Metodo di vendita ripetuta
Il metodo di vendita ripetuta è un modo per calcolare le variazioni del prezzo di vendita dello stesso immobile in periodi di tempo specifici. Gli analisti del mercato immobiliare utilizzano vendite ripetute per stimare le variazioni dei prezzi delle abitazioni per un periodo di mesi o anni. Vari indici dei prezzi delle abitazioni utilizzano il metodo delle vendite ripetute per fornire informazioni sul mercato immobiliare a acquirenti e venditori di case, investitori del mercato immobiliare e coloro che lavorano nel settore dell'edilizia abitativa e della finanza immobiliare.
RIPARTIZIONE Metodo di ripetizione-vendita
Non tutti gli indici dei prezzi delle case sono uguali. Il mercato immobiliare è considerato uno dei principali indicatori economici degli Stati Uniti, quindi è importante valutare accuratamente le tendenze del mercato immobiliare. La maggior parte degli indici dei prezzi delle abitazioni tiene traccia dei prezzi delle case in una regione specifica per un determinato periodo di tempo. Tuttavia, il modo in cui viene calcolato l'indice può creare problemi strutturali in cui l'indice non presenta un quadro accurato dell'andamento dei prezzi delle abitazioni.
I calcoli errati includono quelli che selezionano campioni casuali di case da tracciare poiché tutte queste case potrebbero non essere in vendita o le strutture e i tipi potrebbero essere molto diversi. Un indice che monitorasse il prezzo medio delle case in un'area specifica - come l'indice mediano dell'Associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR) o l'indice mediano del censimento - non identificherebbe le modifiche alla struttura delle case rispetto a fattori di mercato esterni che potrebbero influenzare il prezzo.
Il metodo Repeat-Sales è stato adottato per superare questi problemi strutturali in quanto è stato creato per tenere traccia della variazione del prezzo degli immobili tra una vendita corrente e qualsiasi vendita precedente. Un vantaggio dei metodi di vendita ripetuta è che calcolano le variazioni dei prezzi delle case in base alle vendite della stessa proprietà, quindi evitano il problema di cercare di tenere conto delle differenze di prezzo nelle case con caratteristiche diverse. I metodi di vendita ripetuta offrono anche un'alternativa più accurata all'analisi di regressione o al calcolo del prezzo di vendita medio per area geografica. Un difetto dei metodi di vendita ripetuta è che non tengono conto delle case che sono state vendute una sola volta durante il periodo di tempo segnalato. Queste vendite sono anche indicazioni significative dell'attività del mercato immobiliare.
Esempi di indici Repeat-Sales
Forse l'indice immobiliare più noto che utilizza il metodo di vendita ripetuta è l'indice Case-Shiller. Esclude nuove costruzioni, condomini e cooperative. Esclude inoltre le transazioni non a distanza, come le vendite di case tra membri della famiglia a prezzi inferiori al mercato. Include le vendite di preclusione.
Altri indici che utilizzano il metodo di vendita ripetuta sono l'indice mensile dei prezzi delle case della Federal Housing Finance Agency (FHFA), che si basa sui dati di Fannie Mae e Freddie Mac sui prezzi di vendita delle case unifamiliari e sulle valutazioni di rifinanziamento; e il LoanPerformance Home Price Index di CoreLogic, che copre un'area geografica più ampia rispetto agli indici Case-Shiller o FHFA.
Anche il principale indice dei prezzi delle abitazioni in Canada, il National Composite House Price Index, utilizza il metodo delle vendite ripetute. Indici come questi in genere riportano variazioni nei prezzi delle abitazioni rispetto al mese, trimestre e anno precedenti. L'aumento dei prezzi delle case indica una domanda crescente, mentre una diminuzione dei prezzi indica una diminuzione della domanda.
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