Regole fiscali per l'affitto della tua casa vacanza

I proprietari di case per le vacanze possono scegliere di affittare le loro proprietà per compensare le spese di proprietà o per generare reddito. A seconda del numero di giorni in cui una proprietà viene affittata ogni anno, il proprietario può avere diritto a determinati benefici fiscali che possono contribuire a rendere la proprietà della casa vacanza più economica. La comprensione anticipata delle norme fiscali può aiutare i proprietari di case vacanza a trarre vantaggio dalle agevolazioni fiscali ed evitare sorprese al momento dell'imposta.
VEDI: Soluzione per le vacanze

Regola del 14 giorni o del 10%
Le agevolazioni fiscali a cui può avere diritto un proprietario dipendono dal numero di giorni all'anno in cui la proprietà viene affittata e da quanto tempo il proprietario trascorre in casa. Se la casa vacanza viene utilizzata esclusivamente per il godimento personale del proprietario (e non viene affittata in qualsiasi momento durante l'anno), il proprietario può generalmente detrarre le tasse immobiliari e gli interessi su un'ipoteca domestica. Come una residenza principale, i costi associati all'assicurazione, alla manutenzione e alle utenze non possono essere cancellati.

Se la casa viene utilizzata per il noleggio, il proprietario ricadrà in una delle tre categorie.

Proprietà in affitto per 14 giorni o meno ogni anno
Secondo le leggi fiscali, una proprietà per le vacanze può essere affittata per un massimo di due settimane (14 notti) ogni anno senza la necessità di dichiarare il reddito da locazione. In questo caso, la casa è ancora considerata una residenza personale, quindi il proprietario può detrarre gli interessi sui mutui e le tasse sulla proprietà nell'Allegato A secondo le regole standard della seconda casa. Tuttavia, il proprietario non può detrarre le spese come spese di affitto.

Questa agevolazione fiscale viene talvolta definita "esenzione per padroni" poiché i proprietari di case vicino all'Augusta National Golf Club possono guadagnare fino a $ 20.000 affittando le loro case durante il torneo annuale - senza dover dichiarare le entrate sulla dichiarazione dei redditi.

Il proprietario affitta la proprietà per almeno 15 giorni e la utilizza per meno di 14 giorni
In questo caso, la proprietà è considerata una proprietà in affitto e le attività di noleggio sono considerate come attività commerciali. Tutti i proventi del noleggio devono essere comunicati all'IRS e il proprietario può detrarre determinate spese di noleggio tra cui:

• Commissioni pagate ai gestori di proprietà
• Premi assicurativi
• Spese di manutenzione
• Interessi ipotecari
• Tasse di proprietà
• Utilità
• Ammortamento

L'importo delle spese di affitto che può essere detratto si basa sulla percentuale di giorni in cui la casa vacanza è stata affittata (denominata "giorni di noleggio"). Questo viene calcolato dividendo il numero di giorni in cui la casa è stata affittata per il numero totale di giorni in cui la casa è stata utilizzata (giorni di noleggio più giorni di uso personale). Ad esempio, se una casa vacanza aveva 120 giorni totali di utilizzo e 100 di quei giorni erano giorni di noleggio, l'83% delle spese (100 giorni di noleggio / 120 giorni totali di utilizzo) può essere detratto dal reddito da locazione (la parte di noleggio delle spese eccedenti il ​​reddito locativo non possono essere detratte). Il proprietario non sarebbe in grado di detrarre il restante 17% delle spese di affitto.

Oltre a detrarre le spese di affitto, i proprietari possono essere in grado di detrarre fino a $ 25.000 ogni anno in perdite, a seconda del reddito lordo corretto (AGI) del proprietario, e le perdite passive possono essere cancellate se il proprietario gestisce la proprietà da solo .

VEDI: Proprietà in affitto: Cash Cow o Money Pit?

Il proprietario utilizza la proprietà per più di 14 giorni o il 10% dei giorni totali in cui la casa è stata affittata
Se i giorni personali superano i 14 giorni o il 10% del numero di giorni in cui la casa viene affittata (a seconda di quale sia maggiore), l'IRS considera la proprietà una residenza personale e la perdita del noleggio non può essere dedotta. Le spese di affitto, fino al livello del reddito da locazione, nonché le tasse sulla proprietà e gli interessi sui mutui possono ancora essere detratte.

Poiché il taglio di 14 giorni può avere un effetto drammatico sulle tasse, è importante tenere traccia e documentare accuratamente i giorni di utilizzo personale rispetto ai giorni utilizzati per le riparazioni e la manutenzione. Secondo l'IRS, ogni giorno trascorso "lavorando sostanzialmente a tempo pieno per riparare e mantenere (non migliorare) la tua proprietà non viene considerato come un giorno di uso personale. Non considerare un giorno come un giorno di uso personale anche se i familiari utilizzare la proprietà per scopi ricreativi lo stesso giorno. "

La linea di fondo
I proprietari che affittano case per le vacanze possono essere in grado di usufruire di determinati benefici fiscali, rendendo così una seconda casa più economica. Le leggi fiscali offrono benefici molto diversi a seconda del numero di giorni in cui la proprietà viene affittata ogni anno e il periodo di tempo in cui il proprietario utilizza la casa. Poiché le leggi fiscali sono complicate, può essere utile (e prudente) consultare uno specialista fiscale qualificato per acquisire una comprensione completa delle leggi fiscali e determinare l'approccio migliore per l'affitto della casa per le vacanze.

VEDI: Detrazioni fiscali per i proprietari di immobili in affitto