Che cos'è un rapporto prestito / valore combinato?

Il rapporto combinato prestito / valore (CLTV) è un calcolo utilizzato dai professionisti di mutui e prestiti per determinare la percentuale totale di proprietà di un proprietario di casa gravata da vincoli. Il rapporto CLTV è determinato sommando i saldi di tutti i prestiti in essere e dividendo per l'attuale valore di mercato della proprietà. Ad esempio, una proprietà con un primo saldo ipotecario di $ 300.000, un secondo saldo ipotecario di $ 100.000 e un valore di $ 500.000 ha un rapporto CLTV dell'80%.

I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV insieme a una manciata di altri calcoli, come il rapporto debito / reddito e il rapporto prestito / valore standard (LTV), per valutare il rischio di estendere un prestito a un mutuatario. Il rapporto CLTV differisce dal rapporto LTV standard perché quest'ultimo confronta solo il saldo di un prestito con il valore della proprietà. Nell'esempio sopra, la proprietà ha un rapporto LTV del 60%, che viene derivato dividendo solo il saldo della prima ipoteca per il valore della proprietà.

Molti economisti attribuiscono, tra gli altri fattori, gli allentati standard CLTV alla crisi di preclusione che ha afflitto gli Stati Uniti alla fine degli anni 2000. A partire dagli anni '90 e in particolare all'inizio e alla metà degli anni 2000, gli acquirenti di case spesso stipulavano seconde ipoteche al momento dell'acquisto anziché effettuare acconti. I finanziatori, desiderosi di non perdere l'attività di questi clienti con i concorrenti, hanno accettato tali condizioni nonostante il rischio aumentato.

Prima della bolla immobiliare che si estendeva dalla fine degli anni '90 alla metà degli anni 2000, la pratica standard era che gli acquirenti di case effettuassero acconti per un totale di almeno il 20% del prezzo di acquisto. La maggior parte dei finanziatori ha mantenuto i clienti entro questi parametri limitando LTV all'80%. Quando la bolla ha iniziato a surriscaldarsi, molte di queste stesse aziende hanno preso provvedimenti per consentire ai clienti di aggirare il 20% in meno. Alcuni istituti di credito hanno aumentato i massimali LTV o li hanno eliminati completamente, offrendo mutui con acconti del 5% o meno, mentre altri hanno mantenuto i requisiti LTV in vigore ma hanno aumentato i limiti CLTV, spesso al 100%. Questa manovra ha consentito ai clienti di stipulare seconde ipoteche per finanziare i loro acconti del 20%.

Il picco di preclusione iniziato nel 2008 ha sottolineato il motivo per cui CLTV è importante. Avere skin nel gioco, come un esborso di denaro iniziale di $ 100.000 per una casa da $ 500.000, fornisce al proprietario di una casa un potente incentivo per mantenere i suoi pagamenti ipotecari. Se la banca preclude, non solo perde la sua casa ma anche il mucchio di denaro che ha pagato per chiudere. La richiesta di equità nella proprietà isola anche i finanziatori da un calo dei prezzi degli immobili. Se una proprietà è valutata a $ 500.000 e i privilegi totali ammontano a $ 400.000, la proprietà può perdere fino al 20% del suo valore senza che i titolari di vincoli ricevano un pagamento breve in un'asta di pignoramento.