Approccio al confronto delle vendite (SCA)
L'approccio del confronto delle vendite è un metodo di valutazione immobiliare che confronta una proprietà con altre proprietà con caratteristiche simili che hanno venduto di recente. Il metodo tiene conto dell'effetto che le singole funzionalità hanno sul valore complessivo della proprietà. In altre parole, il valore totale di una proprietà è la somma dei valori di tutte le sue caratteristiche. Gli agenti immobiliari e i periti possono utilizzare l'approccio del confronto delle vendite durante la valutazione degli immobili da vendere.
Comprensione dell'approccio al confronto delle vendite (SCA)
L'approccio del confronto delle vendite aiuta i professionisti del settore immobiliare e gli acquirenti a determinare se il prezzo di una casa è equo e paragonabile al mercato attuale.
L'approccio è utilizzato come spina dorsale per l'analisi comparativa del mercato, che è un'analisi dei prezzi degli immobili venduti di recente che sono simili e all'interno della stessa area geografica. In altre parole, l'approccio prevede spesso di esaminare le proprietà locali per vedere cosa hanno in comune. Da lì, i periti possono determinare un valore per una proprietà in base alle sue caratteristiche. Esaminando le proprietà all'interno della stessa posizione, evita di utilizzare metodi meno affidabili come il confronto delle vendite di proprietà su un'area geografica più ampia.
Applicazione dell'approccio del confronto delle vendite
Sebbene ci siano molti passaggi che un perito immobiliare può adottare per valutare il valore di una proprietà, di seguito sono riportati alcuni dei più comuni. È importante notare che l'approccio del confronto delle vendite non è una valutazione ufficiale e, se una proprietà è unica, potrebbe essere necessaria una valutazione formale.
Posizione e quartiere
La geografia della posizione degli immobili e le condizioni della topografia locale potrebbero avere effetti diretti sul valore assegnato a tutte le proprietà comparabili. Ad esempio, una fila di case situate vicino a un aeroporto avrebbe tutti problemi di rumore che sarebbero parte dei loro confronti di vendita. Se quelle stesse case si trovassero in una zona più tranquilla della città, la valutazione sarebbe diversa.
Sarebbe più appropriato confrontare le case situate nello stesso quartiere rispetto alle case in un'altra sezione della città, anche se condividono gli stessi progetti architettonici. Alcuni dei fattori a cui prestare attenzione nella valutazione di un quartiere includono,
- Vicinanza alle scuole vicine, se presenti
- Acqua, laghi o spiagge
- Parchi o aree comuni
- Vicinanza a autostrade o cavalcavia
- Edifici abbandonati, binari ferroviari, edifici industriali
Altri fattori esterni possono entrare in gioco con una valutazione, come i livelli di inquinamento sulla proprietà e l'area circostante.
Annunci venduti di recente
Rivedi il valore della proprietà della casa e il costo per metro quadrato. Gli elenchi venduti di recente possono aiutare a fornire un punto di partenza per il valore delle case nella zona. Sebbene le case vendano a prezzi diversi a seconda delle loro caratteristiche e del mercato al momento della vendita, rivedere i valori degli immobili e le vendite recenti fornirà un buon punto di partenza o un numero di base.
Caratteristiche della casa in vendita con simili
Una casa dovrebbe essere confrontata con proprietà che hanno lo stesso numero di camere da letto, garage e bagni. Il confronto dovrebbe includere case di circa la stessa metratura su pacchi di terra delle stesse dimensioni.
Età e condizioni delle case
Confronta la casa con quelli di età simile e se una casa più vecchia, se ha bisogno di aggiornamenti. Le condizioni generali della casa possono influenzare in modo significativo una valutazione. Ad esempio, due case possono avere lo stesso design, con lo stesso numero di stanze, ma una delle case potrebbe aver bisogno di essere riparata. Potrebbero esserci danni alla termite, problemi con impianti idraulici o coperture che devono essere sostituiti o riparati. Qualsiasi miglioramento richiesto influirebbe sul valore della proprietà, indipendentemente dal fatto che abbia caratteristiche comparabili.
Calcola un prezzo medio per piede quadrato
Una volta compilate le case con caratteristiche, età e aree geografiche simili, prendi ciascuno dei loro prezzi di vendita e dividili per il loro metraggio. Il risultato produrrà il costo per piede quadrato in base alle case nell'analisi del confronto delle vendite. Calcola la media del costo per metraggio quadrato per tutte le case comparabili e moltiplica quel numero per il metraggio quadrato della casa da valutare.
Ad esempio, diamo un'occhiata alle case nella stessa area e calcoliamo la loro metratura media. Tre case nell'area sono state vendute di recente e sono state elencate come segue:
- $ 300.000 con 3.500 piedi quadrati e un prezzo per metraggio quadrato di $ 85, 70 (300.000 / 3.500)
- $ 285.000 con 2.800 piedi quadrati e un prezzo per metro quadrato di $ 101, 78
- $ 232.000 con 2.500 piedi quadrati e un prezzo per metro quadrato di $ 92, 80
- Il prezzo medio per metraggio quadrato per le tre proprietà è $ 93, 42 o ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = $ 280, 28) / 3)
La casa che viene valutata ha una metratura di 2.600 e quando moltiplichiamo la metratura media per le case comparabili, arriviamo a un importo stimato di $ 242.892 o ($ 93, 42 * 2.600). L'analisi dovrebbe fornire un valore ragionevole per la casa.
Naturalmente, molte altre funzionalità potrebbero aumentare il valore della casa. Tuttavia, un'analisi del confronto delle vendite non è una scienza esatta poiché il valore di una casa è in qualche modo soggettivo, il che significa che una famiglia potrebbe trovare più valore in essa di un'altra e aumentare la loro offerta. Come affermato in precedenza, fattori esterni come le condizioni economiche, il mercato del lavoro e lo stato del mercato immobiliare giocano tutti un ruolo importante nella quantità di una casa venduta o per quanto tempo rimane sul mercato.