Come scegliere il miglior mutuo per te

A meno che non sia possibile acquistare una casa interamente in contanti, trovare la casa giusta è solo metà della battaglia. L'altra metà sta scegliendo il miglior tipo di mutuo. Dal momento che probabilmente rimborserai il tuo mutuo per un lungo periodo di tempo, è importante trovare un prestito che soddisfi le tue esigenze e il tuo budget. Quando prendi in prestito denaro da un prestatore, stai facendo un accordo legale per rimborsare quel prestito in un determinato periodo di tempo - con gli interessi.

Che cos'è un mutuo?

Il pagamento del mutuo prevede due componenti: capitale e interessi. L'entità principale si riferisce all'importo del prestito. L'interesse è un importo aggiuntivo (calcolato come percentuale del capitale) che i creditori ti addebitano per il privilegio di prendere in prestito denaro che ripaghi nel tempo. Durante il periodo del mutuo, si paga in rate mensili sulla base di un piano di ammortamento stabilito dal prestatore.

Un altro fattore coinvolto nella determinazione del prezzo di un'ipoteca è il tasso percentuale annuale, o TAEG, che valuta il costo totale di un prestito. APR include il tasso di interesse e altre commissioni di prestito.

Principali tipi di mutui

Non tutti i prodotti ipotecari sono uguali. Alcuni hanno linee guida più rigorose di altri. Alcuni istituti di credito potrebbero richiedere un acconto del 20%, mentre altri richiedono solo il 3% del prezzo di acquisto della casa. Per qualificarsi per alcuni tipi di prestiti, è necessario un credito immacolato. Altri sono orientati verso i mutuatari con un credito tutt'altro che stellare.

Il governo degli Stati Uniti non è un finanziatore, ma garantisce alcuni tipi di prestiti che soddisfano rigorosi requisiti di ammissibilità per reddito, limiti di prestito e aree geografiche. Ecco una carrellata:

Ipoteche convenzionali

Un prestito convenzionale è un prestito che non è sostenuto dal governo federale. I mutuatari con un buon credito, storie occupazionali stabili e redditi e la capacità di effettuare un acconto del 3% possono di solito beneficiare di un prestito convenzionale da Fannie Mae o Freddie Mac, due imprese sponsorizzate dal governo che acquistano e vendono la maggior parte dei mutui convenzionali negli Stati Uniti Stati. Inoltre, alcuni istituti di credito offrono prestiti convenzionali con requisiti di acconto bassi e nessuna assicurazione ipotecaria privata (PMI).

Prestiti ipotecari conformi

I prestiti conformi sono vincolati dai limiti massimi di prestito stabiliti dal governo federale. Questi limiti variano in base all'area geografica. Per il 2018, la Federal Housing Finance Agency ha fissato il limite di prestito conforme alla linea di base a $ 453.100 per le proprietà di una unità. Tuttavia, FHFA stabilisce un limite massimo di prestito superiore di $ 679.650 in alcune parti del paese (ad esempio, pensa a New York o San Francisco). Questo perché i prezzi delle case in queste aree ad alto costo superano il limite del prestito di base di almeno il 115% o più.

Prestiti ipotecari non conformi

I prestiti non conformi generalmente non possono essere venduti o acquistati da Fannie Mae e Freddie Mac a causa dell'importo del prestito o delle linee guida per la sottoscrizione. I prestiti jumbo sono il tipo più comune di prestiti non conformi. Sono chiamati "jumbo" perché gli importi del prestito in genere superano i limiti di prestito conformi. Questi tipi di prestiti sono più rischiosi per un prestatore, quindi i mutuatari in genere devono mostrare maggiori riserve di liquidità, effettuare un acconto dal 10% al 20% (o più) e avere un credito elevato.

Prestiti FHA assicurati dal governo

Gli acquirenti a basso o medio reddito, che in genere acquistano una casa per la prima volta, si rivolgono a prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration quando non possono beneficiare di un prestito convenzionale. I mutuatari possono ridurre fino al 3, 5% del prezzo di acquisto della casa. I prestiti FHA hanno requisiti di punteggio di credito più rilassati rispetto ai prestiti convenzionali. Tuttavia, l'FHA non presta direttamente denaro; garantisce prestiti da istituti di credito approvati dalla FHA. Uno svantaggio dei prestiti FHA: tutti i mutuatari pagano un premio assicurativo ipotecario anticipato e annuale, o MIP - un tipo di assicurazione ipotecaria che protegge il creditore dal default del mutuatario - per la durata del prestito.

Chi è meglio per i mutuatari a basso o medio reddito che non possono beneficiare di un prodotto di prestito convenzionale o chiunque non può permettersi un acconto significativo. I prestiti FHA consentono un punteggio FICO a partire da 500 per beneficiare di un acconto del 10% - e a partire da 580 per ottenere un acconto del 3, 5%.

Prestiti VA assicurati dal governo

Il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti garantisce prestiti a domicilio per membri del servizio militare qualificati, veterani e loro coniugi. I mutuatari possono finanziare il 100% dell'importo del prestito senza acconto richiesto. Altri vantaggi includono un limite ai costi di chiusura (che possono essere pagati dal venditore), nessuna commissione di intermediazione e nessun prezzo minimo all'importazione. I prestiti VA richiedono una "commissione di finanziamento", una percentuale dell'importo del prestito che aiuta a compensare il costo per i contribuenti. La commissione di finanziamento varia in base alla categoria del servizio militare e all'importo del prestito. I seguenti membri del servizio non devono pagare la commissione di finanziamento:

• veterani che ricevono benefici VA per una disabilità legata al servizio
• i veterani che avrebbero diritto a un indennizzo VA per una disabilità legata al servizio se non ricevessero la pensione o l'indennità di servizio attivo
• coniugi sopravvissuti di veterani deceduti in servizio o per disabilità legata al servizio

Per chi è meglio: personale militare attivo attivo o veterani e i loro coniugi, che desiderano condizioni altamente competitive e un prodotto ipotecario su misura per le loro esigenze finanziarie.

Prestiti USDA assicurati dal governo

Il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti garantisce prestiti per contribuire a rendere possibile la proprietà della casa per gli acquirenti a basso reddito nelle aree rurali a livello nazionale. Questi prestiti richiedono poco o nessun rimborso per i mutuatari qualificati, purché le proprietà soddisfino le regole di ammissibilità dell'USDA.

Per chi è meglio: acquirenti di case nelle zone rurali ammissibili che hanno redditi più bassi, pochi soldi risparmiati per un acconto e non possono altrimenti beneficiare di un prodotto di prestito convenzionale.

Condizioni di prestito: tariffe

I termini del mutuo, inclusa la durata del rimborso, sono un fattore chiave nel modo in cui un prestatore valuta il tuo prestito e il tuo tasso di interesse. I prestiti a tasso fisso sono quelli che sembrano: un tasso di interesse fisso per la durata del prestito, di solito da 10 a 30 anni. Se vuoi pagare la tua casa più velocemente e puoi permetterti un pagamento mensile più elevato, un prestito a tasso fisso a breve termine (diciamo 15 o 20 anni) ti aiuta a radere i pagamenti di tempo e interessi. Costruirai anche l'equità nella tua casa molto più velocemente.

Optare per un mutuo a tempo determinato più breve significa che i pagamenti mensili saranno più alti che con un prestito a lungo termine. Crunch i numeri per garantire che il tuo budget sia in grado di gestire i pagamenti più elevati. Potresti anche voler considerare altri obiettivi, come il risparmio per la pensione o un fondo di emergenza.

Per chi è meglio: i prestiti a tasso fisso sono ideali per gli acquirenti che hanno intenzione di rimanere in circolazione per molti anni. Un prestito fisso di 30 anni potrebbe darti margine di manovra per soddisfare altre esigenze finanziarie. Tuttavia, se hai appetito per un piccolo rischio e hai le risorse e la disciplina per ripagare il mutuo più velocemente, un prestito fisso di 15 anni può farti risparmiare considerevolmente sugli interessi e dimezzare il tuo periodo di rimborso.

Ipoteche a tasso variabile

I mutui a tasso variabile (ARM) hanno un tasso fisso per un periodo iniziale da 3 a 10 anni, ma allo scadere di tale periodo, il tasso oscilla con le condizioni di mercato. Questi prestiti possono essere rischiosi se non si è in grado di pagare un pagamento ipotecario mensile più elevato una volta ripristinato il tasso. Alcuni prodotti ARM hanno un limite di tasso in cui il pagamento del mutuo mensile non può superare un determinato importo. In tal caso, riduci i numeri per assicurarti di poter potenzialmente gestire qualsiasi aumento di pagamento fino a quel momento. Non contare sulla possibilità di vendere la tua casa o rifinanziare il tuo mutuo prima che il tuo ARM si ripristini perché le condizioni del mercato - e le tue finanze - potrebbero cambiare.

Per chi è meglio: gli ARM sono un'opzione solida se non prevedi di rimanere in una casa oltre il periodo iniziale a tasso fisso o se sai che intendi rifinanziare prima che il prestito venga ripristinato. Perché? I tassi di interesse per gli ARM tendono ad essere inferiori ai tassi fissi nei primi anni del rimborso, in modo da poter potenzialmente risparmiare migliaia di dollari sui pagamenti di interessi nei primi anni di proprietà della casa.

Programmi di assistenza per la prima volta

Programmi speciali nel tuo stato o autorità abitativa locale offrono aiuto in particolare agli acquirenti per la prima volta. Molti di questi programmi sono disponibili in base al reddito o alle esigenze finanziarie degli acquirenti. Questi programmi, che di solito offrono assistenza sotto forma di sovvenzioni in acconto, possono anche far risparmiare ai mutuatari per la prima volta un guadagno significativo sui costi di chiusura.

Il Dipartimento americano per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano elenca i programmi di acquirente di case per la prima volta da parte dello Stato. Seleziona il tuo stato, quindi "Assistenza per la proprietà della casa" per trovare il programma più vicino a te.

Ipoteche per i primi acquirenti

Tutti questi programmi di prestito (ad eccezione dei programmi di assistenza per acquirenti di case per la prima volta) sono disponibili per tutti gli acquirenti di case, sia che si tratti della prima o della quarta volta che acquisti una casa. Molte persone pensano erroneamente che i prestiti FHA siano disponibili solo per gli acquirenti per la prima volta, ma i mutuatari ripetuti possono qualificarsi, a condizione che l'acquirente non abbia posseduto una residenza principale almeno tre anni prima dell'acquisto.

La scelta del prestito migliore per la tua situazione dipende principalmente dalla tua salute finanziaria: reddito, storia e punteggio del credito, occupazione e obiettivi finanziari. Istituti di credito ipotecario possono aiutarti ad analizzare le tue finanze per determinare i migliori prodotti di prestito. Possono anche aiutarti a comprendere meglio i requisiti di qualifica, che tendono ad essere complessi. Un prestatore solidale o un broker ipotecario può anche darti compiti - aree mirate delle tue finanze da migliorare - per metterti nella posizione più forte possibile per ottenere un mutuo e acquistare una casa.

La linea di fondo

Indipendentemente dal tipo di prestito che scegli, controlla in anticipo il tuo rapporto di credito per vedere dove ti trovi. Hai diritto a un rapporto di credito gratuito da ciascuno dei tre principali uffici di segnalazione ogni anno tramite annualcreditreport.com. Da lì, è possibile individuare e correggere errori, lavorare sul pagamento dei debiti e migliorare qualsiasi cronologia dei pagamenti in ritardo prima di rivolgersi a un creditore ipotecario.

Può essere vantaggioso perseguire un finanziamento prima di prendere sul serio le case e fare offerte. Perché? Sarai in grado di agire più rapidamente e potresti essere preso più seriamente dai venditori se hai in mano una lettera di pre-approvazione.

(Vedi anche la guida ai mutui definitivi, come posso ottenere una pre-approvazione per un mutuo? 11 errori che i primi acquirenti di case dovrebbero evitare, quanti soldi devo versare? Che cos'è l'assicurazione sui mutui e quali sono le mie opzioni?, Quali sono i costi di chiusura? Come ottenere il miglior tasso ipotecario, quali sono i principali tipi di istituti di credito?)