Dovrei combinare due mutui in uno?

Il mercato dei mutui è cambiato molto negli ultimi dieci anni circa. In passato, praticamente chiunque poteva ottenere un mutuo, anche uno per molto più di quello che potevano permettersi. A quel tempo, i tassi di interesse erano più alti, ma gli standard di prestito erano più facili. Oggi è più difficile qualificarsi e i tassi di interesse stanno appena iniziando a salire dai minimi storici.

Forse hai sottoscritto una seconda ipoteca (più comunemente chiamata prestito di equità domestica) quando i tassi erano alti. Questo è solo uno dei motivi per cui potresti considerare di consolidare i tuoi prestiti. Ma dovresti? Ha senso? O è meglio mantenere separati i prestiti?

Quattro ragioni per consolidare i tuoi mutui

Casey Fleming, un consulente ipotecario e scrittore freelance che è il autore di "The Loan Guide: Come ottenere il miglior mutuo possibile", cita i seguenti quattro motivi per consolidare:

1. Ridurre il tasso di interesse

Circa un decennio fa, i tassi ipotecari medi erano molto più alti. A metà giugno 2007, ad esempio, il tasso medio a 30 anni ha toccato un massimo del 6, 74%. Ma a marzo 2019, i tassi erano in media del 4, 27%, più di un terzo in meno rispetto al 2007. Un tasso più basso potrebbe significare risparmiare migliaia di dollari sul prestito. Più basso è il tasso di interesse, meno pagherai in totale per l'intera durata del prestito.

Key Takeaways

• Se stai trasportando due mutui, consolidarli in uno per un tasso di interesse ridotto o una durata del prestito più breve può farti risparmiare una notevole quantità di denaro.
• Il rifinanziamento da un mutuo a tasso variabile in un prestito a tasso fisso può aiutare a ridurre le preoccupazioni sulla possibilità di permettersi i pagamenti dei mutui successivamente nel prestito.
• Il consolidamento per ridurre i pagamenti di solito finisce per costarti di più nel tempo, poiché il tuo prestito si ripristina a più lungo termine.

2. Eliminare il rischio di un'ipoteca a tasso variabile

Poiché i pagamenti sono spesso più bassi all'inizio di un'ipoteca a tasso variabile, gli acquirenti di case possono essere indotti a comprare una casa che in seguito non potranno permettersi. Alla fine del periodo introduttivo, i clienti potrebbero riscontrare che il pagamento potrebbe spostarsi troppo in alto per la propria famiglia in un futuro abbastanza prossimo. Il consolidamento dei mutui in un'unica ipoteca a tasso fisso eliminerà la preoccupazione di un pagamento significativamente più elevato successivamente nell'ipoteca.

È una mossa particolarmente buona quando i tassi sono relativamente bassi. Forse l'anno scorso sarebbe stato meglio, ma ora è ancora buono: il Federal Reserve Board ha aumentato i tassi di interesse sui mutui nove volte dal 2015, ma ha aumentato i tassi a dicembre 2018 e ha indicato che non sono previsti aumenti per il 2019.

Il semplice confronto tra i pagamenti mensili dei mutui probabilmente ti porterà a fare un cattivo affare sul rifinanziamento; è necessario esaminare tutti i costi nel tempo.

3. Paga i tuoi prestiti più velocemente

Oltre a combinare entrambi i prestiti in un unico pagamento, prendere in considerazione un prestito più breve. L'importo totale degli interessi che pagherai è inferiore e la proprietà o le proprietà sono tue prima. Naturalmente, i pagamenti mensili saranno più alti.

Considera l'esempio di un mutuo a tasso fisso di 30 anni su una casa da $ 250.000 che costerebbe circa $ 1.150 al mese. Se lo trasformi in un prestito di 15 anni, il costo mensile sale alle $ 1.811, un pagamento più elevato ma meno costoso nel tempo, perché in 15 anni effettuerai meno pagamenti rispetto a 30 anni e pagherai circa $ 88.000 in meno di interessi.

4. Riduci i tuoi pagamenti

L'unica volta che questo ha senso è quando ti ritrovi sopra la testa. Il problema è che nel tempo ridurre l'importo del pagamento ti costerà di più. Secondo Fleming, "I pagamenti mensili più bassi raramente significano costi di vita più bassi - o persino costi di interesse annuali più bassi - perché il nuovo prestito reimposta quasi sempre il piano di pagamento a un termine più lungo e una parte inferiore del pagamento andrà al capitale".

Poiché gli interessi vengono caricati anticipatamente nella maggior parte dei mutui, nei primi anni di un nuovo mutuo viene erogato un importo inferiore del pagamento. Se continui a reimpostare il prestito, alla fine pagherai di più in interessi. Questo è il motivo per cui i rifinanziatori seriali trovano più difficile pagare i propri mutui.

La linea di fondo

Se consolidi i tuoi mutui, assicurati che sia un vantaggio per te nel lungo periodo. Guarda l'importo totale che dovrai pagare sul prestito e il ritmo con cui costruirai l'equità. Il semplice confronto dei pagamenti è un pensiero a breve termine. Secondo Fleming, “Nessuno strumento viene utilizzato più spesso per convincere i proprietari di case a fare affari male rispetto al confronto mensile. È troppo semplicistico e costa ai proprietari di case milioni di dollari ogni anno. In un mondo ideale, la durata del nuovo prestito dovrebbe essere la stessa o più breve dei prestiti esistenti ".