una casa per $ 1.000 al mese e di richiedere che i nuovi inquilini paghino l'affitto del primo e dell'ultimo mese quando firmano un contratto di locazione. In questo caso, dovrai dichiarare i $ 2.000 che hai ricevuto come reddito, anche se un $ 1.000 di quei $ 2000 copre un periodo che potrebbe essere diversi anni in futuro.

Spese a carico del locatario
Le spese che il tuo inquilino paga per te sono considerate entrate. Ciò include, ad esempio, una riparazione di emergenza su un frigorifero che un inquilino deve aver fatto mentre si è fuori città. È quindi possibile detrarre il pagamento per la riparazione come spesa di noleggio.

Scambia per servizi
Il tuo inquilino potrebbe offrire di scambiare i suoi servizi in cambio di affitto. Tuttavia, è necessario includere un valore equo di mercato dei servizi come reddito. Ad esempio, se il tuo inquilino si offre di dipingere la casa in affitto in cambio di un mese di affitto (del valore di $ 1.000), devi includere i $ 1.000 come reddito, anche se in realtà non hai ricevuto i soldi. Tuttavia, sarai in grado di detrarre $ 1.000 come spesa.

Depositi cauzionali
I depositi cauzionali non sono tassabili quando li ricevi se l'intenzione è di restituire questi soldi al conduttore al termine del contratto di locazione. Ma cosa succede se il tuo inquilino non rispetta i termini del contratto di locazione?

Ad esempio, supponiamo che tu raccolga un deposito cauzionale di $ 500 e quindi il tuo inquilino si trasferisca e lasci buchi nei muri che costano $ 400 per essere riparati. È possibile detrarre tale importo dal deposito cauzionale durante l'anno in cui lo si restituisce. A quel tempo, però, devi includere i $ 400 che hai usato per riparare il muro come reddito. Sarai anche in grado di mostrare $ 400 come spesa deducibile.

Riparazioni vs. miglioramenti
I proprietari di immobili in affitto possono presumere che qualsiasi cosa facciano sulla loro proprietà sia una spesa deducibile. Non così, secondo l'IRS.

Una riparazione mantiene la tua proprietà in affitto in buone condizioni ed è una spesa deducibile nell'anno in cui la paghi. Le riparazioni includono la verniciatura, la riparazione di una toilette rotta e la sostituzione di un interruttore della luce difettoso. I miglioramenti, d'altro canto, aggiungono valore alla tua proprietà e non sono deducibili quando li paghi. È necessario recuperare il costo dei miglioramenti ammortizzando la spesa sull'aspettativa di vita della proprietà. I miglioramenti possono includere un nuovo tetto, patio o garage.

Pertanto, dal punto di vista fiscale, è necessario effettuare le riparazioni poiché i problemi sorgono invece di attendere fino a quando si moltiplicano e richiedono dei lavori di ristrutturazione.

Detrazioni comuni
Spese ipotecarie
Le spese per ottenere un mutuo non sono deducibili al momento del pagamento. Questi includono commissioni e perizie. Tuttavia, è possibile ammortizzarli lungo la vita del mutuo.

Una volta che inizi a pagare i mutui, ricorda che non tutto il pagamento è deducibile. Poiché parte di ciascun pagamento è destinata al rimborso del capitale, tale importo non costituisce una spesa deducibile; la parte pagata per gli interessi è deducibile. La tua società di mutui ti invierà un modulo 1098 ogni anno che mostra quanto hai pagato per gli interessi durante l'anno. Questo è deducibile. Inoltre, se una parte del pagamento include denaro che viene versato in un conto di deposito a garanzia di imposte e assicurazioni, la tua società di mutui dovrebbe segnalarlo anche a te.

Spese di viaggio
I soldi che spendi in viaggio per riscuotere l'affitto o mantenere la tua proprietà in affitto sono deducibili. Tuttavia, se lo scopo del viaggio era di migliorare, è necessario recuperare tale spesa come parte del miglioramento e del relativo ammortamento.

Hai due opzioni su come detrarre le spese di viaggio: le spese effettive o la tariffa chilometrica standard. Puoi leggere ulteriori informazioni sui requisiti dell'IRS e sull'indennità chilometrica corrente nella Pubblicazione 463.

Altre spese comuni
Oltre alle riparazioni e agli ammortamenti, alcune delle altre spese comuni che è possibile detrarre sono:

• Assicurazione
• Le tasse
• Cura del prato
• Commissione per la preparazione della dichiarazione dei redditi
• Perdite causali (uragani, terremoti, alluvioni, ecc.) O furti

Condomini e cooperative
Se possiedi un condominio o una cooperativa in affitto, ognuno ha alcune regole speciali.

condomini
Con un condominio, è possibile pagare quote o valutazioni per prendersi cura di proprietà di proprietà comune. Ciò include la struttura dell'edificio, le lobby, gli ascensori e le aree ricreative.

Quando si affitta il proprio condominio, è possibile detrarre le spese, come l'ammortamento, le riparazioni, gli interessi e le tasse relative alla proprietà comune. Tuttavia, proprio come con un affitto unifamiliare, non è possibile detrarre denaro speso per miglioramenti di capitale, una valutazione del genere per una capanna nella clubhouse. Invece, è necessario ammortizzare il costo di qualsiasi miglioramento rispetto alla sua aspettativa di vita.

cooperative
Le spese che hai per un appartamento cooperativo che affitta sono deducibili. Ciò include le spese di manutenzione pagate alla cooperativa. I miglioramenti di capitale sono trattati in modo diverso: non è possibile detrarre il costo del miglioramento, né è possibile ammortizzarlo. È necessario aggiungere il costo del miglioramento alla base dei costi nelle azioni della società. Ciò ridurrà la tua plusvalenza quando vendi l'appartamento.

Conserva buoni record
Nell'allegato E dell'IRS ci sono spazi per numerose categorie di spese. Pertanto, l'IRS ti offre flessibilità negli articoli che puoi detrarre. Ma preparati a sostenere il tuo reclamo e assicurati di dividere le spese per le riparazioni e la manutenzione da quelle che sono miglioramenti del capitale. Ricorda, i soldi che spendi per i miglioramenti potrebbero ridurre la tua responsabilità fiscale quando vendi.

Inoltre, se dichiari di essere un professionista del settore immobiliare, dovresti conservare la documentazione di supporto (libri per appuntamenti, diari, calendari, registri, ecc.) Per dimostrare la tua partecipazione attiva e il tempo trascorso sulle tue proprietà ogni anno.

Tutto sommato, ci sono alcuni tipi di detrazioni disponibili per gli investitori immobiliari e vale la pena sapere per chi si qualificano.