4 semplici modi per investire nel settore immobiliare
L'acquisto e il possesso di beni immobili è un'entusiasmante strategia di investimento, che può essere sia soddisfacente che redditizia. A differenza degli investitori in azioni e obbligazioni, i potenziali proprietari immobiliari possono utilizzare la leva per acquistare una proprietà pagando una parte del costo totale in anticipo, quindi ripagando il saldo, più gli interessi, nel tempo. Mentre un'ipoteca tradizionale richiede generalmente un acconto dal 20% al 25%, in alcuni casi è sufficiente un acconto del 5% per acquistare un intero immobile. Questa capacità di controllare il bene nel momento in cui i documenti vengono firmati incoraggia sia le pinne immobiliari sia i proprietari, che a loro volta possono stipulare seconde ipoteche sulle loro case al fine di effettuare acconti su proprietà aggiuntive.
Key Takeaways
- Gli aspiranti proprietari immobiliari possono acquistare un immobile utilizzando la leva finanziaria, pagando una parte del suo costo totale in anticipo, quindi ripagando il saldo nel tempo.
- I quattro modi principali in cui gli investitori possono fare soldi attraverso il settore immobiliare sono: 1) diventare proprietari di immobili in affitto, 2) trading immobiliare (alias capovolgimento), 3) gruppi di investimento immobiliare e 4) fondi di investimento immobiliare (REIT) .
Ecco quattro modi in cui gli investitori possono mettere a frutto le proprietà:
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1. Quindi vuoi essere un padrone di casa
Ideale per: persone con capacità di bricolage e ristrutturazione, che hanno la pazienza di gestire gli inquilini.
Che cosa serve per iniziare: capitale sostanziale necessario per finanziare i costi di manutenzione anticipata e coprire i mesi vacanti.
Pro: gli immobili in affitto possono fornire entrate regolari, massimizzando al contempo il capitale disponibile tramite leva. Inoltre, molte spese associate sono deducibili dalle tasse e qualsiasi perdita può compensare gli utili in altri investimenti.
Contro: a meno che non assumi una società di gestione della proprietà, le proprietà in affitto tendono ad essere costellate di mal di testa costanti. Nel peggiore dei casi, gli inquilini turbolenti possono danneggiare la proprietà. Inoltre, in alcuni climi del mercato degli affitti, un padrone di casa deve sopportare posti vacanti o addebitare meno affitti per coprire le spese fino a quando le cose non cambiano. D'altro canto, una volta che l'ipoteca è stata completamente pagata, la maggior parte dell'affitto diventa tutto profitto.
Naturalmente, il reddito da locazione non è l'unico obiettivo di un padrone di casa. In una situazione ideale, una proprietà si apprezza nel corso del mutuo, lasciando al padrone di casa un bene più prezioso di quanto abbia iniziato.
Secondo i dati dell'US Census Bureau, i prezzi di vendita di nuove case (un indicatore approssimativo dei valori immobiliari) sono aumentati costantemente di valore dal 1940 al 2006, prima di diminuire durante la crisi finanziaria. Per fortuna, i prezzi di vendita hanno ripreso la loro ascesa, superando persino i livelli pre-crisi.
Fonte: Survey of Construction, US Census Bureau
2. Gruppi di investimento immobiliare
Ideale per: persone che vogliono possedere immobili in affitto senza il fastidio di gestirli.
Cosa serve per iniziare: un'ammortizzazione di capitale e l'accesso ai finanziamenti.
Pro: questo è un approccio molto più pratico agli immobili che fornisce ancora reddito e apprezzamento.
Contro: esiste un rischio di posti vacanti con i gruppi di investimento immobiliare, sia che si diffonda all'interno del gruppo, sia che sia specifico del proprietario. Inoltre, le spese generali di gestione possono incidere sui rendimenti.
I gruppi di investimento immobiliare sono come piccoli fondi comuni di investimento che investono in immobili in affitto. In un tipico gruppo di investimento immobiliare, una società acquista o costruisce una serie di condomini o condomini, quindi consente agli investitori di acquistarli attraverso la società, entrando così a far parte del gruppo. Un singolo investitore può possedere una o più unità di spazio abitativo indipendente, ma la società che gestisce il gruppo di investimento gestisce collettivamente tutte le unità, gestendo la manutenzione, i posti vacanti pubblicitari e intervistando gli inquilini. In cambio della conduzione di questi compiti di gestione, la società prende una percentuale del canone mensile.
Un contratto di locazione di un gruppo di investimento immobiliare standard è a nome dell'investitore e tutte le unità raggruppano una parte del canone per proteggersi da offerte di lavoro occasionali. A tal fine, riceverai alcune entrate anche se la tua unità è vuota. Finché il tasso di posti vacanti per le unità raggruppate non aumenta troppo, dovrebbe esserci abbastanza per coprire i costi.
Mentre questi gruppi sono teoricamente modi sicuri di investire in proprietà immobiliari, sono vulnerabili alle stesse commissioni che perseguitano il settore dei fondi comuni. Inoltre, questi gruppi sono talvolta investimenti privati in cui i team di gestione senza scrupoli eliminano i loro soldi dagli investitori. La scrupolosa due diligence è quindi fondamentale per reperire le migliori opportunità.
3. Trading immobiliare (alias Flipping)
Ideale per: persone con significativa esperienza nella valutazione e commercializzazione di immobili.
Cosa serve per iniziare: il capitale e la capacità di eseguire o supervisionare le riparazioni secondo necessità.
Pro: il trading immobiliare ha un periodo di tempo più breve durante il quale il capitale e lo sforzo sono legati in una proprietà. Ma a seconda delle condizioni del mercato, possono esserci rendimenti significativi, anche in tempi più brevi.
Contro: il trading immobiliare richiede una conoscenza più approfondita del mercato unita alla fortuna. I mercati caldi possono raffreddarsi inaspettatamente, lasciando gli operatori a breve termine con perdite o mal di testa a lungo termine.
Il trading immobiliare è il lato selvaggio degli investimenti immobiliari. Proprio come i day trader sono un animale diverso dagli investitori buy-and-hold, i trader immobiliari si distinguono dai proprietari di buy-and-rent. Caso in questione: gli operatori immobiliari spesso cercano di vendere proficuamente le proprietà sottovalutate che acquistano, in soli tre o quattro mesi.
Le pinne di proprietà pure spesso non investono nel miglioramento delle proprietà. Pertanto, l'investimento deve già avere il valore intrinseco necessario per generare un profitto senza alcuna modifica, altrimenti elimineranno la proprietà dalla contesa.
Le pinne che non sono in grado di scaricare rapidamente una proprietà possono trovarsi in difficoltà, perché in genere non tengono a portata di mano abbastanza denaro non vincolato per pagare l'ipoteca su una proprietà, a lungo termine. Ciò può portare a continue perdite di valanga.
C'è un altro tipo di pinna che fa soldi acquistando proprietà a prezzi ragionevoli e aggiungendo valore rinnovandole. Questo può essere un investimento a lungo termine, in cui gli investitori possono permettersi di assumere solo una o due proprietà alla volta.
4. Trust di investimento immobiliare (REIT)
Ideale per: investitori che desiderano un'esposizione del portafoglio immobiliare senza una transazione immobiliare tradizionale.
Cosa serve per iniziare: capitale di investimento.
Pro: i REIT sono essenzialmente titoli che pagano dividendi le cui partecipazioni core comprendono proprietà immobiliari commerciali con contratti di leasing a lungo termine.
Contro: I REIT sono essenzialmente azioni, quindi non si applica la leva finanziaria associata agli immobili in affitto tradizionali.
Un REIT viene creato quando una società (o trust) utilizza il denaro degli investitori per acquistare e gestire proprietà di reddito. I REIT vengono acquistati e venduti sui principali mercati, come qualsiasi altro stock. Una società deve pagare il 90% dei suoi utili imponibili sotto forma di dividendi al fine di mantenere il suo stato di REIT. In questo modo, i REIT evitano di pagare l'imposta sul reddito delle società, mentre una società normale verrebbe tassata sui suoi profitti e quindi dovrebbe decidere se distribuire i suoi profitti al netto delle imposte come dividendi.
Come i normali titoli che pagano dividendi, i REIT rappresentano un solido investimento per gli investitori in borsa che desiderano un reddito regolare. Rispetto ai suddetti tipi di investimenti immobiliari, i REIT offrono agli investitori l'ingresso in investimenti non residenziali, come centri commerciali o edifici per uffici, che in genere non sono fattibili per i singoli investitori per l'acquisto diretto. Ancora più importante, i REIT sono altamente liquidi perché sono negoziati in borsa. In altre parole, non avrai bisogno di un agente immobiliare e di un trasferimento del titolo per aiutarti a incassare il tuo investimento. In pratica, i REIT sono una versione più formalizzata di un gruppo di investimento immobiliare.
Infine, guardando ai REIT, gli investitori dovrebbero distinguere tra REIT azionari che possiedono edifici e REIT ipotecari che forniscono finanziamenti per immobili e dilettarsi in titoli garantiti da ipoteca (MBS). Entrambi offrono esposizione agli immobili, ma la natura dell'esposizione è diversa. Un REIT azionario è più tradizionale, in quanto rappresenta la proprietà immobiliare, mentre i REIT ipotecari si concentrano sul reddito derivante dal finanziamento ipotecario degli immobili.
La linea di fondo
Indipendentemente dal fatto che gli investitori immobiliari utilizzino le loro proprietà per generare reddito da locazione o per dedicare il loro tempo fino a quando non si presenta la perfetta opportunità di vendita, è possibile sviluppare un solido programma di investimento pagando in anticipo una parte relativamente piccola del valore totale di una proprietà. Ma come per qualsiasi investimento, ci sono profitti e potenzialità nel settore immobiliare, indipendentemente dal fatto che il mercato sia al rialzo o al ribasso. (Per la lettura correlata, vedi "Quanti soldi hai bisogno per investire nel settore immobiliare"> 1:35