Proprietà commerciali per tenere a bada il fisco

Se hai mai scambiato le carte da baseball con un amico quando eri un bambino, hai già familiarità con il principio di base di uno "scambio simile". Forse il tuo amico amava davvero José Canseco e voleva la tua carta da rookie Canseco, eppure avevi il sospetto che la sua carriera potesse finire male. Voi due avete accettato di scambiare Canseco con alcune delle sue future carte prospettiche. Hai calcolato il valore della tua carta e deciso quali carte desideri in cambio, quindi hai effettuato uno scambio. È una scommessa sicura che l'IRS non ha avuto un taglio dell'azione.

Uno scambio di tipo simile (chiamato anche scambio di sezione 1031) consente agli investitori immobiliari di fare una cosa simile differendo gli utili o le perdite in conto capitale quando acquistano o vendono un immobile. In sostanza, uno scambio simile consente di scambiare proprietà di investimento con un altro investitore e mantenere il fisco fuori dall'accordo fino a molto tempo dopo, quando la proprietà viene infine venduta in contanti. Naturalmente, il processo non è così semplice come lo scambio di alcune carte da baseball, ma questo articolo ti mostrerà come è fatto.

Perché dovresti considerare uno scambio
L'opportunità di differire gli obblighi fiscali attraverso uno scambio 1031 (denominato per la Sezione 1031 del Codice delle entrate interno) incoraggia gli investitori a riequilibrare i portafogli immobiliari e ad utilizzare denaro più redditizio che altrimenti pagherebbero in tasse. La capacità di riequilibrare è particolarmente importante nel settore immobiliare perché, a differenza dei singoli titoli e obbligazioni, una proprietà può costituire una parte significativa del valore di un portafoglio.

A causa della natura concentrata di un investimento immobiliare, è importante per i gestori di portafoglio avere la flessibilità di riequilibrare i loro portafogli e fare scommesse tattiche in diversi settori immobiliari o regioni di investimento. Uno scambio 1031 incoraggia tale ribilanciamento consentendo agli investitori di entrare e uscire dalle esposizioni immobiliari attraverso lo scambio di una proprietà con un'altra senza l'onere di incorrere immediatamente in imposte sulle plusvalenze. Utilizzando continuamente 1031 borse al momento dell'acquisizione e della cessione di immobili, gli investitori possono differire l'imposta sulle plusvalenze fino a quando non è tempo di liquidare parte o tutto il portafoglio, vi è una variazione favorevole nella legislazione fiscale o hanno accumulato abbastanza perdite in conto capitale da compensare l'obbligo di plusvalenza. (Per ulteriori informazioni su come far funzionare la Sezione 1031 per te, controlla Transazioni immobiliari intelligenti .)

Panoramica
Per poter beneficiare di questo trattamento fiscale, gli investitori devono aderire a determinati requisiti e limitazioni riguardanti i tipi di proprietà che possono scambiare, l'ubicazione delle proprietà e la tempistica di determinati eventi chiave. La prossima sezione fornirà una descrizione dettagliata dei vari requisiti, ma è importante notare prima che una residenza principale non è idonea, quindi sfortunatamente non sarai in grado di scambiare il tuo condominio suburbano con una casa al mare a Malibu. (Per ulteriori informazioni sulla vendita di una residenza personale, leggi La tua casa in vendita ti lascerà con shock fiscale? Ed è vero che puoi vendere la tua casa e non pagare alcuna imposta sulle plusvalenze? )

Coordinare gli elementi necessari può essere un compito piuttosto scoraggiante. Per facilitare le operazioni e la documentazione necessarie, gli investitori sono tenuti a utilizzare una stanza di compensazione di terze parti denominata "intermediario qualificato (QI)", che gestisce tutti i fondi relativi all'acquisto, alla vendita e allo scambio di proprietà. Poiché i fondi non fluiscono direttamente attraverso i conti del contribuente e il contribuente non ha mai il controllo di nessuno dei contanti prodotti dalla transazione, l'investitore ha effettivamente trasferito le plusvalenze negli immobili scambiati e può differire l'imposta sulle plusvalenze fino alla vendita di beni immobili per contanti.

L'impostazione e l'esecuzione di uno scambio 1031 e il corrispondente trattamento fiscale della transazione possono essere molto complessi. La sezione successiva fornirà una breve e semplificata descrizione dei requisiti e dei passaggi necessari per eseguire uno scambio 1031.

Requisiti di transazione

Proprietà qualificanti
Lo scambio funziona solo per investimenti immobiliari o immobili commerciali. Un investimento immobiliare è uno che viene acquistato al fine di affittare e ricavare reddito. La proprietà aziendale è di proprietà e utilizzata da un'azienda e viene mantenuta in bilancio come attività. Tutte le proprietà reali negli Stati Uniti, sia migliorate che non migliorate, sono generalmente simili. I beni immobili al di fuori degli Stati Uniti sono considerati "non simili". La Sezione 1031 non si applica agli scambi di inventario, azioni, obbligazioni, note, altri titoli o proprietà personali di alcun tipo. (Per una panoramica dei diversi tipi di proprietà, consulta il nostro tutorial Esplorazione di investimenti immobiliari e Investimenti immobiliari .)

Attività non idonee e avvio
Se la transazione riguarda beni o liquidità non idonei (non simili), l'investitore deve riconoscere l'utile derivante dalla vendita e pagare le imposte di conseguenza. Supponendo che il valore di una delle proprietà scambiate sia maggiore del valore dell'altra, le attività non ammissibili utilizzate per uniformare il valore tra le borse sono chiamate "stivale" e sono ancora soggette alle normali imposte sulle plusvalenze.

sincronizzazione
Sebbene le transazioni non debbano essere simultanee, ci sono restrizioni su alcuni elementi di tempistica delle transazioni. Ad esempio, al fine di qualificare una transazione come uno scambio 1031, un investitore deve identificare la proprietà da scambiare prima della chiusura e identificare la proprietà sostitutiva entro 45 giorni dalla chiusura della vendita della prima attività. Inoltre, la transazione per acquisire la proprietà sostitutiva deve essere eseguita entro 180 giorni dall'esecuzione della vendita del primo affare. Per la maggior parte degli investitori, uno dei compiti più difficili è quello di identificare le attività sostitutive entro 45 giorni dalla vendita dell'attività ceduta. Tuttavia, è importante che lo facciano perché queste restrizioni temporali sono molto rigorose e l'IRS non concede estensioni.

Intermediario qualificato
A causa della complessità di questi accordi e dei requisiti e delle restrizioni che circondano lo scambio, gli investitori che sponsorizzano lo scambio devono utilizzare un intermediario qualificato per facilitare l'affare. L'intermediario qualificato, definito come una società che opera a tempo pieno nel facilitare 1031 scambi, non fornisce consulenza legale o fiscale. Non può essere una parte aziendale, come una società CPA, un avvocato o un agente immobiliare che abbia avuto rapporti con il soggetto passivo entro 24 mesi prima della prima transazione immobiliare. Preferibilmente, il QI dovrebbe essere un'attività di terze parti che non ha precedentemente fornito nessuno di questi servizi a nessuno dei partecipanti alla transazione.

Il QI svolge vari servizi di facilitazione e funge da ponte tra le parti coinvolte per aiutare a strutturare ed eseguire lo scambio. I suoi compiti includono:

• Preparare tutta la documentazione richiesta e fungere da stanza di compensazione per assicurare che tutte le parti appropriate ricevano la documentazione.
• Garantire che i fondi siano conservati in un conto bancario protetto e assicurato e che vengano effettuati eventuali esborsi per depositare i conti al termine delle transazioni.
• Presentare una contabilità completa delle transazioni per i registri dei contribuenti e fornire un modulo 1099 ai contribuenti e all'IRS che documenta tutte le imposte richieste e le imposte sulle plusvalenze pagate.

Le rigide regole dell'IRS relative a determinati requisiti sottolineano il valore dell'intermediario qualificato e l'importanza di sceglierne uno adeguato. Uno dei principali servizi del QI è quello di tenere traccia dei partecipanti alle transazioni e garantire che soddisfino i requisiti necessari per i contribuenti a qualificarsi per il trattamento fiscale preferenziale dei loro profitti immobiliari, quindi è importante che gli investitori effettuino ricerche e selezionino attentamente l'intermediario della transazione. (Per la lettura correlata, controlla I vantaggi dell'utilizzo di un avvocato immobiliare .)

La sezione successiva riguarderà gli scambi multi-proprietà e la linea temporale di base cui gli investitori devono attenersi.

Scambi di proprietà multiple
In uno scambio di tipo simile, un investitore non è tenuto a effettuare uno scambio di proprietà uno a uno. È possibile utilizzare più proprietà su entrambi i lati dello scambio purché siano rispettate le seguenti regole. Queste regole sono comunemente chiamate regole "tre proprietà", "95%" e "200%".

• La regola delle tre proprietà : ogni tre proprietà possono essere qualificate indipendentemente dal valore di mercato.
• La regola del 95% - Qualsiasi numero di proprietà può essere qualificato a condizione che il valore equo di mercato (FMV) delle proprietà ricevuto entro la fine del periodo di scambio non sia superiore al 95% della FMV cumulativa di tutte le potenziali proprietà di sostituzione identificate.
• Regola del 200% : qualsiasi numero di proprietà può essere scambiato a condizione che la FMV cumulativa delle proprietà di sostituzione non sia maggiore del 200% della FMV combinata di tutte le proprietà scambiate alla data di trasferimento iniziale.

Sebbene l'IRS sia abbastanza flessibile nel numero di attività che consentirà di scambiare al fine di favorire il differimento dell'imposta sulle plusvalenze, è molto rigoroso riguardo ai tempi per l'identificazione di queste proprietà e la conduzione dello scambio.

Piano delle transazioni e calendario
Sebbene il piano delle transazioni e la sequenza temporale per uno scambio 1031 possano diventare estremamente complessi, alcuni articoli seguono un formato di base e sono simili per la maggior parte delle transazioni.

1. Inizialmente, un investitore che desidera entrare in uno scambio di tipo simile identificherà la proprietà o le proprietà da vendere - la "proprietà ceduta" - e quindi, con l'aiuto dell'intermediario, la venderà a terzi. L'intermediario riceve i fondi come venditore e assicura tutti i fondi in garanzia.
2. Con i fondi in garanzia, l'investitore ha 45 giorni per selezionare una o più "proprietà sostitutive" per lo scambio, che devono essere acquistate da un venditore di terze parti entro 180 giorni dalla prima transazione. L'intermediario agisce come un acquirente, assicura i fondi in impegno, quindi inoltra i fondi appropriati al venditore o ai venditori. (Per assistenza nella ricerca di un sostituto, controlla le 10 caratteristiche principali di una proprietà in affitto redditizia e trova fortuna nel settore immobiliare commerciale .)
3. Successivamente, il QI prepara tutta la documentazione contabile per il contribuente che mostra che i fondi hanno attraversato una stanza di compensazione del QI e che i conti del contribuente / investitore non hanno ricevuto fondi. Il QI prepara anche un Modulo 1099 che indica le plusvalenze derivanti dalla creazione di "stivale" non qualificanti e le tasse pagate come parte della transazione e inoltra il modulo all'IRS.
4. Alla fine il contribuente presenterà il modulo 8824 dell'IRS con l'IRS, oltre a qualsiasi documento simile richiesto dallo stato in cui si trovano le proprietà o risiede il contribuente. Oltre a facilitare lo scambio, l'intermediario qualificato produrrà anche tutti i documenti di scambio richiesti dalle transazioni, come gli atti di proprietà e i contratti immobiliari.

Poiché il QI ha controllato i fondi sia dalla vendita che dall'acquisto degli immobili scambiati, e poiché l'investitore ha ricevuto proprietà al posto della liquidità per la vendita dell'attività ceduta, le plusvalenze sono differite. Ad eccezione di qualsiasi "avvio", le plusvalenze possono essere differite continuamente attraverso scambi di tipo simile fino a quando le attività non vengono vendute per contanti. A quel punto, le plusvalenze accumulate saranno tassate utilizzando i metodi fiscali prevalenti.

Conclusione
Uno scambio simile potrebbe non essere facile come quello delle carte da baseball della tua giovinezza, ma ti consente di scambiare le tue proprietà di investimento e mantenere il fisco fuori dall'affare. Entrando continuamente in questi scambi simili, gli investitori possono eseguire trasferimenti di proprietà immobiliari per aumentare o ridurre le esposizioni verso determinati settori immobiliari e, allo stesso tempo, differire le plusvalenze fino a quando le proprietà non vengono infine vendute per contanti. Una volta comprese le regole del gioco, questo è un ottimo modo per riequilibrare efficacemente il tuo portafoglio immobiliare.

Per ulteriori strategie per stare un passo avanti rispetto al fisco, leggi Consigli fiscali per l'investitore individuale e Consigli fiscali di fine anno per il risparmio di denaro .