Secondo mutuo
Una seconda ipoteca è un tipo di ipoteca subordinata fatta mentre un'ipoteca originale è ancora in vigore. In caso di inadempienza, il mutuo originario riceverebbe tutti i proventi dalla liquidazione della proprietà fino a quando non sarà interamente rimborsato. Poiché la seconda ipoteca riceverà i rimborsi solo quando la prima ipoteca è stata pagata, il tasso di interesse addebitato per la seconda ipoteca tende ad essere più elevato e l'importo preso in prestito sarà inferiore a quello della prima ipoteca.
Una seconda ipoteca è anche chiamata un prestito di equità domestica.
Comprensione della seconda ipoteca
Quando la maggior parte delle persone acquista una casa o una proprietà, stipula un mutuo per la casa da un istituto di credito che utilizza la proprietà come garanzia. Questo mutuo per la casa è chiamato un mutuo, o più precisamente, un primo mutuo. Il mutuatario è tenuto a rimborsare il prestito in rate mensili costituite da una parte dell'importo principale e dai pagamenti di interessi. Nel tempo, poiché il proprietario della casa guadagna bene con i suoi pagamenti mensili, il valore della casa si apprezza anche economicamente. La differenza tra l'attuale valore di mercato della casa e gli eventuali pagamenti ipotecari rimanenti si chiama home equity.
Il proprietario di una casa può decidere di prendere in prestito contro il proprio capitale di casa per finanziare altri progetti o spese. Il prestito che prende a fronte del suo capitale proprio è noto come una seconda ipoteca, in quanto ha già una prima ipoteca in circolazione. La seconda ipoteca è una somma forfettaria versata al mutuatario all'inizio del prestito. Come i primi mutui, i secondi mutui devono essere rimborsati per un periodo determinato a un tasso di interesse fisso o variabile, a seconda del contratto di prestito firmato con il creditore. Il prestito deve essere pagato prima che il mutuatario possa assumere un'altra ipoteca contro il suo patrimonio netto.
Alcuni mutuatari utilizzano una linea di credito di equità domestica (HELOC) come seconda ipoteca. Un HELOC è una linea di credito rotativa garantita dall'equità domestica. Il conto HELOC è strutturato come un conto di una carta di credito in quanto è possibile prendere in prestito solo fino a un importo predeterminato ed effettuare pagamenti mensili sul conto in base all'importo attualmente dovuto sul prestito. All'aumentare del saldo del prestito, aumenteranno anche i pagamenti. Tuttavia, i tassi di interesse su un HELOC e seconde ipoteche in generale sono inferiori ai tassi di interesse su carte di credito e debito non garantito.
Dal momento che il primo o l'acquisto di un mutuo viene utilizzato come prestito per l'acquisto della proprietà, molte persone usano i mutui secondari come prestiti per grandi spese che possono essere molto difficili da finanziare. Ad esempio, le persone possono assumere una seconda ipoteca per finanziare l'istruzione universitaria di un bambino o per acquistare un nuovo veicolo. I secondi mutui possono anche essere un metodo per consolidare il debito usando i soldi della seconda ipoteca per ripagare altre fonti di debito in essere, che potrebbero aver portato tassi di interesse ancora più elevati.
Poiché la seconda ipoteca utilizza anche la stessa proprietà per la garanzia della prima ipoteca, l'ipoteca originale ha la priorità sulla garanzia in caso di inadempienza del debitore sui suoi pagamenti. Se il prestito diventa inadempiente, il primo prestatore di mutui viene pagato prima del secondo prestatore. Ciò significa che i secondi mutui sono più rischiosi per i finanziatori che chiedono un tasso di interesse più elevato su questi mutui rispetto al mutuo originario.
Come l'ipoteca di acquisto, ci sono dei costi associati alla sottoscrizione di una seconda ipoteca. Tali costi comprendono le commissioni di valutazione, i costi per l'esecuzione di un controllo del credito e le commissioni di costituzione.
Sebbene la maggior parte dei prestatori di mutui secondari affermi di non addebitare i costi di chiusura, il mutuatario deve comunque pagare i costi di chiusura in quanto il costo è incluso nel costo totale della sottoscrizione di un secondo prestito su una casa.
Dal momento che un prestatore in seconda posizione si assume più rischi di uno in prima posizione, non tutti i finanziatori offrono una seconda ipoteca. Quelli che fanno grandi passi per garantire che il mutuatario sia buono per effettuare pagamenti sul prestito. Quando si considera la domanda di un mutuatario per un prestito di equità domestica, il creditore verificherà se la proprietà ha un capitale proprio nel primo mutuo, elevato punteggio di credito, storia di impiego stabile e basso rapporto debito / reddito. (Per la lettura correlata, vedere "Come permettersi una seconda casa" e "Agevolazioni fiscali per i proprietari di seconda casa")