Capire l'indice della custodia Case-Shiller

Probabilmente hai sentito l'Indice Case-Shiller menzionato ripetutamente nelle notizie. Forse sai che ha qualcosa a che fare con i prezzi delle case e il mercato immobiliare. Ma cos'è esattamente questo indice e in che modo ti influenza?

Cos'è l'indice Case-Shiller?
L'indice Case-Shiller è stato sviluppato negli anni '80 da tre economisti: Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller. Il trio in seguito formò una società per vendere le loro ricerche; tale società è stata acquistata da Fiserv, Inc., che tabula i dati dietro l'indice. I dati vengono quindi distribuiti da Standard & Poor's.

L'indice, formalmente noto come l'indice S & P / Case-Shiller, non è in realtà un indice. Esistono davvero diversi indici:

• L'indice nazionale dei prezzi delle abitazioni, che copre nove importanti divisioni del censimento. Viene calcolato trimestralmente e pubblicato l'ultimo martedì di febbraio, maggio, agosto e novembre.
  
• L'indice composito a 10 città, che copre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
  
• L'indice composito di 20 città, che comprende tutte le città di cui sopra più Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
  
• Venti singoli indici di area metropolitana per ciascuna delle città sopra elencate.

Gli indici, oltre all'indice nazionale, sono pubblicati l'ultimo martedì di ogni mese alle 9:00 EST. C'è un ritardo di due mesi nei dati segnalati, quindi il rapporto pubblicato a maggio copre solo le vendite di case fino a marzo.

Ciascun indice misura le variazioni dei prezzi delle residenze unifamiliari, distaccate (anche note come case) utilizzando il metodo delle vendite ripetute, che confronta i prezzi di vendita degli stessi immobili nel tempo. Sono escluse le nuove costruzioni - poiché queste case non sono state precedentemente vendute, non c'è modo di calcolare come i loro prezzi di vendita sono cambiati fino a quando non hanno avuto due proprietari (a quel punto non sono più nuove costruzioni). I condomini e le cooperative non sono inclusi in nessuno dei principali indici; tuttavia, esiste un indice condominiale separato che tiene traccia dei prezzi dei condomini in cinque mercati principali: Boston, Chicago, New York, Los Angeles e San Francisco.

I tipi di vendite monitorati dagli indici Case-Shiller sono chiamati transazioni di vendita a condizioni di mercato. Si tratta di transazioni in cui la casa è stata venduta al valore di mercato e i dati sui prezzi di vendita possono essere utilizzati per ottenere un'istantanea accurata del mercato immobiliare. Una transazione in cui una madre ha venduto la casa a suo figlio per un prezzo favorevole inferiore al mercato non sarebbe inclusa in nessun indice Case-Shiller perché non riflette accuratamente l'attività complessiva del mercato immobiliare. Le vendite di preclusione sono incluse negli indici perché una vendita tra una banca e un individuo è considerata sia a condizioni normali sia come vendite ripetute.

Sono esclusi anche dall'indice le proprietà la cui designazione cambia (una proprietà che è stata recentemente considerata una casa ma ora è un condominio non sarebbe inclusa), le vendite subito prima o dopo che una proprietà è stata radicalmente modificata (come una casa con due camere da letto ristrutturata a una casa con cinque camere da letto) e transazioni che sembrano avere errori di dati (una casa una volta venduta per $ 100.000 successivamente riportata come venduta per $ 10.000, per esempio).

Perché i prezzi delle case contano
Ovviamente, se stai cercando di acquistare o vendere una proprietà residenziale, ti interesserà se i prezzi delle case stanno salendo o scendendo e di quanto. Se stai vendendo e i prezzi sembrano aumentare, potresti voler trattenere le vendite mentre aspetti e vedere se i prezzi continuano a salire. Se stai acquistando e vedi che i prezzi aumentano, potresti voler accelerare la tua decisione di acquisto mentre ci sono ancora accordi da stipulare. O se i prezzi sono in calo, potresti voler vedere se riesci a trattenere il tuo acquisto mentre i prezzi continuano a scendere. Naturalmente, nessuna persona o indice può davvero prevedere cosa accadrà ai prezzi delle case.

Anche se non stai comprando o vendendo una casa, i prezzi delle case sono un indicatore del rendimento dell'economia generale. Le persone sono fiduciose che ora è un buon momento per fare un investimento grande e costoso? In che misura una particolare regione geografica sta funzionando economicamente? Come stanno andando le imprese che hanno una grande partecipazione nel settore dell'edilizia abitativa? L'indice Case-Shiller fornisce informazioni dettagliate su tutte queste domande.

È anche possibile trarre vantaggio dalle variazioni dei prezzi delle case indirettamente investendo in future e opzioni su S & P / Case-Shiller Index (CSI). Questo tipo di investimento è consigliato ad aziende come sviluppatori immobiliari e immobiliari, banche, istituti di credito ipotecario e fornitori di case per aiutarli a mitigare il rischio delle loro grandi partecipazioni nel settore dell'edilizia abitativa. Anche le aziende che hanno poco o nulla a che fare con l'edilizia abitativa potrebbero voler investire in questi prodotti per diversificare i rischi di investimento a cui sono esposti.

Infine, molte persone hanno investito nelle loro case almeno quanto, se non di più, in azioni. I movimenti dei prezzi delle abitazioni hanno quindi un impatto significativo sul valore totale dei loro portafogli.

Indici delle abitazioni alternative
Gli indici Case-Shiller, sebbene forse i più noti, non sono i soli a tracciare i prezzi delle case.

La Federal Housing Finance Agency (FHFA) degli Stati Uniti pubblica un indice trimestrale dei prezzi delle abitazioni che ha abilmente chiamato HPI (o indice dei prezzi delle abitazioni). Per i suoi calcoli utilizza il metodo di vendita ripetuta Case-Shiller, ma copre 363 aree metropolitane e include rifinanziamenti, non solo vendite. Secondo l'FHFA, questo indice copre solo "le proprietà unifamiliari i cui mutui sono stati acquistati o cartolarizzati da Fannie Mae o Freddie Mac da gennaio I mutui molto grandi noti come i mutui jumbo non sono acquistati o cartolarizzati da Fannie Mae o Freddie Mac, quindi questi i mutui non sono inclusi nell'indice.

Una società chiamata First American CoreLogic produce il LoanPerformance Home Price Index . Utilizza anche i dati di vendita ripetuta, ma è molto più completo. Secondo il sito web della società, i loro dati riguardano "6.070 codici postali (58% della popolazione totale degli Stati Uniti), 519 aree statistiche di base (CBSA, 85% della popolazione totale degli Stati Uniti) e 898 contee (81% della popolazione totale degli Stati Uniti) situate in tutti i 50 stati e il distretto di Columbia ".

L' indice IAS360 sui prezzi delle case viene pubblicato mensilmente e copre l'andamento dei prezzi in quattro regioni del censimento degli Stati Uniti, nove divisioni del censimento degli Stati Uniti e 360 ​​contee statunitensi per le vendite di case unifamiliari. Sebbene lo IAS360 includa solo transazioni a condizioni di mercato, non utilizza il metodo Case-Shiller, affermando che "limita in modo significativo il numero di transazioni disponibili per definire la tendenza che può essere aggravata in condizioni di mercato più lente". Invece, lo IAS360 utilizza una tecnologia proprietaria, poiché ritiene che i suoi dati a livello di contea siano più utili del rilevamento dei dati "aree geografiche estese". Un aspetto chiave dell'indice è che viene pubblicato con un ritardo di un mese rispetto al ritardo di due mesi di Case Shiller, rendendolo un indicatore più tempestivo.

Indici dei prezzi delle abitazioni estere
Inoltre, gli Stati Uniti non sono l'unico paese che produce indici dei prezzi delle abitazioni. Ecco alcuni esempi di altri paesi che producono indici abitativi:

• Il principale indice canadese è il National Composite House Price Index . Utilizza anche il metodo di vendita ripetuta e combina i dati delle vendite di case unifamiliari a Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal e Halifax.

• L' indice sui prezzi delle case permanenti in Irlanda è prodotto dalla banca irlandese permanente tsb, che detiene circa il 20% dei prestiti ipotecari residenziali del paese. Questo indice tiene conto delle dimensioni, del tipo, della posizione e di altre caratteristiche di una casa utilizzando una tecnica complessa nota come analisi di regressione lineare multivariata.

• Il principale indice del Regno Unito è l 'indice dei prezzi delle abitazioni di Halifax, che prende il nome da Halifax, il maggiore prestatore di mutui del Regno Unito. Utilizza anche l'analisi di regressione lineare multivariata.

Conclusione
L'indice Case-Shiller è un barometro ampiamente utilizzato e rispettato del mercato immobiliare statunitense e dell'economia in generale. Ora che capisci di cosa si tratta e perché è importante, la prossima volta che leggi il giornale o guardi le notizie, potresti prestare un po 'più di attenzione quando ascolti l'indice Case-Shiller.