Atto di fiducia
Un atto di fiducia, noto anche come atto di fiducia, è un documento talvolta utilizzato nelle transazioni immobiliari negli Stati Uniti. È un documento che entra in gioco quando una parte ha sottoscritto un prestito da un'altra parte per acquistare una proprietà. L'atto di trust rappresenta un accordo tra il mutuatario e un finanziatore per far sì che la proprietà sia tenuta in affidamento da un terzo neutrale e indipendente fino a quando il prestito non viene pagato.
Sebbene gli atti di fiducia siano meno comuni di quanto non fossero in passato, circa 20 stati impongono ancora l'uso di uno, piuttosto che di un mutuo, quando sono coinvolti finanziamenti per l'acquisto di immobili.
Le azioni fiduciarie sono comunemente utilizzate in Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina del Nord, Tennessee, Texas, Virginia e Virginia Occidentale. Alcuni stati, come il Kentucky, il Maryland e il South Dakota, consentono l'uso sia di atti fiduciari sia di ipoteche.
Come funziona un atto di fiducia
In una transazione immobiliare - l'acquisto di una casa, diciamo - un prestatore dà denaro al mutuatario in cambio di una o più cambiali legate a un atto di trust. Questo atto trasferisce il titolo legale alla proprietà immobiliare a un fiduciario imparziale, in genere una società di proprietà, una società di deposito in garanzia o una banca, che lo detiene come garanzia per le cambiali: sicurezza per il prestito. Il titolo equo - il diritto di ottenere la piena proprietà - spetta al mutuatario, così come il pieno utilizzo e la responsabilità della proprietà.
Questo stato di cose continua per tutto il periodo di rimborso del prestito. Il trustee detiene il titolo legale fino a quando il mutuatario non paga il debito per intero, a quel punto il titolo della proprietà diventa i mutuatari. In caso di inadempienza del mutuatario sul prestito, il fiduciario assume il pieno controllo dell'immobile.
Key Takeaway
- Nelle transazioni immobiliari finanziate, gli atti di trust trasferiscono il titolo legale di un immobile a terzi, come una banca, un deposito a garanzia o una società di proprietà, da detenere fino a quando il mutuatario non ripaga il proprio debito con il creditore.
- Gli atti di fiducia sono utilizzati al posto dei mutui in diversi stati.
- Investire in atti fiduciari può fornire un flusso di reddito ad alto rendimento.
Trust Deed vs. Mortgage
Gli atti fiduciari e i mutui sono entrambi utilizzati in prestiti bancari e privati per la creazione di privilegi immobiliari, ed entrambi sono generalmente registrati come debito nella contea in cui si trova la proprietà.
Tuttavia, un mutuo coinvolge due parti: un mutuatario (o un mutuo ipotecario) e un creditore (o un mutuo). Al contrario, un atto di trust coinvolge tre parti: un mutuatario (o un creditore), un prestatore (o beneficiario) e il fiduciario. Il fiduciario detiene il diritto al privilegio a beneficio del prestatore; in caso di inadempienza del debitore, avvierà e completerà il processo di preclusione su richiesta del prestatore.
Contrariamente all'utilizzo popolare, un mutuo non è tecnicamente un prestito per acquistare una proprietà; è un accordo che impegna la proprietà come garanzia per il prestito.
Pignoramenti e atti di fiducia
I mutui e gli atti di fiducia hanno diversi processi di preclusione. Una preclusione giudiziaria è un processo controllato dal tribunale applicato quando il creditore presenta una causa contro il mutuatario per inadempienza su un mutuo. Il processo è lungo e costoso. Inoltre, se l'asta di proprietà preclusa non porta abbastanza denaro per pagare la cambiale, il creditore può presentare un giudizio di carenza nei confronti del mutuatario, facendo causa per il saldo. Tuttavia, anche dopo che la proprietà è stata venduta, il mutuatario ha il diritto di riscatto: può rimborsare il creditore entro un determinato periodo di tempo e acquisire il titolo di proprietà.
Al contrario, un atto di trust consente al prestatore di avviare una preclusione non giudiziaria più rapida e meno costosa, aggirando il sistema giudiziario e aderendo alle procedure descritte nell'atto di trust e nella legge statale. Se il mutuatario non rende corrente il prestito, la proprietà viene messa all'asta attraverso la vendita di un fiduciario. Il titolo viene trasferito dal trustee al nuovo proprietario attraverso l'atto del trustee dopo la vendita. Quando non ci sono offerenti alla vendita del trustee, la proprietà ritorna al prestatore attraverso un atto di trustee. Una volta che la proprietà viene venduta, il mutuatario non ha alcun diritto di rimborso.
Inoltre, un trustee ha la responsabilità di pagare i proventi della vendita al mutuatario e al creditore dopo la conclusione della vendita. Il fiduciario pagherà al prestatore l'importo lasciato sul debito e pagherà al mutuatario tutto ciò che supera tale importo, consentendo così al creditore di acquistare la proprietà.
Pro e contro dell'investimento in azioni di fiducia
Gli investitori che sono alla ricerca di rendimenti succosi a volte si rivolgono al settore immobiliare, in particolare agli atti di fiducia.
Nell'investimento in atti di fiducia, l'investitore presta denaro a uno sviluppatore che lavora a un progetto immobiliare. Il nome dell'investitore va nell'atto di fiducia, come prestatore. L'investitore raccoglie interessi sul suo prestito; quando il progetto è finito, il suo principale gli viene restituito per intero. Un broker di atti fiduciari di solito facilita l'affare.
Professionisti
Flusso di reddito ad alto rendimento
Diversificazione del portafoglio
Contro
illiquidità
Nessun apprezzamento del capitale
Che tipo di sviluppatore entra in questo accordo? Le banche sono spesso riluttanti a prestare a determinati tipi di sviluppi, come progetti commerciali di medie dimensioni - troppo piccoli per i grandi finanziatori, troppo grandi per quelli piccoli - o sviluppatori con scarsi risultati o troppi prestiti. I prestatori cauti possono anche spostarsi troppo lentamente per gli sviluppatori contro un termine serrato per l'avvio o il completamento di un progetto.
Quindi questi sviluppatori sono spesso in crisi. Per questi motivi, gli investitori in atti fiduciari possono spesso aspettarsi alti tassi di interesse sul proprio denaro. Possono trarre vantaggio dalla diversificazione in una diversa classe di attività, senza dover essere esperti nella costruzione o gestione di immobili: si tratta di un investimento passivo.
Investire in atti di fiducia presenta determinati rischi e svantaggi. A differenza delle azioni, gli investimenti immobiliari non sono liquidi, il che significa che gli investitori non possono recuperare i loro soldi su richiesta. Inoltre, gli investitori possono aspettarsi solo gli interessi generati dal prestito, con improbabili aumenti di capitale aggiuntivi. Le parti investite possono sfruttare qualsiasi discrepanza legale nell'atto fiduciario, causando costose complicazioni legali che possono mettere in pericolo l'investimento. L'investitore tipo con poca esperienza può avere difficoltà, poiché è necessario un certo insieme di competenze per trovare sviluppatori, progetti e broker credibili e affidabili.
Esempio reale di un atto di fiducia
Ad esempio, un documento Deed of Trust in forma abbreviata utilizzato nella contea di Austin, in Texas, copre i requisiti per la maggior parte dei finanziatori. Il modulo inizia con una definizione di termini e spazi per il mutuatario, il creditore e il fiduciario per inserire i loro nomi. L'importo preso in prestito e l'indirizzo della proprietà devono anche essere compilati.
Dopo questa sezione, il documento continua a specificare il trasferimento dei diritti sulla proprietà e le alleanze uniformi, tra cui:
- Dettagli sul pagamento del capitale e degli interessi
- Fondi di impegno
- Liens
- Assicurazione di proprietà e manutenzione della struttura
- Occupazione della struttura: stipulare il mutuatario deve prendere la residenza entro 60 giorni
Il modulo include anche patti non uniformi, che specificano il default o la violazione di uno qualsiasi dei termini del contratto. Esiste anche una specifica secondo cui il prestito trattato nel documento non è un prestito di equità domestica, ovvero qualcosa da cui il mutuatario riceverà denaro in contanti, il prestito è destinato all'acquisto della proprietà.
L'atto di fiducia termina con uno spazio per la firma del mutuatario, che devono fare in presenza di un notaio e di due testimoni, che firmano anch'essi.